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Mangel durch fehlende Putzbarkeit eines Fensters


18.10.2007 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Euler



Wir haben eine ETW im Planungszustand von einem Bauträger erworben. Heute ist die Wohnung fertiggestellt und von uns bezogen.Wir haben kürzlich die Rechnung für die letzte Rate erhalten.
Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss. Sie beinhaltet ein großes französisches Fenster (bodentief 2,8 m breit, 2,3 m hoch), das mit einer breiten Schiebeelement ausgeführt wurde. Die eine Fensterhälfte ist dabei feststehend, die andere lässt sich vor die feststehende Hälfte schieben, so wie das bei Terrassentüren modern ist. Da es sich aber nicht um eine Terrasse handelt, ist um ein Herausfallen zu vermeiden unmittelbar hinter dem Fenster ein ca. 1 m hohes Gitter (senkrechte Eisenstangen, zwischenabstand ca. 10 cm) über die gesammte Fensterbreite montiert. Nun stellt sich heraus, dass dieses Fenster schwierig bis unmöglich zu putzen ist. Die Aussenseite des feststehenden Fensters ist selbst mit einer Stange und unter herauslehnen im unteren Bereich nicht vollständig zu putzen, da das Gitter den Zugang nur von oben in einem schmalen Spalt (ca 15 cm) zulässt. Die Arbeit ist auch deutlich gefährlicher als das Putzen eines Schwenkfensters. Leichter ist es mit einer Leiter oder Hebebühne von Aussen, dazu müsste aber eine Spezialfirma beauftragt werden. Selbst dann ist das Ergebnis unbefriedigend, denn das nahe am Fenster montierte Gitter erschwert die Verwendung eines Wischers im unteren Bereich sehr.
Der Zustand wurde von uns bei der Wohnungsübergabe bemängelt. Auf den Plänen zum Zeitpunkt des Kaufes ist eine Schiebetüre angedeutet, aber nicht klar erkennbar wie das Fenster mit Gitter etc. letztlich ausgeführt wurde.

Unsere Frage:
Ist dieser Zustand einen Mangel?
Muss der Bauträger hier nachbessern?
Rechtfertigt er das Zurückhalten eines Teils der letzten Rate?
Lohnt es sich überhaupt den Fall weiter zu verfolgen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Ich gehe davon aus, dass Sie das Werk bereits abgenommen haben, sich jedoch eine Mängelhaftung hinsichtlich des Fensters vorbehalten haben.

Um ein Zurückbehaltungsrecht an einer Kaufpreisrate entsprechend § 641 III BGB in Höhe des maximal Dreifachen der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten geltend machen zu können, müsste zunächst der Bauunternehmer eine mangelhafte Sachleistung erbracht haben.

§ 633 BGB und § 13 der Vertrags- und Vergabeordnung für Bauleistungen (VOB/B) enthalten gesetzliche Vorschriften, welche die Sachmangelhaftung des Bauunternehmers betreffen.
In den genannten Vorschriften heißt es, dass die Bauleistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln ist, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat (und den anerkannten Regeln der Technik entspricht).

Ist die Beschaffenheit dagegen nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, andernfalls für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.

Wie ich Ihren Ausführungen entnehmen kann, war eine detailgenaue Beschaffenheit nicht vereinbart worden. Hier empfiehlt es sich aber auch nochmals, genau in die Bau- und Ausstattungsbeschreibung der Eigentumswohnung zu schauen.
Oftmals beinhaltet diese Klauseln der Art: „Die Glasanlage muss über öffenbare Fenster leicht putzbar sein“.
Dadurch wäre zumindest eine Bauleistung geschuldet, die ein leichtes Reinigen der Fenster ermöglicht, so dass bei Verstoß gegen diese Vereinbarung ein Baumangel vorliegen würde.

Fehlt es aber an solch einer genauen Vereinbarung, dann kommt ein Mangel nur dadurch in Betracht, dass das Fenster nicht die erforderliche Verwendungseignung aufweist.

Gemäß den vorgenannten Vorschriften ist in erster Linie ein für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung geeignetes Werk geschuldet. Das heißt, dass das Fenster für die vom Besteller beabsichtigte und dem Unternehmer bekannte Verwendung funktionaltauglich und zweckentsprechend sein muss.
Dabei ist meines Erachtens zu berücksichtigen, dass Ihnen die Art und Weise der Bauausführung in den Grundzügen bekannt war, sie lediglich nicht daran gedacht haben, dass es Schwierigkeiten bei der Reinigung geben könnte.

Die höheren Aufwendungen für das Reinigen der Fenster dürften sich meiner Meinung nach aber bereits aus der Beschreibung der Bauleistung selbst nahezu aufdrängen.
Ihnen war bekannt, dass es sich um ein 2,8 m breites und 2,3 m hohes Fenster handelt und dass ein Gitter vor dem Fenster angebracht werden würde. Das streitgegenständliche Fenster befindet sich zudem im ersten Obergeschoss und ist der Ausführung nach ein Schiebefenster.

Man wird deshalb argumentieren können, dass der Umstand schwieriger Zugänglichkeit stillschweigend durch beide Parteien in der Bauleistung Berücksichtigung fand.

Einen Anspruch darauf, dass Ihnen eine leichte und selbständige Fensterreinigung möglich ist, gibt es nicht.

Eine Vergitterung mit breiteren Verstrebungen als 15 cm dürfte im Übrigen auch nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entsprechen, so dass hier erstmal auch nicht ersichtlich ist, wie der Bauunternehmer das Fenster für Sie unter Berücksichtigung der vereinbarten Baubeschreibung besser hätte zugänglich machen können.

Ein Sachmangel liegt deshalb meines Erachtens nicht vor, so dass Ihnen auch kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der ausstehenden Kaufpreisrate zusteht.

Ein Nachbesserungsanspruch ist wegen fehlender Mangelhaftigkeit ebenfalls nicht erkennbar.

Für Rückfragen oder weiterer Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Euler
Rechtsanwalt
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