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Miet- und Wohnrechte


05.06.2005 23:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Vorgeschichte:
Ehepaar hat gemeinsames Hausgrundstück, läßt sich scheiden und vereinbart, daß die Ehefrau (zur Zeit wieder wegen psychischer
Probleme in einer Langzeittehrapie), daß sie ihre Haushälfte an
ihn überträgt und als Ausgleich von ihm eine bestimmte Rente
erhält (lebenslänglich). Ehefrau beauftragt Ehemann, möglichst
schnell zu vermieten, um die Mieteinnahmen nicht zu verlieren.
Beide wohnen inzwischen getrennt an anderen Orten.
Es gibt noch Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der Rentenzahlung.
Während ihrer Therapie beschließt Ehefrau (offenbar auch unter der Beratung durch Therapeuten), diese Absichten aufzugeben und wieder in ihr Haus zurückzukehren und dort zu wohnen.
Just zu diesem Zeitpunkt ziehen dort Mieter ein, die Ehemann
gesucht hat, offenbar auch einen Mietvertrag abgeschlossen hat,
ohne Ehefrau zu beteiligen. Das hat Ehefrau zwar erwartet, aber
nicht ausdrücklich erklärt. Nun erklärt Ehemann, daß er nicht damit einverstanden ist, daß Ehefrau dort einzieht, also geht`s
offenbar nur gerichtlich, wenn überhaupt.
Fragen:
Hat Ehefrau grundsätzlich ein Recht, in ihrem zu 50 % gehörenden Haus zu wohnen, auch wenn der (noch) mitbesitzende gesch. Ehemann dagegen ist?
Hätte Ehefrau (obgleich zurzeit krank) am Abschluß des Mietvertrags beteiligt werden müssen, oder hatte Ehemann das Recht, allein abzuschließen? Darf Ehefrau den Mietern kündigen?
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zuerst möchte ich Klarstellen, dass ich davon ausgehe, dass es keine Übertragung und keine allgemeine Vereinbarung zum Grundstück und der beschriebenen Rente gibt.

Die Beantwortung Ihres Falles hängt dann davon ab, was hinsichtlich der Mieter vereinbart wurde.

Grundsätzlich müssen beide Eigentümer als Vermieter auftreten. Die Erkrankung ist irrelevant, so lange Geschäftsfähigkeit besteht und keine Betreuung angeordnet ist.

Nach Ihrer Schilderung scheint es so zu sein, als ob die Ehefrau eine Vollmacht zum Abschluss eines Mietvertrages – egal mit welchem Mieter – an den Mann gegeben hätte.
Damit wäre der Mann berechtigt, den Mietvertrag auch für die Frau abschließen. Ich gehe daher davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde.

Aus der gemeinsamen Stellung ergibt sich, dass auch eine Kündigung seitens der Frau nicht einseitig wirksam ausgesprochen werden kann.

vergl. hierzu insbesondere § 744 BGB, Gemeinschaftliche Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

Wer in dem Haus wohnen soll, muss gemeinsam entschieden werden. Der Einzug des Einen gegen den Willen des anderen wird ausscheiden, da dies die Rechte des Anderen beeinträchtigt:


§ 743 BGB ,Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis
(1) Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte.
(2) Jeder Teilhaber ist zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird.


Zur Not wird man das Haus wohl durch Verkauf auseinandersetzen müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Selbstverständlich stehe ich für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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