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Mangelhafte Ausführung von Gewährleistungsreparaturen nach Ablauf der Gewährleistungs

05.02.2011 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
bitte helfen Sie mir bei folgendem Problem.
Objekt: Neubau, VOB/B mit auf 5 Jahre verlängerter Gewährleistungsfrist und Abnahme im Juli 2001.
Erstmals trat im Winter 2005/2006 Wasser durch das Flachdach in den Innenraum und tropfte von der Brettstapeldecke. Die Baufirma wurde informiert und versuchte seither mehrfach, das Dach abzudichten. Da zur Schadensortung ein aktueller Feuchteeintritt technisch erforderlich war, dies aber nur an wenigen Tagen im Jahr vorkam, zogen sich die Versuche über mehrere Jahre hin. Teilweise existiert ein Briefverkehr.
Mehrfach wurden Löcher gefunden und verschweißt, ohne die Gesamtsituation nachhaltig verbessern zu können, zuletzt im August 2010. Danach war es schlimmer als jemals zuvor.
Leider stellt sich die Baufirma seit dem Ausscheiden des letzten Bauleiters tot. In einer ersten telefonischen Kontaktaufnahme im Herbst 2010 versprach man mir eine erneute Messung, auf meine detailliertere Nachfrage versprach man einen Rückruf am Folgetag. Dieser fand nicht statt, emails werden nicht beantwortet und telefonisch läßt sich die Verantwortliche verleugnen.
Aus meiner Sicht wäre Terminsetzung das sinnvollste Vorgehen, z.B. mit folgendem Text: "Ich fordere Sie auf diesem Wege letztmalig auf, die bestehenden Mängel innerhalb einer Frist von ....................... nach Zugang dieser Nachricht zu beseitigen. Sollten Sie dem nicht nachkommen, werde ich unverzüglich eine andere Firma mit der Dachabdichtung und der Beseitigung aller durch die eintretende Feuchtigkeit entstandenen Schäden beauftragen und Ihnen die damit verbundenen Kosten in Rechnung stellen."
1. Ist ein solcher Text hinreichend oder sind Bezüge/Nennungen von Fristen oder Paragraphen erforderlich?
2. Ist die Zustellung per Einschreiben/Rückschein immer noch die einzig mögliche Zusendung mit Beweiskraft?
3. Ist eine solche Terminsetzung in irgendeiner Weise formal an die Gewährleistungszeit gebunden, oder ist mit der Reklamation der Undichtigkeit im Winter 2005/2006 und dem nachfolgenden Briefverkehr eine Terminsetzung jederzeit möglich?
Leider ist das Problem technisch sehr komplex, Arbeiten sind teilweise nur witterungsabhängig durchführbar und könnten den Betrieb unseres Seminarhauses sehr stören. Da eine Fristsetzung angemessen sein sollte und die technischen Möglichkeiten berücksichtigen muß, entsteht ein sehr langer Zeitrahmen.
4. Was ich JETZT brauche, ist die Erstellung eines sinnvollen Maßnahmenkatalogs mit Zeitraster, da größere Arbeiten ggf. eine erhebliche Vorlaufzeit brauchen. Gibt es eine Art "gestaffelter" Terminsetzung, mit der sichergestellt werden kann, daß es überhaupt vorangeht? Oder ein in seiner Funktionsweise dem Mahnbescheid vergleichbares Konstrukt mit eher überschaubarer Widerspruchsfrist, das die Baufirma zu einer gerichtlich verwertbaren Stellungnahme zwingt?
5. Habe ich als Auftraggeber Einfluß auf Art und Termin der zu ergreifenden Maßnahmen? Immerhin habe ich vermutlich eine Mitwirkungspflicht und einen daraus resultierenden Aufwand. Habe ich z.B. Anspruch darauf, zu erfahren, warum eine schon dreimal durchgeführte Messung das vierte Mal erfolgreicher verlaufen soll? Ich habe auch Beobachtungen gemacht und der Baufirma mitgeteilt, die sich nicht einfach erklären lassen (z.B. ein charakteristischer Wasserfleck in einer ansonsten trockenen Fassade) und die definitiv mit dem Wassereintritt verbunden sind. Habe ich Anspruch darauf, daß in einer Maßnahmenplanung solche Vorkommnisse diskutiert und berücksichtigt werden?
6. Größere Baumaßnahmen können unseren Seminarbetrieb erheblich stören und sollten deshalb in den Schulferien ausgeführt werden. Habe ich darauf Anspruch bzw. entsteht ggf. ein Schadensersatzanspruch, wenn die Baufirma solche Ruhezeiten nicht berücksichtigt?
7. Habe ich auch Anspruch auf Ausschluß versteckter Folgeschäden durch lange anhaltende Feuchtigkeit in der Dachkonstruktion aus Holzbalken (Stichwort Eissporthalle Bad Reichenhall)?
8. Mittlerweile sind an Wänden und Holzdecke erhebliche optische Schäden durch das eintrocknende Wasser entstanden. So lange weiteres Wasser eintritt, ist es eigentlich nicht sinnvoll, diese Schäden zu reparieren. Muß ich hier in irgendeiner Weise aktiv werden, oder kann und darf ich damit warten, bis die Ursache geklärt und abgestellt ist?
9. Wie ist ein "Baumangel" überhaupt definiert - im Sinne folgender Frage: Es wurden mehrfach Löcher gefunden und verschweißt. Ist "Feuchtigkeitseintritt" der immer noch existierende Baumangel, oder könnte die Baufirma argumentieren, die damals vorhandenen Undichtigkeiten seien repariert, und jetzt wären Neue aufgetreten, die erst nach Ablauf der Gewährleistungspflicht entstanden sind? Wie könnte ich mich dagegen wehren?
10. Kosten für die Durchsetzung meiner Rechte, falls ich welche habe, kann ich sicher bei der Baufirma geltend machen. Muß das zeitnah und relativ einzeln erfolgen, oder kann ich sammeln und, wenn hoffentlich alles erledigt ist, den Gesamtposten in Rechnung stellen?
Ich bedanke mich jetzt schon für Ihre Mühen.

