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Mangelnder Schallschutz bei Eigentumswohnung Neubau

24.09.2019 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Im März 2019 habe ich eine Eigentumswohnung in Regensburg erworben.
Es ist ein Neubau, wir sind 5 Eigentümer. Die Wohnung wurde im Prospekt mit
"Wohnen auf höchstem Niveau" beworben, ebenso "hochwertiger Ziegelbau".
Ich habe über 6000,00€ für den Qm bezahlt, das ist viel für Regensburg.
Der Schallschutz ist mangelhaft, wie ein von uns Käufern erstelltes Schallgutachten zeigt.
Z.B. die Zwischenwand zur Nachbarwohnung ist eine einfache Ziegelwand.
Ich höre Türenschlagen im Treppenhaus in meinem Schlafzimmer und, was besonders stört,
Toilettengeräusche (Pinkeln und Spülung) aus der Wohnung über mir.
Ich höre Luft- und Trittschall aus der Nachbarwohnung. Es nervt.

1. Was muss ich beachten, wenn ich eine Frist setzte zur Nachbesserung?
2.Im Vertag steht: es wird ein erhöhter Schallschutz nach DIN 4109 realisiert.
Mittlerweile weiß ich, dieser Schallschutz ist nicht besonders gut und ich als Laie bin bei
dem hohen Preis und der Prospektankündigung davon ausgegangen, daß ich so gut wie nichts höre
aus den anderen Wohnungen oder dem Treppenhaus-ähnlich wie in einem Luxushotel....
Habe ich eine Chance, dagegen zu klagen?Kann man den Schaden beziffern?
3. realistisch betrachtet wir die Schallbelastung so bleiben, bis auf wenige Verbesserungsmöglichkeiten wie Zwischenwandverstärkung, kann ich den Kauf Rückabwickeln?
im Kaufvertrag gibt es keine solche Klausel.
Ich habe ca. 40000€ Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und Einbauküche, gibt es einen
Erfahrungswert, ob ich dieses Geld auch zurückbekomme?
4. Die Schlussrechnung vom 7.8.von 8,5% des Kaufpreises habe ich noch nicht bezahlt wegen der Mängel. Kann ich noch abwarten?

24.09.2019 | 13:25

Antwort

von


(824)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Damit das Gewährleistungsrecht überhaupt Anwendung finden kann, ist zu klären, ob ein Sachmangel vorliegt, also eine negative Abweichung des Ist- vom Soll-Zustand bei der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, vgl. § 434 Abs. 1 BGB .

Die Aussagen „Wohnen auf höchstem Niveau" und „hochwertiger Ziegelbau" sind für sich gesehen ohne nennenswerte Aussagekraft im Hinblick auf den Schallschutz, weshalb sämtliche Unterlagen zum Fall (z.B. Verkaufsanzeige, Exposés, Korrespondenz mit Verkäuferseite und ggf. Makler) bekannt sein müssen, um eine abschließende Beurteilung vornehmen zu können. Allerdings spricht der Vertrag von erhöhtem Schallschutz nach DIN 4109, weshalb auch geprüft werden muss, ob die Wohnung diesen Anforderungen entspricht oder sich bereits insofern ein Mangel ergibt. Letztlich wird insofern ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen (zur Beschleunigung empfiehlt sich im Streitfall ggf. ein sog. selbständiges Beweisverfahren).

Wenn dann von einem Mangel – hierfür spricht auch die Tatsache, dass es sich um einen Neubau handelt - ausgegangen werden kann, können Sie den Verkäufer zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm hierfür eine Frist von einem Monat setzen (ggf. kann die Nachbesserung im Einzelfall aber auch einen längeren Zeitraum erfordern, weshalb auch eine längere Frist nötig sein kann).

2)
Wenn Ihnen der Verkäufer etwa im Prospekt versprochen hat, wie in einem Luxushotel zu wohnen, spricht vieles für einen Mangel.

3)
Wie gesagt, hängt die Möglichkeit einer möglichen Rückabwicklung vom Vorliegen eines Mangels ab. Liegt dieser vor, können auch Notarkosten, Grunderwerbssteuer und nutzlose Aufwendungen wie die Einbauküche (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2009, Az. VII ZR 26/06 ) als Schadenersatz verlangt werden.

4)
Ob Sie die Rechnung nicht begleichen müssen und etwa die Aufrechnung mit möglichen Schadenersatzansprüchen erklären können, hängt wiederum vom Vorliegen eines Mangels ab.

Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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