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Mietanfrage


| 30.10.2016 02:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mario Kroschewski



Sehr geehrte Damen und Herren,im Juni sind wir nach 12 Jahren aus unserer mietswohnung ausgezogen und streiten uns nun wegen der Frage, ob man streichen musste. Die Vermieterin hat uns von der Kaution knapp 650 Euro abgezogen.
Hier die Fakten:2004 zogen wir in die unrenovierte Wohnung ein und nahmen Malerarbeiten selbst vor.Die Vermieterin verlangte für den 1.Monat keine Nebenkosten. Auch die defekte duschkabine ersetzen wir auf unsere Kosten.
BeiM Auszug wurde uns nun vorgeworfen, dass wir alles weiss streichen müssen. Wir haben nicht gestrichen. .Bleibt noch zu erwähnen, dass eine Wand im Wohnzimmer rot war,für die wir bereit waren Kosten zu übernehmen.Aber 650 Euro.
Wie schaut es rechtlich aus,muss nach 12 Jahren gestrichen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihr Vertrauen in diese Plattform. Ihre gestellte Anfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten.

Zur besseren Übersichtlichkeit der nicht ganz einfachen Rechtslage möchte ich zwischen der roten Wand sowie den restlichen Wänden differenzieren.

1. Rechtslage bezüglich der rot gestrichenen Wand

Die Rechtslage bezüglich der rot gestrichenen Wand ist eindeutig. Hier müssen Sie grundsätzlich die Wand in einen neutralen Farbton zurückgeben. Dieses hat der BGH eindeutig entschieden [vgl BGH, Urteil vom 6. 11. 2013 – VIII ZR 416/12]

2. Rechtslage bezüglich der sonstigen Wände:

Ich gehe davon aus, dass die sonstigen Wände in einer neutralen Farbe gestrichen sind.

Zunächst ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine Abnutzung im "üblichen Rahmen" durch den Vermieter zu beseitigen ist. Dieses ergibt sich aus § 535 I S.2 BGB

So gut wie jeder mir bekannte Mietvertrag enthält jedoch eine Klausel, welche Sie als Mieter "in die Pflicht nimmt".

Hier ist Ihr Mietvertrag maßgeblich, welcher mir nicht vorliegt. Grund hierfür ist, dass ein Mietvertrag über Wohnraum häufig entweder eine Klausel über sogenannte Schönheitsreparaturen enthält.
Manchmal ist auch eine eigene Klausel zur Streichung der Wand vorhanden. Grundsätzlich gehört zu Schönheitsreparaturen auch das streichen und tapezieren von Wohnraumwänden, sobald dieses notwendig ist. Sie haben jedoch eine Wohnung vor 12 Jahren angemietet.
Bei Ihren Mietvertrag könnte es sich daher um einen sogenannten Altmietvertrag mit starren Fristenplan handeln. Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter nach einer gewissen Zeit (beispielsweise 3 Jahren in Küchenräumen) eine Renovierung vornehmen muss(!). Derartige Fristenpläne waren weit verbreitet. Im Jahr 2004 hat jedoch der BGH starre Fristenpläne erstmalig als weitgehend unwirksam angesehen [vgl BGH VIII ZR 361/03] Ein starrer Fristenplan kann daher zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel führen.
Möglicherweise wurde diese Entscheidung in Ihren Mietvertrag noch nicht berücksichtigt, so dass eine Renovierungspflicht nicht besteht.

Der Umstand, dass Sie bei Einzug eine nicht renovierte Wohnung übernommen haben spielt leider, im Vergleich zum Mietvertrag, eine eher untergeordnete Rolle. Sie durften sich grundsätzlich nicht darauf verlassen, die Wohnung (entgegen einer möglichen Renovierungsklausel im Mietvertrag) im gleichen Zustand übergeben zu dürfen. Dieses ergibt sich, nach meinem Verständnis, auch aus dem Umstand, dass Ihr Vermieter für einen Monat auf die Bezahlung von Nebenkosten verzichtet hat. Hier scheint es sich um eine Abrede im Sinne von "Renovierung bei Einzug gegen Verzicht auf Nebenkosten" zu handeln.

