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Mehrheitsbeschluss zu Instandhaltung angefochten


19.10.2006 16:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrtes Anwalts-Team,

in folgendem Sachverhalt benötige ich Ihre rechtskundige Meinung:

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung (3-Familienhaus mit 2 Eigentümern) unter der Leitung unserer Hausverwaltung wurde u.a. folgendes beschlossen:

1) „Die Eigentümergemeinschaft beschliesst, im Eingangsbereich des Treppenhauses die dunklen Wandfliesen zu entfernen und auch hier zu putzen sowie den Bodenbelag gegen einen neuen Steinbelag (z.B. Travertien) auszutauschen“

Abstimmungsergebnis: JA 670/1.000 MEAT
Nein 330/1.000 MEAT

Kurze Erklärung: Bei der Sanierung des Hauses im Jahr 1993 (Baujahr 1938) wurde der gesamte Eingangsbereich aus Kostengründen ausgespart. Mittlerweile sind der Steinfussboden und die in einer Höhe von ca. 80cm umlaufend angebrachten dunkelgrünen Wandfliesen extrem unansehnlich und vor allem abgenutzt, so dass sie per Eigentümerbeschluss erneuert bzw. die Fliesen durch Putz ersetzt werden sollten.

2) „Die Firma XYZ soll durch die Eigentümergemeinschaft zur Montage einer zentralen Gas- und Rauchmeldeanlage gemäß Angebot beauftragt werden.“
(Anschaffungskosten ca. 1.200 EUR)

Abstimmungsergebnis: JA 670/1.000 MEAT
Nein 330/1.000 MEAT

Den Hintergrund für diesen von uns gestellten Antrag muss man sicherlich nicht weiter erläutern.
Uns erscheinen die Baumarkt-Rauchmelder nicht ausreichend, da ein in unserem DG ausgelöster Alarmton durch alle Türen hindurch beispielsweise nicht im EG zu hören ist. Aus beruflichen Gründen sind wir die meiste Zeit des Jahres nicht in unserer Wohnung anwesend ... damit wäre ein dezentraler Rauchmelder im Fall der Fälle völlig sinnlos.
Warum eine Gasmeldeanlage im Keller installiert werden soll, erklärt sich sicher auch von allein.

Jetzt erhielten wir Post vom Amtsgericht, in der uns mitgeteilt wird, dass durch den zweiten Eigentümer gegen die o.g. Beschlüsse Klage eingereicht wurde und der 17.11.2006 als Verhandlungstermin angesetzt ist.

Der Anwalt der Gegenseite argumentiert wie folgt:

Die gefassten Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, da die Maßnahmen unter 1) nicht der notwendigen – auch keiner modernisierenden - Instandhaltung dienen, sondern vielmehr eine bauliche Veränderung darstellen, die gemäß WEG einer Einstimmigkeitserfordernis unterliegen. Eine Instandhaltung diene dem grundsätzlichen Erhalt des ursprünglich ordnungsgemäßen Gebäudezustandes, im vorliegenden Fall gehe es aber nicht darum.
Die unter 2) beschlossene Maßnahme stellt als „derart kostenintensive und äußerst aufwändige Anlage“ keine notwendige Instandhaltungsmaßnahme dar. Hinreichend wäre eine Installation dezentraler kostengünstigerer Rauchmelder. Die geplante Anlage „geht über das erforderliche Instandhaltungsmaß hinaus, auch hinsichtlich einer modernisierenden“. Demzufolge handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die wiederum nur einstimmig beschlossen werden kann.

Wie stellt sich der Sachverhalt aus Ihrer Sicht dar ?

Ist es tatsächlich so, dass es sich beim Ersatz von Treppenstufen und Wandfliesen um bauliche Veränderungen handelt und unter Instandhaltung lediglich zu verstehen ist, den „ursprünglichen ordnungsgemäßen Gebäudezustand“ zu erhalten ?

