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Mehrheitsbeschluss im Zweifamilienhaus

| 20.11.2009 11:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (Ehepaar, 2 Kinder), sind besitzen eine ETW in einem 2-Familienhaus. Der andere Eigentümer (Rentnerehepaar) will die Doppelhaushälfte außen sanieren (Wärmedämmung, neue Fenster) und für den eigenen Bedarf eine Solaranlage aufs Dach installieren.

Wir haben 45,65% Eigentum
Der andere 54,35% Eigentum

Frage: Müssen wir der Sanierung zustimmen?
Handelt es sich um bauliche Veränderung?

Solaranlage: müssen wir zustimmen? Bauliche Veränderung?

Wir haben z.Zt. für diese Maßnahmen kein Geld: 2006, 2009 wurden feuchte Aussenwand und Terrasse saniert: unsere Kosten 6400,00 €...

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Grundsätzlich müssen Sie der geplanten Sanierung nicht zustimmen. D. h., es ist eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der über das Bauvorhaben abzustimmen ist. Eine Verpflichtung Ihrerseits, der geplanten Sanierung zuzustimmen, besteht nicht.

2.

Hinsichtlich baulicher Veränderungen muß man drei Kategorien unterscheiden:

Es gibt bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen; vergleiche § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Daneben gibt es bauliche Veränderungen, die nicht der Instandhaltung, aber der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen; vergleiche § 22 Abs. 2 WEG.

Hiervon ist die dritte Kategorie der baulichen Veränderungen zu unterscheiden, die weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Hierzu gehören alle anderen denkbaren baulichen Maßnahmen; vergleiche § 22 Abs. 1 WEG.

3.

Wenn die anderen Miteigentümer eine bauliche Maßnahme durchführen wollen, ist eine bauliche Maßnahme in zwei Fällen auch ohne bestandkräftigen Beschluß rechtmäßig.

Das gilt, wenn Ihnen als Miteigentümer kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht; vergleiche § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG.

Ferner ist die Durchführung einer baulichen Maßnahme ohne Beschluß rechtmäßig, wenn die Maßnahme zwar vermeidbar und nachteilig ist, aber alle Eigentümer, deren Rechte von der Maßnahme betroffen sind, vorher zugestimmt haben.

Beide Fälle liegen hier nicht vor.

Für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen über bauliche Veränderungen gelten unterschiedliche Anforderungen.

Wir haben hier eine Modernisierungsmaßnahme (Wärmedämmung und neue Fenster).

Den Beschlüssen über Modernisierungsmaßnahmen muß eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen. Die Berechnung erfolgt nach dem „Kopfprinzip“. D. h., jeder Wohnungseigentümer hat 1 Stimme; vergl. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG.

4.

Die geplante Solaranlage dient dem eigenen Bedarf der anderen Eigentümer. D. h., hier handelt es sich um bauliche Veränderungen der dritten Kategorie, d. h., um Veränderungen, die weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

Beschlüsse über derartige bauliche Veränderungen sind gemäß § 22 Abs. 1 WEG rechtmäßig, wenn alle Eigentümer zugestimmt haben, wenn alle Eigentümer zugestimmt haben, deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Zustimmen müssen Sie der Errichtung der Solaranlage nicht. Es stellt sich nur die Frage, ob die Solaranlage eine Beeinträchtigung in dem oben genannten Sinn darstellt. Die Kosten für die Errichtung der Solaranlage wird ohnedies der andere Miteigentümer zu tragen haben, da die Solaranlage nur ihm nutzt. Fraglich bleibt, ob und inwieweit die Errichtung der Solaranlage auf dem Dach auch Ihr Miteigentum beeinträchtigt.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2009 | 14:36

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für die schnelle Antwort! Noch eine Frage:
Lt. Teilungserklärung erfolgt die Abstimmung in der Versammlung nach der Größe der Miteigentumsanteile.
Verstehe ich richtig, dass in unserem Fall der Miteigentümer eine 3/4 Mehrheit benötigen würde, um seine Forderungen durchzusetzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2009 | 17:09

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Es ist richtig: Es muß eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer vorliegen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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