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Mietaufhebungsvertrag bei Pfändung

27.01.2013 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Ich habe folgendes Problem:

Ich habe mit einer Partnerin eine Gbr angemeldet und als Geschäftsräume einen entsprechenden Raum angemietet. Der Mietvertrag wurde im Oktober 2012 geschlossen und läuft seit Dezember 2012. Ich schildere die dann folgenden Ereignisse in chronologischer Reihenfolge.

Kurz nach Abschluss des Mietvertrages kam ein Schreiben eines Anwalts wegen einer Zwangsverwaltung. Die Zahlung für Dezember wurde an diesen Anwalt geleistet. Etwa zeitgleich kam ein Schreiben einer anderen Anwaltskanzlei wegen einer bestehenden Pfändung.

Im Januar kam dann ein Schreiben, dass die Zwangsverwaltung nun aufgehoben sei und die Zahlung wieder an den Vermieter zu leisten ist. Da wir gerade in der Gründung sind, haben wir mit dem Vermieter einvernehmlich die Zahlung für Januar noch nicht geleistet.

Im Januar (etwa 22.01.) wurde ich von der Anwaltskanzlei angerufen, die sich schon wegen der Pfändung gemeldet hat. Diese fordeten mich in recht aggressiver Weise auf, die Miete für Januar unverzüglich, und die Miete für Februar pünktlich zu zahlen, da sonst ohne weitere Ankündigung eine Klage folgen würde.

Ein weiteres Gespräch mit dem Vermieter ergab, dass er auf einen Betrüger hereingefallen sei, der nun ungerechtfertige Forderungen an ihn stelle. Er sagt auch, dass dies schon die dritte Kanzlei sei, die seinen Gegner vertreten würde, dass diese Firma illegal in Deutschland operiere und die Staatsanwaltschaft bereits ermittlungen gegen die Hintermänner dieser Firma führe. Diesen sind bereits vorbestraft wegen Betrug usw... Dies sind nur die Aussagen des Vermieters, die ich nicht kontrollieren kann.

Er hatte dann den Vorschlag (angeblich in Absprache mit seinem Anwalt), dass man für den Mietvertrag einen Aufhebungsvertrag zu Ende Januar machen könne, und im Anschluss einen Mietvertag ab 01. Februar, der auf seine Frau läuft. Er würde dass zurückdatieren auf Anfang Januar, also vor meinem Telefonat mit dem Anwalt. Damit möchte er die Pfändung umgehen.

Hier beginnt meine Frage: Wenn wir darauf eingehen, könnte das straf- oder zivilrechtliche Konsequenzen für uns haben? Ich denke da z. B. an Betrug. In dem Telefonat konnte ich ja den Aufhebungsvertrag nicht erwähnen, da zu diesem Zeitpunkt der Vorschlag noch nicht existierte. Ich bin mir auch nicht sicher ob dieses Vorgehen seitens des Vermieters überhaupt legal ist und ob wir uns allein dadurch schon strafbar machen.

Vielen Dank schon im Voraus für die Antworten!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die GbR hat also einen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter gemäß § 535 BGB. Beide vertretungsberechtigten Gesellschafter können dennoch persönlich verpflichtet werden. Danach geben Ihre Sachverhaltsschilderung zu wenige Informationen bezüglich der Zwangsverwaltung und der Pfändung, so dass es schwierig ist, sämtliche Fragen zu beantworten.

Aus Ihren Angaben folgere ich erst einmal, dass die Zwangsverwaltung ordnungsgemäß war und Sie zu Recht die Mietzinsen an den Anwalt gezahlt haben.

Die Frage, die sich mir stellt, um die Sach- und Rechtslage beurteilen zu können ist, ob die Zwangsverwaltung sowie die Pfändung auf begründeten Forderungen beruhen. Davon ist zunächst einmal mangels gegenteiliger Angaben auszugehen. Da die Zwangsverwaltung sowie die Pfändung Maßnahmen der Zwangsvollstreckung sind, müssen zuvor grundsätzlich bestimmte Voraussetzungen vorgelegen haben. Eine Zwangsvollstreckung muss grundsätzlich beantragt werden, es muss ein Titel vorliegen, eine Vollstreckungsklausel muss erteilt worden sein und dem Vollstreckungsschuldner müssen diese zugestellt worden sein. Schuldner ist also Ihr Vermieter. Die Zwangsverwaltung scheint aber ja Ihren Angaben nach erledigt zu sein.

