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Maklervertrag zustandegekommen? Maklerprovision?

| 29.11.2011 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.


Folgender Sachverhalt:

Von Bekannten erfuhr ich, dass ein Haus in unserer Nachbarschaft zu verkaufen ist, der Verkäufer war mir bereits persönlich bekannt. Der Bekannte teilte mir auch mit, dass der Verkäufer den Makler meiner genossenschaftlichen Hausbank mit dem Verkauf beauftragt hatte. Ich habe dann versucht den Makler zu kontaktieren, weil ich Interesse an dem Objekt hatte und es gerne besichtigen wollte. Da er nicht im Haus war, habe ich nur mit einem Mitarbeiter gesprochen, der keinen Termin vereinbaren konnte. Nach Nennung des Ortsnamens in dem das Objekt steht, wusste er gleich um welches Objekt es sich handelt und fragte ob er mir ein Exposé zusenden solle. Diese Frage habe ich mit nein beantwortet mit der Begründung, dass ich das Haus kenne und daher kein Exposé benötige. Wir hatten vereinbart, dass ich demnächst nochmals anrufen werde.
Den nächsten Anrufversuch machte ich ca. eine Woche später an einem Donnerstag. Ich habe den Makler erreicht und daraufhin einen Besichtigungstermin für den folgenden Dienstagnachmittag vereinbart, welchen ich jedoch am Dienstagvormittag wieder abgesagt habe, nachdem mir bekannt wurde, dass der Makler zwar vom Verkäufer beauftragt wurde, jedoch vom Käufer die Provision verlangen wird. Danach gab es keinen weiteren Kontakt zu dem Makler. dieser schickte allerdings etwas später doch noch ein Exposé zu, worauf von mir keine Reaktion erfolgte.
Da ich den Verkäufer persönlich kenne, habe ich zwischenzeitlich einen Besichtigungstermin mit ihm vereinbart und wahrgenommen und schließlich das Haus, fünf Monate nach der Anfrage beim Makler, erworben (30% unter dem im Exposé genannten Preis).
Jetzt wieder ein halbes Jahr später schickte dieser Makler mir einen Brief mit der Bitte um Begleichung der Provisionrechnung. Die Angaben in seinem Schreiben entsprechen nicht den Tatsachen (abweichender Kaufpreis und abweichendes Kaufdatum). Er verlangt Maklerprovision von mir, da er mir das Objekt nachgewiesen habe. Ich versuchte sein Verlangen telefonisch zu klären, hier lachte er mich aus und teilte mir mit, dass er bereits am Montag vor der vereinbarten Besichtigung einen Besichtigungsnachweis erstellt habe und er mir im Telefonat für die Terminvereinbarung die Adresse des Objekts, die mir schon bekannt war und angeblich den Verkäufer benannt habe. Dies entspricht so nicht der Wahrheit, kann ich aber auch nicht wiederlegen, da nur telefonischer Kontakt war. Laut seiner Aussage habe er die Telefonate in seinem EDV-System dokumentiert, nachträgliche Änderungen seien nicht möglich und durch die Erstellung des Besichtigungsnachweises mit meinem Namen und Adresse habe er den Beweis, dass er mir das Objekt nachgewiesen habe. Es war in keinem der Telefonate von einer Vergütung durch den Käufer die Rede, schriftliche Vereinbarungen gibt es nicht. Wäre mir bekannt gewesen, dass er von mir die Zahlung einer Provision verlangt wird, hätte ich ihn nicht kontaktiert, sondern wäre direkt zum Verkäufer gegangen, was ich auch getan habe, nachdem ich durch Zufall davon davon erfuhr, dass er eine Provision von mir verlangen wird.
Kurzer Hinweis: Die Telefonate, die ich mit ihm geführt habe, fanden nicht an den von ihm genannten Tagen statt, dies kann ich auch mit einem Auszug der Verbindungsübersicht meiner Telefonanlage nachweisen.
Insgesamt scheint mir das Vorgehen wenig seriös und grenzt für mich schon an Betrug, durch die vielen unwahren Behauptungen, die ich schriftlich habe.

