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MietR - vorzeitiges Ende der Mietzeit

| 13.02.2012 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr häfig tritt folgendes ein:

Ein Mieter A kündigt seine Wohnung zum 31.03.2012 und Mieter B (Nachmieter) möchte gerne bereits ab dem 24.03.2012 in die Wohnung, was dem Mieter A entgegen kommt. Die Wohnungsabnahme von A und die Übergabe der Wohnung mit B findet gemeinsam am 24.03.2012 unter Berücksichtigung auch der abzulesenden Zähler in der Wohnung statt.

Kann wirksam im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll (da müssten dann aber meiner Meinung nach alle Vertragspartein zu A und B anwesend sein) vereinbart werden, dass die Nebenkostenabrechnung für A am 23.03.2012 endet und für B am 24.03.2012 vorzeitig neu beginnt? Vertragsbegin für B ist der 01.04.2012.

Schließlich hat A ab dem 24.03.2012 keinen Nutzen mehr an der Wohnung da u.a. auch alle Schlüssel an den Nachmieter übergeben werden. Das Abrechnungsjahr ist das Kalenderjahr.

Und welche Vereinbarung (bzw. wo... im Mietvertrag etc.) müsste auf die Kaltmiete getroffen werden? Wäre das dann eine Sache untereinander zwischen A und B?

Eine kurze Antwort zu beiden Fragen reicht völlig aus.
13.02.2012 | 13:31

Antwort

von


(33)
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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Im Rahmen des Grundsatzes der allgemeinen Vertragsfreiheit kann man natürlich eine ganze Menge vereinbaren, solange sich alle Parteien einig sind und keine gesetzlichen Einschränkungen existieren. Davon gibt es im Mietrecht zwar eine ganze Reihe, aber in Ihrem Fall sehe ich nicht, an welcher Stelle eine solche Einschränkung wirken könnte.

Allerdings haben Sie eine Partei in Ihrem Sachverhalt gar nicht erwähnt, die auch eine wichtige Rolle spielt: Der Vermieter. Der muss auch mit den zwischen Vor- und Nachmieter getroffenen Vereinbarungen einverstanden sein.

Mir fällt zwar kein Grund ein, weshalb der Vermieter etwas gegen die von Ihnen skizzierte vorzeitige Übergabe haben könnte – aber grundsätzlich ist es erst einmal so, dass er dem Nachmieter erst zum 1. April 2012 den Besitz an der Wohnung verschaffen muss. Erst ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter den vertraglichen Anspruch auf den Mietzins von B, vorher nur gegen A. Gleiches gilt für die Abrechnung der Nebenkosten. Wenn A die Wohnung bereits vorher übergibt, ist das aus Vermietersicht erst einmal „sein Problem", denn bis zum 31. März 2012 (an dem auch erst der Zähler abgelesen werden müsste) könnte A die Wohnung ja weiter nutzen. Wenn A die Wohnung vorzeitig übergibt, muss er sich selbst um einen Ausgleich bezüglich der Miete und für die Kosten bemühen, die B zwischenzeitlich produziert.

Wenn der Vermieter damit einverstanden ist, kann das natürlich auch alles über ihn „laufen". Der der Vermieter schließt dann mit Vormieter A eine Aufhebungsvereinbarung und entlässt ihn bereits zum 23. März aus dem Vertrag. Damit schuldet A dem Vermieter Miete und Nebenkosten nur bis zu diesem Tag. Zur Klarstellung sollte ggf. die restliche Kaltmiete für den März betragsmäßig aufgeführt werden, damit später kein Streit über eine nur sehr geringe Summe entsteht.

Gleichzeitig müsste der Mietbeginn für Nachmieter B durch Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag auf entsprechende Weise auf den 24. März vorverlegt werden, wenn der Vermieter seine vertraglichen Ansprüche nicht verlieren will.

Ebenfalls zur Klarstellung sollte in den Vereinbarungen auch festgehalten werden, dass sich die taggenaue Aufteilung auch auf die Nebenkosten erstreckt. Mathematisch wird die Berechnung vielleicht etwas umständlicher, weil die monatlich anfallenden Kosten gesplittet werden müssen – aber durch entsprechende Zählerstandablesung muss A trotz vorzeitiger Übergabe nicht für Verbräuche von B aufkommen.

Wo und wie man diese Vereinbarungen unterbringt ist letztlich von untergeordneter Rolle. Es sollte jedenfalls hinreichend klar werden, dass es sich um zusätzliche Vereinbarungen mit den Vertragsparteien handelt, die sich auf die jeweiligen Mietverträge beziehen. Deswegen sollten sie auch deutlich als solche bezeichnet werden und nicht in irgendwo in einem Übergabeprotokoll „versenkt" werden.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2012 | 13:46

Zunächst vielen Dank und Daumen hoch !!!