Bei der Pfändung ist die Frage, welchen genauen Inhalt der Titel hat, der der Pfändung zugrunde liegt. In was soll gepfändet werden? In Sachen, die in Ihrem Eigentum stehen? Oder liegt ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss bezüglich der Mietzinsforderungen vor? Dieser müsste Ihnen gemäß § 829 ZPO zugestellt worden sein. Vollstreckungsschuldner ist Ihrer Schilderung nach der Vermieter. Wenn bereits eine Pfändung vorliegt, ist es ungewöhnlich, dass die gegnerische Seite mit einer Klage droht. Je nach dem, in welche Gegenstände oder Forderungen gepfändet werden soll, müsste aufgrund eines bereits bestehenden Titels beispielsweise ein Gerichtsvollzieher beauftragt oder ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss beantragt werden. Wenn überhaupt dann könnten Sie klagen, wenn von der Pfändung Ihre Gegenstände betroffen wären, obwohl gegen Sie keine Forderung besteht.

Ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss könnte den Inhalt haben, dass die Mietzinsforderungen, die dem Vermieter gegen Sie bzw. die GbR zustehen, tatsächlich durch Sie an die Gläubiger der des Vermieters zu zahlen sind. Dann hätten Sie das Verbot, an den Vermieter zu zahlen und das G Gebot, an die Gläubiger des Vermieters zu zahlen.

Anhand der bereits zwei vorhandenen Zwangsvollstreckungen gegen Ihren Vermieter, würde ich mich an Ihrer Stelle nicht auf die Informationen des Vermieters verlassen. Möglicherweise existieren noch weitere Gläubiger, die Zwangsvollstreckungen gegen den Vermieter laufen haben. Solange die Sachlage für Sie derart unklar ist, sollten Sie eine solche Abmachung nicht treffen.

Zudem, wie Sie bereits richtig erkannt haben, könnte es unter Umständen straf- und zivilrechtliche Konsequenzen für Sie haben. Zum einen könnten Sie sich, wie Sie selbst bereits richtig erkannt haben, wegen Betrugs gemäß § 263 StGB strafbar machen. Außerdem kämen eine Pfandverstrickung gemäß § 136 StGB - obwohl dieser grundsätzlich keine Forderung erfasst -, ein Vereiteln der Zwangsvollstreckung nach § 288 StGB oder eine Pfandkehr nach § 289 StGB in Betracht, wenn Sie an einer solchen Vereinbarung mitwirken. Das wäre zwar nur der Fall, wenn die Pfändung wirksam wäre, aber das wissen Sie zum derzeitigen Zeitpunkt ja nicht, denn auf die Angaben des Vermieters sollten Sie sich nicht verlassen.

Weiterhin könnte ein solches strafbares Vorgehen ohnehin nicht zum bezweckten Erfolg führen. Eine solche Vereinbarung zur Umgehung einer rechtmäßigen Vollstreckung könnte grundsätzlich ohnehin nichtig sein.

Außerdem könnten Sie bei einer Unwirksamkeit oder tatsächlicher Nichtexistenz der Pfändung einerseits durch eine Zahlung an die Gläubiger des Vermieters durchaus Gefahr laufen, die Forderung an den Vermieter noch einmal zahlen zu müssen, weil die Mietzinsforderung dann nicht zugunsten des Vermieters beglichen wäre.

Andererseits können Sie bei Wirksamkeit der Pfändung durch Zahlung an den Vermieter Gefahr laufen, gegen das Verbot der Zahlung an den Vermieter zu verstoßen und könnten verpflichtet sein, noch einmal an die Gläubiger zu zahlen.

Sie sehen, es handelt sich um einen komplexen Fall, so dass diese Beratung nur einen rechtlichen Ausblick darstellen kann. Ich würde Ihnen daher abschließend dringend empfehlen, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, dem Sie die Ihnen vorliegenden Unterlagen zur Prüfung vorlegen, ihm den Sachverhalt genau schildern und der Ihnen die richtigen Fragen stellt, um sämtliche relevanten Informationen zur korrekten rechtlichen Begutachtung zu erhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

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