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Mangel (arglistig verschwiegen?) bei einer gekauften, vermieteten Eigentumswohnung


03.03.2007 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter



Im Juli 1997 kaufte ich eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt mit 3-jähriger Mietgarantie. Das Baujahr des Gebäudes ist 1972, die Wohnung selbst wurde 1992 ausgebaut. Der Verkäufer mietete die Wohnung selbst und suchte anschließend auch einen Nachmieter.
Mein letzter Mieter bezog im August 2006 die Wohnung und kündigte nun im Februar 2007 fristlos mit dem Hinweis, die Wohnung verstoße gegen die Landesbauordnung Baden-Württemberg: die Decken seien mit 2,25 m zu niedrig und auch die Fensterflächen seien zu klein (müssen laut LBO 10% der Grundfläche betragen). Somit sei die Wohnung nach LBO kein zugelassener Wohnraum und nicht vermietbar.
Nun meine Frage: Diese Regelung der LBO war mir bisher unbekannt - die vorigen Mieter nahmen auch keinen Anstoß und mir selbst fiel es nicht auf, da ich nur vor dem Kauf ein-/zwei Mal in der Wohnung war. Kann ich den Vorbesitzer nach fast 10 Jahren hier noch belangen? Der Vorbesitzer hat diese Wohnung im Untergeschoss des Hauses selbst ausgebaut. Die im Grundbuch hinterlegten Pläne zeigen auch eine Raumhöhe von 2,50 m. Im Kaufvertrag steht ausdrücklich "keine Gewähr für Sachmängelfreiheit". Wenn ich auf den Verkäufer nicht mehr zugreifen kann, kann ich dann überhaupt weiterverkaufen oder weitervermieten?

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Sehr geehrter Fragender,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen hier dargestellten Sachverhaltes:

Ersteinmal ist die Aussage des Mieters kritisch zu hinterfragen, denn erfahrungsgemäß messen Mieter auch nicht immer in Wohnungen richtig, das kann teilweise sehr schwer sein.
Dann sind laut LBO mindestens 2,2 m (Dach) bzw. 2,30 m gefordert. Da laut Ihrer Angabe die Räume wohl eine Höhe von 2,25 hätten, wäre erst zu überprüfen, ob das tatsächlich stimmt.

Hier müsste ohnehin dann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Gesetzt dem Fall, dass der Mieter sich nicht vermessen hat, ersteinmal zu der Frage, ob die Wohnung weiterverkauft/vermietet werden kann:
In Kenntnis des Mangels darf jetzt natürlich ohne vorherigen Hinweis an den Mieter/Käufer die Wohnung weder weitervermietet noch verkauft werden, da es sich ansonsten um ein vorsätzliches/arglistiges Verhalten handeln würde.

Wenn der Verkäufer in dem Vertrag keine Gewähr für Sachmängelfreiheit übernimmt, ist dieses unerheblich für ein arglistiges Verschweigen.

Das Problem bei der Arglist ist, dass Sie dem Verkäufer nachweisen müssen, dass er vorsätzlich einen Irrtum hervorgerufen hat, um sie zur Abgabe einer Willenserklärung zu veranlassen.
Diesen Vorsatz jedoch nachzuweisen, dürfte in Ihrem Fall das Problem sein.

Er hat die Wohnung zwar selber ausgebaut, jedoch muss ihm nachgewiesen werden, dass er wusste, dass er von den Plänen abwich.

Es wäre möglich in den Plänen eine Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie zu sehen.
Um hier jedoch eine Aussage treffen zu können, müsste ich mir die Pläne anschauen und vor allem den Kaufvertrag. Teilweise wird in den Verträgen und den Plänen nämlich ausdrücklich darauf verwiesen, dass für Maße und Höhen keine Garantie übernommen wird und nachgemessen werden muss. Dann ist der Verkäufer raus aus der Sache.
Das müsste ich mir dann jedoch genauer anschauen.

Sollten Sie Ansprüche haben, käme wohl eine Nachbesserung nicht in Betracht (ohne die Räume zu kennen, stelle ich mir das schwierig vor). Dann bliebe Ihnen die Möglichkeit der Rückabwicklung mit Schadenersatz.

Ich habe herausgelesen, dass sie die Kündigung des Mieters jedenfalls so akzeptieren. Dies könnte ggf. aber gesondert geprüft werden.

Innerhalb der 2 Stunden die Rechtsprechung zu überprüfen und ohne Vorlage der Pläne/des Vertrages ist es schwierig, eine konkrete Handlungsempfehlung zu geben. Ich würde mir daher die Unterlagen, wenn Sie mögen, gerne anschauen.
Ich habe Ihnen eine Email geschrieben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Corina Seiter
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