05.02.2011 | 14:35

Antwort

von


(817)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



1. Ist ein solcher Text hinreichend oder sind Bezüge/Nennungen von Fristen oder Paragraphen erforderlich?

Formell ist der Text in Ordnung. Hier brauchen nicht unbedingt Paragraphen genannt werden. Sie sollten allerdings die Mängel so genau wie möglich beschreiben.

Anschließend sollte noch eine angemessene Frist gesetzt werden, was Sie ja auch vorhaben. Dieses Aufforderungsschreiben sollten Sie dann nachweisbar, also per Einschreiben , versenden.

2. Ist die Zustellung per Einschreiben/Rückschein immer noch die einzig mögliche Zusendung mit Beweiskraft?

Nein. Diese Form ist sogar riskant, falls die Gegenseite die Annahme verweigert. Da wäre das Einwurfeinschreiben schon eine bessere Variante.

Am sichersten (wenn auch etwas teurer ) wäre die Zustellung über einen Gerichtsvollzieher, der auch den Inhalt und nicht nur den Zugang des Schreibens im Streitfall grundsätzlich bezeichnen kann.

Parallel sollte das Schreiben per Fax und/oder E-Mail versendet werden.

3. Ist eine solche Terminsetzung in irgendeiner Weise formal an die Gewährleistungszeit gebunden, oder ist mit der Reklamation der Undichtigkeit im Winter 2005/2006 und dem nachfolgenden Briefverkehr eine Terminsetzung jederzeit möglich?
Leider ist das Problem technisch sehr komplex, Arbeiten sind teilweise nur witterungsabhängig durchführbar und könnten den Betrieb unseres Seminarhauses sehr stören. Da eine Fristsetzung angemessen sein sollte und die technischen Möglichkeiten berücksichtigen muß, entsteht ein sehr langer Zeitrahmen.

Ja, die Terminsetzung ist insoweit an die Gewährleistungszeit gebunden, als dass der Schuldner, also die Gegenseite sich ansonsten auf Verjährung berufen könnte.

Eine vorher erfolgte Aufforderung wirkt grundsätzlich nicht verjährungshemmend.