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist eine solche Vereinbarung (am besten im Mietvertrag unter "sonstige Vereinbarung") grundsätzlich möglich un legitim.

So wie Sie sagten, würde es nur problematisch, wenn die Überlassung auch damit verbunden ist wenn Zähler für Heizung, Wasser o.ä. abgelesen werden würde und der Verbrauch dann tatsächlich per 23./24.03.2012 zu ermitteln wäre und die Nebenkostenabrechnung auch per 23.03.2012 für A enden würde.

Was die Kaltmiete angeht könnte mann festlegen, dass A den gesamten Mietzins für 03/2012 zu zahlen hätte, aber die anteilige Kostentragelast von B zwischen A und B untereinander zu erfolgen hat. Nämlich das rechtlich der Vermieter von A den gesamten Mietzins verlangen kann und sich A und B untereinander über die Kaltmiete einigen müssten.

Es sei den man würde mit dem neuen Mieter B vereinbaren, dass zwar der Mietvertrag per 01.04.2012 beginnt, aber die anteilige Kostenlast für Kaltmiete und NK-VZ sofern früher die Wohnung übergeben wird auch entsprechend die Tage der frühzeitigen Überlassung zu tragen hätte. Wäre das so rechtlich korrekt und sauer?

P.S. Ich werde mir einmal überlegen sofern Interesse betsteht öfter außerhalb von FEA mit Ihnen zusammen zuarbeiten. Die Bewertung wird mehr als TOP!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2012 | 15:28

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank zunächst für die freundliche Bewertung.

Bezogen auf Ihre Nachfrage:

Rechtlich wird es nicht problematisch, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass die Nebenkosten nur bis zu einem bestimmten Tag berechnet werden und danach von dem Nachmieter getragen werden sollen. Im Grunde genommen ist das ja sogar die fairste Lösung bei tatsächlicher Übergabe der Wohnung. Es wird nur für den Ersteller der Nebenkostenabrechnung komplizierter, weil er etwas mehr zu rechnen hat. In Ihrem Beispiel trägt A für den März dann von den regelmäßigen monatlichen Kosten 23 Dreißigstel und B 7 Dreißigstel.

Sie haben geschrieben: „Was die Kaltmiete angeht könnte mann festlegen, dass A den gesamten Mietzins für 03/2012 zu zahlen hätte, aber die anteilige Kostentragelast von B zwischen A und B untereinander zu erfolgen hat. Nämlich das rechtlich der Vermieter von A den gesamten Mietzins verlangen kann und sich A und B untereinander über die Kaltmiete einigen müssten."

Für diese Konstellation muss NICHTS festgelegt werden – jedenfalls nicht im Verhältnis zum Vermieter. Denn das ist bereits so in den Mietverträgen festgelegt. Zieht B vorher ein und A bezahlt vertragsgemäß die Miete (ggf. auch die Nebenkosten) bis zum Ende, dann hat A einen Ausgleichsanspruch gegen B. Sinnvollerweise regeln A und B das untereinander, ansonsten hätte A gegen B ggf. einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Ihren Gedanke „man würde mit dem neuen Mieter B vereinbaren, dass zwar der Mietvertrag per 01.04.2012 beginnt, aber die anteilige Kostenlast für Kaltmiete und NK-VZ sofern früher die Wohnung übergeben wird auch entsprechend die Tage der frühzeitigen Überlassung zu tragen hätte" halte ich zumindest nicht für die sauberste Lösung.

An der Stelle muss man solche Vereinbarungen immer vom Fall des Falles aus betrachten, nämlich wenn die Sache vor Gericht landet. Ein Richter oder eine Richterin würde hier ggf. über den Widerspruch stolpern, dass die Mietzeit am 1. April beginnt, aber vorher schon Miete verlangt wird. Durch Auslegung und die Tatsache, dass die Wohnung vorher schon übergeben würde, kann man das Gericht ggf. davon überzeugen, dass die Mietzeit schon am 24. März begann – aber das Papier würde erst einmal sagen, dass der Vermieter erst am 1. April verpflichtet war, Besitz an der Wohnung zu verschaffen und entsprechend erst dann Mietzins verlangen kann.

Deswegen halte ich zwei knackige Zusatzvereinbarungen, die den tatsächlichen Mietbeginn im gegenseitigen Einverständnis aller Parteien fixieren, für sinnvoller. Damit werden Missverständnisse vermieden, den tatsächlichen Gegebenheiten Rechnung getragen und – soweit für mich erkennbar – die verschiedenen Interessen berücksichtigt.

Wenn Sie hier noch weitere Fragen haben, können Sie sich gern noch einmal per E-Mail direkt an mich wenden. Selbstverständlich jederzeit auch in anderen Angelegenheiten.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.02.2012 | 13:47

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