Einen möglichen "Rettungsanker" habe ich jedoch für Sie. Ihr Vermieter nimmt Sie auf, nach Ihrer Darstellung, auf "Schadensersatz" wegen der nicht renovierten Wände in Anspruch. Hier haben Sie grundsätzlich ein Recht zur Nachbesserung bevor der Vermieter die Wand auf Ihre Kosten streichen lässt. Es wird zwar in der Rechtsprechung vertreten, dass dieses Recht beim Auszug ohne Renovierung erlischt. Grund hierfür ist, dass im Auszug des Mieters eine endgültige Verweigerung der Leistung im Sinne von § 281 II BGB gesehen wird. Jedoch erlischt ein derartiges Recht nach einer in der Rechtsprechung vertretenen Meinung erst dann, wenn Sie durch den Vermieter zur Beseitigung der konkreten Mängel aufgefordert wurden [vgl KG, 28.12.2006 - 12 U 80/06]
Sollte eine derartige Aufforderung nicht erfolgt sein liegt nach dieser Ansicht eine unzulässige Selbstvornahme vor, so dass Sie die Kosten nicht tragen müssten. Bedenken Sie jedoch bitte auch, dass es sich hierbei lediglich um eine weit verbreitete Ansicht der Rechtsprechung handelt.

Ich rate daher zu folgenden Vorgehen.

1. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag und überprüfen diesen darauf, ob eine "starre Renovierungsklausel" vorliegt. Gerne können Sie mir die Klausel über die kostenlose Nachfragefunktion schicken. Ich werde Sie mir dann ansehen.

2. Wenn eine Aufforderung zum Streichen der Wände an Sie nicht erfolgt ist, können Sie die Forderung des Vermieters grundsätzlich zurückzuweisen.

3. Wenn eine Rechnung über 650 € vorliegt, überprüfen Sie diese auf Ihre grundsätzliche Richtigkeit. Oft sind hier weitere Punkte, welche nichts mit der Renovierung an sich zu tun haben, vorhanden.

Generell ist jedoch zu sagen, dass Sie auf Herausgabe der Kaution klagen müssten. Ein Prozess in diesen Bereich enthält, zumindest wenn keine starre Renovierungsklausel vorliegt, Prozessrisiken für beide Seiten. Insbesondere müsste ein Teil der Renovierung, nämlich derjenige welcher die rote Wand betrifft, grundsätzlich durch Sie getragen werden. Da der Betrag vergleichsweise gering ist, kann ein geführter Prozess schnell unwirtschaftlich werten. Dieses gilt insbesondere für den Fall des Fehlens einer Rechtsschutzversicherung. Hier kommt auch eine Einigung mit dem Vermieter unter Nennung der oben genannten Argumente in Betracht. Als realistisch würde ich, nach meiner Erfahrung, die Teilung der Renovierungskosten einschätzen. Auch wenn dieses Argument vor Gericht nicht "zieht" können Sie sich, im Rahmen eines Gesprächs, auch auf den Zustand der Wohnung bei Übergabe an Sie berufen.

Ich hoffe Ihnen eine erste Einschätzung der Situation ermöglicht zu haben. Bei Rückfragen können Sie gerne die kostenlose Rückfragefunktion nutzen oder in unserer Kanzlei anrufen.

Bei Zufriedenheit Ihrerseits bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Mit freundlichen Grüßen


Mario Kroschewski
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2016 | 13:13

Vielen Dank für die Antwort.... Ich merke schon, dass es weiterhin schwammig bleibt ;-)
Im Mietvertrag ist keine feste Klausel vermerkt.
Folgendes ist erwähnt:" Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters."

Und als sonstige Vereinbarung steht dann:" Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung (Decken und Wände) weiss gestrichen sowie die Bodenbeläge gereinigt an den Vermieter zu übergeben."

Bei den Malerarbeiten der roten Wand wurden 178 qm Streichen angegeben. Die halte ich bei einer 4m breiten und 2,5m hohen Wand für untragbar.

Ich werde der Vermieterin tatsächlich einen Vergleich anbieten... Gerne übernehme ich das Streichen der Wand, aber sicherlich für diesen Betrag.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2016 | 13:50

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Information. Ein generelles Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist leider grundsätzlich zulässig [vgl. BGH, 14.07.2004 - VIII ZR 339/03]. Somit sind Sie zur Tragung der Kosten, nach Ihren Angaben, grundsätzlich verpflichtet.

Die Malerarbeiten kommen mir auch sehr hoch vor. Zwar kann es vorkommen, dass eine Wand mehrfach gestrichen werden muss. Dieses ist bei "Signalfarben" wie rot regelmässig der Fall. Nach meiner Berechnung hat die Wand jedoch eine Fläche von allenfalls 10 qm. Hier sehe ich durchaus Begründungsbedarf.

Berufen Sie sich in den Vergleichsverhandlungen auch auf den Umstand, dass Sie die Wohnung nach einer Aufforderung ggf. günstiger gestrichen hätten. So können Sie Ihre Position untermauern.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Mario Kroschewski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.10.2016 | 14:04


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