4. Was ich JETZT brauche, ist die Erstellung eines sinnvollen Maßnahmenkatalogs mit Zeitraster, da größere Arbeiten ggf. eine erhebliche Vorlaufzeit brauchen. Gibt es eine Art "gestaffelter" Terminsetzung, mit der sichergestellt werden kann, daß es überhaupt vorangeht? Oder ein in seiner Funktionsweise dem Mahnbescheid vergleichbares Konstrukt mit eher überschaubarer Widerspruchsfrist, das die Baufirma zu einer gerichtlich verwertbaren Stellungnahme zwingt?

Zu einer Stellungnahme können Sie die Gegenseite zumindest im außergerichtlichen Bereich grundsätzlich nicht zwingen.

Sicherlich können Sie für die einzelnen Mängel auch gestaffelte Fristen setzen.

5. Habe ich als Auftraggeber Einfluß auf Art und Termin der zu ergreifenden Maßnahmen?
Immerhin habe ich vermutlich eine Mitwirkungspflicht und einen daraus resultierenden Aufwand. Habe ich z.B. Anspruch darauf, zu erfahren, warum eine schon dreimal durchgeführte Messung das vierte Mal erfolgreicher verlaufen soll? Ich habe auch Beobachtungen gemacht und der Baufirma mitgeteilt, die sich nicht einfach erklären lassen (z.B. ein charakteristischer Wasserfleck in einer ansonsten trockenen Fassade) und die definitiv mit dem Wassereintritt verbunden sind. Habe ich Anspruch darauf, daß in einer Maßnahmenplanung solche Vorkommnisse diskutiert und berücksichtigt werden?

Auf die Art de Maßnahme haben Sie grundsätzlich sofern nicht anders vereinbart keinen Einfluss (und das umfasst auch entsprechende Vorbereitungsmaßnahmen), da im Gegensatz zum Kaufrecht im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer die Art de Nacherfüllung bestimmen darf.

Die Art ist aber ja auch schon durch den Vertrag vorgegeben. Die Ausführung muss halt vertragsgemäß erfolgen ohne Abweichungen hiervon.

Auf den Termin haben Sie aber sehr wohl einen Einfluss. Dieser muss mit Ihnen abgestimmt werden.

6. Größere Baumaßnahmen können unseren Seminarbetrieb erheblich stören und sollten deshalb in den Schulferien ausgeführt werden. Habe ich darauf Anspruch bzw. entsteht ggf. ein Schadensersatzanspruch, wenn die Baufirma solche Ruhezeiten nicht berücksichtigt?

Ja, wie bereits gesagt muss die Baufirma dieses berücksichtigen und gegebenenfalls mit Ihnen zumindest auf Ihre Aufforderung hin abstimmen.

7. Habe ich auch Anspruch auf Ausschluß versteckter Folgeschäden durch lange anhaltende Feuchtigkeit in der Dachkonstruktion aus Holzbalken (Stichwort Eissporthalle Bad Reichenhall)?

Auch für Folgeschäden muss der Unternehmer grundsätzlich haften, sofern diese auf einen Mangel des Werkes nachweisbar zurückzuführen sind.


8. Mittlerweile sind an Wänden und Holzdecke erhebliche optische Schäden durch das eintrocknende Wasser entstanden. So lange weiteres Wasser eintritt, ist es eigentlich nicht sinnvoll, diese Schäden zu reparieren. Muß ich hier in irgendeiner Weise aktiv werden, oder kann und darf ich damit warten, bis die Ursache geklärt und abgestellt ist?

Sie haben hier natürlich auch eine Schadensminderungspflicht.

Sofern diese Fleckung u.ä. Aufgrund des mangelhaften Werkes entstanden sind müssen Sie den Unternehmern unverzüglich ab Kenntnis unterrichten und zur Ausbesserung auffordern.

9. Wie ist ein "Baumangel" überhaupt definiert - im Sinne folgender Frage: Es wurden mehrfach Löcher gefunden und verschweißt. Ist "Feuchtigkeitseintritt" der immer noch existierende Baumangel, oder könnte die Baufirma argumentieren, die damals vorhandenen Undichtigkeiten seien repariert, und jetzt wären Neue aufgetreten, die erst nach Ablauf der Gewährleistungspflicht entstanden sind? Wie könnte ich mich dagegen wehren?

