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Maximale Erhöhung Erbpachtzins

| 06.08.2013 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren!

Person A erbt ein Haus auf Erbpacht - diese läuft noch 53 Jahre.
Das Grundstück hat eine Größe von 695qm - aktueller Erbpachtzins beträgt 610€ komplett.
Nun möchte der Grundstückseigentümer den Erbpachtzins erhöhen. Es ist noch nicht bekannt auf welche Höhe (das prüft Anwalt des Grundstückseigentümers).

Folgende Vereinbarung steht im Vertrag von 1967:
Bei der Berechnung des Erbauzins sind die Vetragsschließenden davon ausgegangen, dass das Grundstück zur Zeit einen Verkehrswert von 10,-DM pro qm hat und der jährliche Erbbauzins 4% dieses Wertes ausmachen soll.

Die Vertragsschließenden sind sich darüber einig, dass der Erbbauzins für die Dauer des Erbbaurechts dem steigenden oder fallenden Wert des Grundstückes angepasst werden soll. Sie verpflichten sich daher, auf der obigen Berechnungsgrundlage den Erbbauzins zu erhöhen oder zu senken, und zwar

alle drei Jahre von der Eintragung des Erbbaurechtes ab, soweit zu diesem Zeitpunkt der zuletzt vereinbarte Erbbauzins nicht mehr 4% des Grundstückswertes entspricht.


Der bisherige Grundstückseigentümer ist verstorben und war recht "locker" mit der Anpassung. Das Grundstück hat einen Bodenrichtwert von aktuell 130€ pro qm.

Ist es nun tatsächlich möglich den Erbbauzins von aktuell 610€ auf dann 695qm * 0,04 * 130€ = 3614€ zu erhöhen? Das wäre ja eine Erhöhung um fast 600% ...

Vielen Dank für Ihre Antwort

-- Einsatz geändert am 06.08.2013 09:51:21

-- Einsatz geändert am 06.08.2013 09:53:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Anpassung des Erbbauzinses an den aktuellen Bodenrichtwert dürfte in dieser Weise zulässig und berechtigt sein, auch wenn eine Erhöhung um 600 Prozent zunächst drastisch klingt. Allerdings ist zu bedenken, dass dieser Sprung ja aufgrund der jahrelangen Nichtanpassung so groß ausfällt, wodurch der Erbbauberechtigte über viele Jahre profitiert hat und viel Geld gespart hat.

Die vereinbarte Wertsicherungsklausel ist in dieser Form durchaus üblich und rechtlich wohl nicht zu beanstanden. Durch die jahrelange Nichtanpassung dürfte auch keine Verwirkung des Rechts auf Anpassung des Erbauzinses eingetreten sein. Jedenfalls sind mir keine diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidungen, wie es sie beispielsweise zu Wertsicherungsklauseln bei Miet- oder Pachtverträgen gibt, bekannt.

Im Einzelfalle kann eine vereinbarte Wertsicherungsklausel ihren Zweck nicht mehr erfüllen und ist daher im Wege ergänzender Vertragsauslegung anzupassen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2011 - V ZR 31/11). Ist eine solche Anpassung nicht möglich, finden die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage Anwendung. Die Folge wäre dennoch die Anpassung des Erbbauzinses aufgrund der Entwicklung der Lebenshaltungskosten bzw. der Verbraucherpreise, die dann im Ergebnis ähnlich ausfallen kann. Die von Ihnen beschriebene Wertsicherungsklausel stellt jedoch meines Erchtens nach keinen solchen atypischen Fall dar, wonach der vertraglich vereinbarte Zweck mittlerweile verfehlt sein könnte.

Der Erbbauberechtigte sollte daher das Anpassungsverlangen abwarten und dieses gegebenenfalls nochmals rechtlich prüfen lassen. Die beteiligten Parteien hätten sodann auch immer die Möglichkeit, abweichend von der ursprünglichen Wertsicherungsvereinbarung eine anderweitige Anpassungsvereinbarung zu treffen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gunnar Wessel, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.08.2013 | 11:08

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