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Mietbürgschaft auflösen oder kündigen

30.04.2010 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
meine Mutter hat für mich eine Mietbürgschaft unterschrieben, welche folgendermaßen aussieht:

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Bürge:--> meine Mutter, Adresse

Hiermit zeige ich an, dass ich eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage für den Hauptschuldner, übernehme. Ich verzichte auf die Einrede der Verwertung anderer Sicherheiten, insbesondere des Vermieterpfandrechtes. Als Bürgschaftsgeber habe ich Kenntnis vom Inhalt des Mietvertrages und die Bedingungen aus dem Mietvertrag sind mir bekannt.

Die Bürgschaft erstreckt sich aus alle sich aus dem Mietvertrag zwischen

Mieter: ich, alte Adresse

Vermieter, Adresse

über die Wohnung: Adresse, Geschoss

ergebenden Forderungen. Die Bürgschaft bezieht sich sowohl auf den Mietzins, als auch auf die im Mietvertrag festgelegten Betriebs und Nebenkosten.
Die Bürgschaft gilt unwiderruftlich bis zur Beendigung des vertraglichen Mietzeitraumes. Sie gilt auch für Ansprüche des Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung aus wichtigem Grund, beispielsweise Kündigung wegen Zahlungsrückstand und für alle sich aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergebenden Ansprüche des Vermieters.

Ort, Datum Unterschrift Bürge
------------------------------------------------------

Jetzt ist es aber so
1. dass sich mein Einkommen seit Februar um 150€ vermindert hat und ich von 570€ im Monat lebe. Die Miete beträgt warm 280€, wobei Heizkosten nicht enthalten sind.
2. Ich mindere die Miete, weil meine Heizung nicht funktioniert. Mal habe ich 36Grad, mal nur 12 Grad und kann nichts dagegen tun. Und das ist nur einer von vielen Mängeln, die ich mehrfach angezeigt und um Beseitigung gebeten habe.
3. Meine Tochter leidet an einer Blutkrankheit, die Temperaturschwankungen verursachen bei ihr Infekte, welche dazu führen können, dass sie wieder eine Bluttransfusion benötigt.
4. Ich habe zusätzlich zu der Bürgschaft eine Kaution geleistet.
5. Es wurde die Bonität meiner Mutter bei Abschluss der Bürgschaft nicht geprüft. Sie war auch bei der Wohnungsbesichtigung nicht dabei.
6. Mein Vermieter ist nicht erreichbar.
7.Die Mängel werden seit Dezember 2009 nicht beseitigt, ich möchte ausziehen. Am liebsten fristlos kündigen, aber ich habe Angst, das meine Mutter als Bürge belangt wird. Die Mängel hat sich niemand angesehen,gegen meine Mietminderung wurde nie Einspruch erhoben.
8. Seit Februar 2010 wird das Haus in dem Ich eine Mietwohnung habe, zwangsverwaltet. Einem der Mitarbeiter hab ich letztens nochmal all meine Mängel aufgelistet. Er meinte, sie als Zwangsverwaltung haben nichts mit meinem Vermieter zu tun.

Wie bekomme ich meine Mutter aus der Bürgschaft heraus??

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Nach § 551 I BGB darf Ihnen der Vermieter als Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete (kalt) abverlangen.

Da Sie angeben, dass sowohl Sie, als auch Ihre Mutter eine Sicherheit geleistet haben, können Sie eine Sicherheit zurückverlangen.

Aus der Wiedergabe des Bürgschaftstextes entnehme ich zudem, dass die Bürgschaft offenkungig nicht der Höhe nach begrenzt ist.


Für die Verpflichtung des Bürgen ist der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend (§ 767 Abs. 1 BGB):


Da die Haftung bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 551 BGB auf drei Monatsmieten begrenzt ist, kann auch die Bürgschaft Ihrer Mutter über diesen Betrag nicht hinausgehen, da die Bürgschaft sich immer nach der Höhe der Kaution als Hauptverbindlichkeit richten muss.

Sie sollten daher an den Zwangsverwalter herantreten und aufgrund dieser unzulässigen "Doppelbesicherung" die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde Ihrer Mutter verlangen.

Die bloße Kündigung der Bürgschaft allein dürfte für Ihre Mutter dagegen nicht der richtige Weg sein.

Die Kündigung ist nämlich grundsätzlich nur bei entsprechender Vereinbarung zulässig.

Bei unbefristeten Mietverträgen kommt eine Kündigung der Bürgschaft aus wichtigem Grund nur infrage, wenn z. B. sich Ihre eVermögenslage verschlechtert hätte(Palandt § 765 Rn. 16).

Das scheint nun in Ihrem Falle eine verlockende Möglichkeit zu sein, jedoch müssen Sie bedenken, dass die Kündigung das Rechtsverhältnis nur für die Zukunft beendet und Ihre Mutter für Forderungen aus der Vergangenheit weiterhin haftet.

Sie sollten sich daher in jedem Falle neben der Kündigung um eine Herausgabe der Bürgschaftsurkunde wegen Übersicherun bemühen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben verbleibe


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2010 | 12:53

ich habe eine kaution von 2 monatskaltmieten geleistet, ist die bürgschaft dann immernoch eine übersicherung
falls keine übersicherung vorliegt, kann dann an meine mutter nur noch mit der forderung einer monatskaltmiet herangetreteten werden, weil ja 2 monatskaltmieten als kaution bereits hinterlegt sind?

die zwangsverwaltung sagt, sie habe nichts mit meinem vermieter zu tun. sie hatten nicht mal die mietverträge aus dem haus und haben sich diese zum kopieren geholt. ich denke nicht, das diese die bürgschaft meiner mutter verwahren. was soll ich in dem fall tun?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2010 | 13:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage:

Eine Vereinbarung, nebeneinander eine Bürgschaft und eine Barkaution zu stellen, ist unzulässig, wenn und soweit beide Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von drei Monatsmieten überschreitet. Also hat Ihre Mutter auch bei einer Barkaution von 2 Monatsmieten einen Herausgabeanspruch.

Lassen Sie sich zur Sicherheit vom Zwangsverwalter schriftlich bestätigen, dass dieser nicht im Besitz der Bürgschaft ist. In diesem Fall hat Ihre Mutter gegen den Vermieter als Besitzer der Bürgschaftsurkunde einen Herausgabeanspruch.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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