Ein Baumangel kann grob als das Abweichen der tatsächlichen Ist- Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit bezeichntet werden.

Sollte aufgrund eines solchen Mangels ein weiterer Schaden entstehen, z.B. ein Feuchtigkeitsschaden, so stellt dieses einen Mangelfolgeschaden dar, der gem. § 280 BGB vom Unternehmer zu ersetzen ist.

Dieser Mangelfolgeschaden verjährt gem. §§ 195,199 BGB in der dreijährigen Verjährungsfrist, die grundsätzlich mit Ablauf des Jahres beginnt, in welchem Kenntnis von dem Mangelfolgeschaden genommen wurde durch Sie.

10. Kosten für die Durchsetzung meiner Rechte, falls ich welche habe, kann ich sicher bei der Baufirma geltend machen. Muß das zeitnah und relativ einzeln erfolgen, oder kann ich sammeln und, wenn hoffentlich alles erledigt ist, den Gesamtposten in Rechnung stellen?

Dies ist Ihre Wahl. Meiner Einschätzung nach sollten Sie aber nicht zu lange warten.




Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag und ein erholsames Wochenende.

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244



Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 05.02.2011 | 18:35

Sehr geehrter Herr Newerla,
vielen Dank für Ihre Auskünfte. Vieles ist mir klarer geworden, leider besteht für mich in 2 Punkten noch etwas Klärungsbedarf.
Zu 3: Die Gewährleistungsfrist für die Gesamtleistung ist im Juli 2006 abgelaufen, also nachdem der Schaden erstmals aufgetreten und gemeldet worden war. Damit könnte sich der Leistungsschuldner auf Verjährung berufen, und wird das dann wohl auch tun. Wäre damit die Terminsetzung rechtlich völlig wirkungslos? Oder gibt es für diese Situation dann ein anderes rechtliches Instrument?
Für mein laienhaftes Rechtsempfinden wäre es sehr schwer vorstellbar, daß ein Leistungsempfänger so wenig geschützt ist. Das würde doch dem Leistungsschuldner Tür und Tor öffnen für mißbräuchliche Tricks, indem bei Reklamationen innerhalb der Gewährleistungsfrist, die offensichtlich aufwendige und teure Reparaturen nach sich ziehen könnten, freundlich und beflissen herumgepfuscht wird, bis die Frist verstrichen ist, um sich dann schulterzuckend aus der Haftung zu verabschieden?
Oder verlängert sich mein Gewährleistungsanspruch, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist erste Arbeiten ausgeführt werden? Das war im August 2010 das letzte Mal der Fall. Habe ich einen Anspruch auf Gewährleistung auf diese Arbeiten? Und sind das dann auch 5 Jahre, wenn dies im Bauvertrag so festgelegt war?
Zu 4. Es handelt sich nicht um "einzelne Mängel", die ggf. einzeln repariert bzw. bei Weigerung der Baufirma auch einzeln anderweitig vergeben werden könnten, sondern um einen einzigen Mangel, dessen Beseitigung mehrere aufeinander aufbauende Arbeitsschritte erfordert. Habe ich Sie dahingehend richtig verstanden, daß ich in einer Terminsetzung für Teilarbeiten der auszuführenden Reparaturen einzelne Termine setzen kann? Sollte dann der erste Termin nicht eingehalten werden, müßte ich ja den Gesamtaufwand an eine andere Firma vergeben. Kann ich dann auch den Gesamtaufwand bei meiner Baufirma einklagen?
Vielen Dank für Ihre erneuten Mühen...

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.02.2011 | 14:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:


Zu 3: Die Gewährleistungsfrist für die Gesamtleistung ist im Juli 2006 abgelaufen, also nachdem der Schaden erstmals aufgetreten und gemeldet worden war. Damit könnte sich der Leistungsschuldner auf Verjährung berufen, und wird das dann wohl auch tun. Wäre damit die Terminsetzung rechtlich völlig wirkungslos? Oder gibt es für diese Situation dann ein anderes rechtliches Instrument?


Da ich den Gesamtsachverhalt und insbesondere die Vertragswerke nicht kenne, kann ich Ihnen an diese Stelle zu der Frage der Verjährung im Rahmen dieser Erstberatung leider keine abschließende Auskunft geben.

