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Mietausfallforderung durch Nichtausführung geforderter Endrenovierung nach Kündigung


02.11.2007 19:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohnte seit 01.02.1994 bis 30.09.2007 eine Mietwohnung. Diese wurde am 30.06.2007 zum 30.09.2007 rechtswirksam gekündigt. Der Mietvertrag liegt mir als Mieter leider nicht mehr vor.
Der Vermieter erklärte mit schreiben 04.07.2007 den Eingang der Kündigung und bestätigte das Kündigungsdatum.
Gleichzeitig wies er darauf hin, ich müsse die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben.
Ich ignorierte diesen Hinweis und zog zum 30.09.2007 aus.
Heute, 02.11.2007 erhielt ich ein Mahnschreiben des Vermieters, in dem er von mir Mietausfall für Oktober und November 2007 forderte, da er die Wohnung in dem unrenovierten Zustand, in dem ich sie verließ, nicht weiter vermieten könne. Gleichzeitig forderte er mich auf, die seiner Meinung nach forderungswürdigen Renovierungsarbeiten auszuführen. Er bemerkte, führe ich diese nicht bis 15.11.2007 aus, würde er diese selbst ausführen lassen, und mir die dadurch entstehenden Kosten ebenfalls in Rechnung stellen.
Wichtig: ich übernahm die Wohnung im Februar 1994 unrenoviert und musste sie für ca. 6000DM erst einmal bewohnbar machen.
Der alte Vermieter verkaufte die Wohnung (Komplex aus ca. 30 Wohnungen) 2004 an einen Nachfolger. Dieser verkaufte diese zum 01.01.2007 an einen neuen Vermieter.

Frage:
Kann der neue Vermieter seine Forderungen geltend machen, wenn ich meinen Mietvertrag nicht mehr vorweisen kann?
Ist es möglich, auch heute noch eine Kopie des alten Mietvertrages beim vorletzten und letzten Vermieter zu erhalten, weil diese dazu verpflichtet sind, diese aufzubewahren (wenn ja, wie lange)?
Hätte ich bzgl. der Renovierungsforderung in der Kündigungsbestätigung des Vermieters von 04.07.2007 sofort Widerspruch einlegen müssen, oder ist das hinfällig, wenn mein Mietvertrag von 01.02.1992 (unrenoviert übernehmen und übergeben) greift.
Welche rechtlichen Folgen bzgl. der o. a. Forderungen muss ich fürchten, wenn der Mietvertrag von mir nicht mehr beigebracht werden kann?
Wie muss die Wohnung hinterlassen werden, wenn der Vermieter vorgibt, ebenfalls keinen alten Mietvertrag mehr aufweisen zu können (ich habe nie einen anderen, als den von 1994 unterschrieben)?

Auf ihre Antwort warte ich gespannt.

Mit freundlichen Grüssen.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Der Vermieter wäre grundsätzlich berechtigt, von Ihnen das Ausführen der Schönheitsreperaturen zu verlangen, sofern diese wirksam auf Sie üebrtragen wären. Für den Fall, dass Sie dem nicht nachkommen, könnte er einen Dritten damit beauftragen und die Kosten gegen Sie geltend machen.

Sofern er allerdings aufgrund der nicht ausgeführten Reperaturen Mietausfall als Schadensersatz geltend machen,müßte er zum einen beweisen, dass die Wohnung aufgrund des Zustandes nicht zu vermieten war und zum anderen müßte er darlegen, mit welcher Begründung er die Wohnung - sofern sich in dem Zustand nicht zu vermieten war - nicht durch eine Fachfirma renovieren ließ und Ihnen die Kosten von Anfang an auferlegte hat und nicht erst nach einem Zeitraum von 2 Monaten ( Schadensminderungspflicht des Vermieters).

Unabhängig davon wird die Forderung des Vermieters aber bereits daran scheitern, dass die Schönheitsreperaturen nicht auf Sie übertragen worden sind. Gültig ist der von Ihnen bei Einzug abgeschlossene Mietvertrag, die Eigentümerwechsel ändern hieran nichts ( "Kauf bricht nicht Miete"- die neuen Eigentümer haben die Mieter jeweils mit bestehenden Rechten und Pflichten übernommen). Von Gesetzes wegen ist der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Dise Pflicht kann zwar durch Vertrag auf die Mieter übertragen werden, ist hier aber vorliegend nicht geschehen bzw. aufgrund Ihrer Angaben nicht ersichtlich.
Sofern der Vermieter keinen Mietvertrag vorlegen kann, in welchem die Instandhaltungsmaßnahmen auf Sie übertragen würden, kann er keine Forderungen gegen Sie geltend machen.

Dies gilt allerdings nur für Instandhaltungsmaßnahmen. Unabhängig davon sind mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters zu bewerten, die durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, d.h. die Mietsache über die normale Abnutzung hinaus beschädigt ist. Hierzu machen Sie keine Angaben, so dass dies im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht beurteilt werden kann. So wäre zum Beispiel ein faustgroßes Loch in der Wand ein Fall für einen unsachgemäßes Gebrauch der Mietsache, Dübellöcher hingegen nicht und eine Frage der Instandhaltung. Dies muss jeweils im Einzelfall beurteilt werden.

Zusammenfassend bleibt festzhalten:
Der Vermieter müsste nachweisen, dass die Schönheitsreperaturen wirksam auf Sie übertragen worden sind. Hat er keinen schriftlichen Mietvertrag, wird er dies nicht beweisen können. In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung, so dass der Vermieter die Schöbheitsreperaturen ausführen muss. Sie benötigen keine Kopie des Mietvertrages, da Sie hier nicht in der Beweislast sind. Eine besondere Pflicht der Vermieter einen Mietvertrag aufzubewahren besteht hier nicht; diese Pflicht kann aus anderen Gründen, etwa steuerlicher Art bestehen, nicht aber im Verhältnis zum Mieter. Aber wie bereits ausgeführt, ist dies hier nicht zu Ihrem Nachteil.
Ein Widerspruch gegen die in der Kündigungsbestätigung erfolgte Renovierungsaufforderung war nicht erforderlich.
Doie Wohnung "besenrein" zu hinterlassen war vorliegend ausreichend.
Diese Ausführen betreffen nur die "normale" Instandhaltung, nicht Schadensersatzansprüche aufgrund unsachgemäßem Gebrauch der Mietsache.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt
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