Gerade in Anbetracht der immer wieder tragisch ausgehenden Fälle von Wohnungsbränden in Mehrfamilienhäusern und Gasexplosionen betrachten wir die Anschaffung einer zentralen Gas- und Rauchmeldeanlage als notwendig. Damit wäre gewährleistet, dass ein Alarm eben nicht nur in der betreffenden Wohnung sondern zusätzlich im Treppenhaus bzw. einer anderen für alle Mieter hörbaren Stelle ausgelöst wird.
Wer bestimmt, was ein „erforderliches Instandhaltungsmaß“ ist ?
Wir können nicht nachvollziehen, dass jetzt gerichtlich gegen die Mehrheitsbeschlüsse vorgegangen wird ... vor allem, da auch unsere hervorragend arbeitende Hausverwaltung während der Eigentümerversammlung keinerlei Bedenken bzw. Vorbehalte in dieser Hinsicht geltend machte. Anzumerken wäre, dass der Anwalt der Gegenseite während der Eigentümerversammlung in Vertretung des Ehemannes seiner Mandantin anwesend war ... er hätte also bei Abstimmung sofort Einwände anbringen können.

Wie schätzen Sie die Chancen ein, die Beschlüsse wie gefasst durchzusetzen ?


Vielen Dank.















Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Zutreffend ist, dass nach § 22 I in Verbindung mit § 21 III WEG bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht mit einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer herbeigeführt werden können. Diesbezüglich bedarf es der Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer.

Die folgenden Begriffe werden im Übrigen durch die Rechtsprechung mit Leben gefüllt, indem sich hier über die Jahre eine umfangreiche Kasuistik entwickelt hat.

INSTANDSETZUNGSMAßNAHMEN dienen primär der Erhaltung und Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums. Pflegende und vorsorgende Maßnahmen sowie aufgrund von Gebäudeschäden notwendig gewordene Reparaturarbeiten oder alters- bzw. gebrauchsbedingten Abnutzungen fallen hierunter.

Von BAULICHEN VERÄNDERUNGEN spricht man, wenn der tatsächliche Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird. In der Regel stellt jede Maßnahme, die auf Veränderung des äußeren Bildes einer Wohnanlage gerichtet ist, eine bauliche Veränderung dar. Unter bauliche Veränderungen fallen daher auch in aller Regel ästhetische Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes, auch wenn die Substanzeinwirkung gering ist.

Da durch die Entfernung der Wandfliesen und den Austausch des Bodenbelages der optische Gesamteindruck des Gemeinschaftseigentums verändert wird, dürfte es sich wohl tatsächlich bei Punkt 1 um eine bauliche Veränderung handelt, die eines Einstimmigkeitsbeschlusses bedürfte.

Gleiches gilt meines Erachtens hinsichtlich von Punkt 2, da der Einbau einer solchen Anlage den Zustand des Gemeinschaftseigentums ebenfalls deutlich verändert.

Sie sollten indes argumentieren, dass es sich hierbei um Modernisierungsmaßnahmen handele, die vor dem Hintergrund einer Werterhaltung der Wohnanlage sinnvoll und überdies notwendig seien. Möglicherweise können Sie dies mit Zahlen belegen (z.B. langfristige Kosten-Nutzen-Rechnung). Stellte man sich auf einen solchen Standpunkt, läge möglicherweise doch eine mehrheitsbeschlussfähige Instandsetzung vor.

Tendenziell halte ich Ihre Erfolgschancen jedoch für nicht allzu groß. Jedoch sind sie auch nicht aussichtslos, wenn Sie die obige Argumentation aufgreifen und noch etwas „unterfüttern“. Dass der Anwalt an der Versammlung teilgenommen hat, ändert an dem hier gefundenen Ergebnis nichts, zumal er nur in seiner Eigenschaft als Vertreter teilgenommen hat.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Einschätzung geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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