Unterstellt aber die Verjährungsfrist wäre 2006 abgelaufen (worauf Ihre Schilderung hindeutet), so könnte sich der Gläubiger in der Tat auf Verjährung berufen. Eine Fristsetzung sollte dennoch versucht werden, wird aber wirkungslos, sobald sich die Gegenseite auf Verjährung berufen sollte.

Ein anderes Instrumentarium sozusagen zur Umgehung der Verjährung gibt es grundsätzlich nicht. Sobald sich die Gegenseite berechtigterweise auf die Verjährung beruft, wäre eine gerichtliche Durchsetzung der Forderung nämlich völlig ausgeschlossen.

Für mein laienhaftes Rechtsempfinden wäre es sehr schwer vorstellbar, daß ein Leistungsempfänger so wenig geschützt ist. Das würde doch dem Leistungsschuldner Tür und Tor öffnen für mißbräuchliche Tricks, indem bei Reklamationen innerhalb der Gewährleistungsfrist, die offensichtlich aufwendige und teure Reparaturen nach sich ziehen könnten, freundlich und beflissen herumgepfuscht wird, bis die Frist verstrichen ist, um sich dann schulterzuckend aus der Haftung zu verabschieden?

Daher ist die Verjährung nach dem Gesetz mit grundsätzlich 5 Jahren ja auch relativ großzügig bemessen (im Kaufrecht beispielsweise sind es grundsätzlich nur 2 Jahre).

Sollte es dann innerhalb dieser 5 Jahre zu keiner zufriedenstellenden Nachbesserung kommen, müssten halt gerichtliche Schritte, wie etwa ein Mahnverfahren oder direkt eine Klage eingeleitet werden.


Oder verlängert sich mein Gewährleistungsanspruch, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist erste Arbeiten ausgeführt werden? Das war im August 2010 das letzte Mal der Fall. Habe ich einen Anspruch auf Gewährleistung auf diese Arbeiten? Und sind das dann auch 5 Jahre, wenn dies im Bauvertrag so festgelegt war?

Die Gewährleistungsfrist bei Bauwerken ist wie bereits gesagt 5 Jahre nach dem Gesetz. Sollte dieses nochmal im Vertrag ausdrücklich festgehalten worden sein, unterliegt dieses keinen rechtlichen Bedenken.

Die Ausführung von Gewährleistungsarbeiten hemmt die Verjährung unter Umständen, da die Durchführung der berechtigten Nacherfüllung als Anerkenntnis zu werten ist und gem. § 212 BGB grundsätzlich den Neubeginn der Verjährungsfrist auslöst.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie einen im Baurecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der sach- und Rechtslage beauftragen.

Nachfolgend habe ich ihnen einen interessanten Link zu diesem Thema beigefügt:


http://aktuell.szary.de/verjaehrung-der-gewaehrleistung-bei-nacherfuellung-kettengewaehrleistung-28/


Zu 4. Es handelt sich nicht um "einzelne Mängel", die ggf. einzeln repariert bzw. bei Weigerung der Baufirma auch einzeln anderweitig vergeben werden könnten, sondern um einen einzigen Mangel, dessen Beseitigung mehrere aufeinander aufbauende Arbeitsschritte erfordert. Habe ich Sie dahingehend richtig verstanden, daß ich in einer Terminsetzung für Teilarbeiten der auszuführenden Reparaturen einzelne Termine setzen kann?


Ja, dieses ist zwar möglich aber nicht unbedingt sinnvoll.


Sollte dann der erste Termin nicht eingehalten werden, müßte ich ja den Gesamtaufwand an eine andere Firma vergeben. Kann ich dann auch den Gesamtaufwand bei meiner Baufirma einklagen?

Ja, das können Sie , sofern der Anspruch nicht verjährt ist (s.o.). Sie müssten sich dann aber schon bei der Fristsetzung auf Ihr Selbstvornahmerecht ( § 637 BGB ) berufen und für den Fall des erfolglosen Fristablaufs die Selbstvornahme durch Beauftragung einer Drittfirma ankündigen.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagnachmittag!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244

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