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Mangel an der Bestandsimmobilie

20.11.2009 08:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Im Juli diesen Jahre habe ich ein Haus gekauft. Es ist 28 Jahre alt. Bei der Besichtigung hatte die Verkaeuferin versichert, dass der Heizkessel noch voll funktionstuechtig und regelmaessig gewartet worden sei. Die Wartungsunterlagen koenne sie zur Zeit nicht finden, wuerde sie aber nachreichen. Der Heizkessel wurde zwar zum Nachweis der Funktionstuechtigkeit eingeschaltet, eine Funktionsueberpruefung der Heizanlage wurde aber nicht vorgenommen. Zu Beginn der Heizperiode im September beauftragte ich die Firma, die die Heizung bisher betreute, mit der Wartung zu Beginn der Heizperiode. Der Mechaniker stellte Korrosionsschaeden an einem Brenner fest und empfahl den Austausch des Heizkessels, da eine Reparatur unmoeglich sei. Nach meiner Ruecksprache mit der Verkaeuferin meldete sich ploetzlich diese Firma erneut und relativierte die Aussage, dass die Anlage mit einem geringeren Druck noch betriebsbereit sei. Ich beauftragte einen Sachverstaendigen und eine zweite Firma mit der Begutachtung und Dokumentation. Es liegen nicht nur erhebliche Korrisonschaeden vor, der Kessel war auch komplett verdreckt. Weder die urspruengliche Wartungsfirma noch die Besitzerin haben auf wiederholte Nachfragen zur Vorlage der Wartungsnachweise reagiert. Ich haben den Kessel austauschen lassen und bat die Vorbesitzerin sich mit 50% an den Materialkosten zu beteiligen. Sie lehnte das aber ab, da ja das Alter der Anlage bekannt gewesen sei und es mein Problem sei, ob ich die Anlage mit einem geringeren Druck betreiben oder austauschen lassen wuerde. Im uebrigen sei der Kachelofen der Hauptwaermespeicher im Haus gewesen.

Ich haette gerne gewusst, wie die Erfolgsaussichten einer Klage waeren, da die Verkaeuferin doch offensichtlich unwahre Angaben zum Wartungszustand der Heizanlage gemacht hat.

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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
die Verkäuferin erklärte wahrheitswidrig, dass der Heizkessel voll funktionstüchtig und regelmäßig gewartet worden sei.
Die Mangelhaftigkeit offensichtlich mangels Nachweises der Wartung und durch die Begutachtung der zweiten Firma belegt.
Eine Sache ist u.a. frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) oder, mangels Vereinbarung, wenn sie sich für die vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB).
Der Heizkessel ist mangelhaft, auch wenn er bei geringerem Druck betrieben werden könnte.

Es kommt daher darauf an, dass Sie beweisen können, dass die Verkäuferin die volle Funktionsfähigkeit des Kessels zugesichert hat bzw. die Eigenschaft des Kessels vereinbart war.

Gelingt Ihnen dieser Beweis, kann sich die Verkäuferin nicht auf einen möglichen Ausschluss der Sachmangelgewährleistung berufen (§ 444 BGB [Beschaffenheitsgarantie] bzw. BGH NJW 2007, 1346 3. Leitsatz [Beschaffenheitsvereinbarung]).

2.
Ausgehend von Ihrer Schilderung können Sie jedoch die Kosten für den Austausch des Heizkessels nicht verlangen, weil Sie die Verkäuferin nicht vorher zur Nacherfüllung/ Mangelbeseitigung (§ 434 Nr. 1 BGB) aufgefordert und Ihr auch keine Frist dazu gesetzt haben oder sie die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat.

Diese Rechtsfolge ergibt sich aus der Rechtsprechung des BGH, die stark kritisiert wird, weil Sie nicht einmal die der Verkäuferin ersparten Aufwendungen ersetzt erhalten können:
„1. Sowohl das Recht des Käufers [...] den Kaufpreis zu mindern, als auch der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung [...] setzen [...] voraus, dass der Käufer dem Verkäufer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.
2. Beseitigt der Käufer den Mangel selbst, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, kann er auch nicht [...] die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern.“ (BGH NJW 2005, 1348, Leitsätze)

Ein Ersatzanspruch Ihrerseits besteht daher wegen einer unberechtigten Selbstvornahme nicht.
Sollten Sie die Verkäuferin - entgegen Ihrer bisherigen Darlegungen - zur Mangelbeseitigung aufgefordert haben und eine Frist gesetzt haben, die erfolglos abgelaufen ist, bestünde dem Grund nach ein Ersatzanspruch.

3.
Im Übrigen haben Sie aber nur einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für einen gleichwertigen und gleichartigen (also gebrauchten) mangelfreien Heizkessel, § 249 Abs. 1 BGB.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Plattform einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
Nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.

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