Meine Frage:
Kam durch meine beiden Telefonanrufe bereits ein Maklervertrag zustande, obwohl mir der Inhalt nicht bekannt gewesen sein konnte?
Verlangt er nun zu recht Maklerprovision von mir?
Wie soll ich auf sein Schreiben reagieren?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Ihre Fragen beantworte ich hinsichtlich Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes folgendermaßen.


Eine Maklerprovision für Vermittlung oder Vertragsabschluss kann immer nur dann verlangt werden, wenn ein Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist. Ein solcher Maklervertrag kommt regelmäßig dadurch zustande, dass der Makler dem Interessenten das Angebot macht, eine Maklertätigkeit gegebenenfalls gegen Zahlung einer Provision zu erbringen und der Interessent dieses Angebot des Maklers annimmt. Eine solcher Vertrag bedarf keiner Schriftform, d.h. er kann mündlich oder durch entsprechendes Handeln zustande kommen.

Kam durch meine beiden Telefonanrufe bereits ein Maklervertrag zustande, obwohl mir der Inhalt nicht bekannt gewesen sein konnte?

Nach Prüfung Ihres geschilderten Sachverhaltes kam weder durch das erste noch durch das zweite Telefonat ein Maklervertrag zustande.

Es fehlt insoweit schon an einem konkreten und bestimmten Angebot des Maklers, was auch den Provisionsanspruch umfasst. Der Kaufinteressent kann insoweit davon ausgehen, dass der Makler seine Dienste für den Verkäufer erbringt und auch von diesem dafür bezahlt wird. Es sei denn, der Interessent wird auf die Übernahme der Provision hingewiesen, vgl. BGHZ, 95, 393.

Für einen Provisionsanspruch Im Rahmen einer Nachweistätigkeit des Makler, muss sich der Nachweis auf eine dem Auftraggeber bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit beziehen und ihn in die Lage versetzen, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Interessent regelmäßig nur in der Lage, wenn der Makler ihm das Grundstück bezeichnet und Namen und Anschrift des Verkäufers nennt. Am Telefon wurde Ihnen lediglich der Ort in dem die Immobilie steht, genannt. Dies reicht in der Regel nicht aus, um Kontakt mit dem Verkäufer einer unbekannten Immobilie aufnehmen zu können.

Nach Ihren Schilderungen haben Sie zwischen dem 2. Telefonat und dem Besichtigungstermin von der Maklerprovision erfahren und daraufhin den Besichtigungstermin abgesagt. Damit haben Sie deutlich gemacht, dass Sie keinen Maklervertragsabschluss möchten.




Verlangt er nun zu recht Maklerprovision von mir?
Nein, da kein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde.

Wie soll ich auf sein Schreiben reagieren?
Widersprechen Sie ausdrücklich der gestellten Forderung und weisen Sie den Makler darauf hin, dass kein wirksamer Maklervertrag über eine Nachweistätigkeit (Herausgabe der Kontaktdaten) zwischen Ihnen entstanden ist.
1. Hierfür hätten der Makler seine Tätigkeit unter Nennung der Vertragsbedingungen (auch Provision) zunächst anbieten müssen.
2. Reicht die Nennung des Orts der Immobilie nicht aus, um eine provisionfähige Nachweistätigkeit zu erbringen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Beste Grüße

Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2011 | 13:33

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Es beruhigt mich, dass Sie der gleichen Auffassung sind wie ich. Folgende Punkte bereiten mir noch Probleme:

1. Da der Makler bereits in seiner Rechnungsstellung nachweislich falsche Angaben macht, (angeblich beweissichere Kontakte, die ich allerdings durch den Auszug aus der Verbindungsübersicht der Telefonanlage widerlegen kann) befürchte ich, dass er evtl. folgendes widerrechtlich behaupten könnte: „Im Telefonat habe er ausdrücklich auf eine Käuferprovision hingewiesen und nur aufgrund dessen, dass ich diese akzeptiere, die Adresse des Grundstücks genannt." Den Inhalt des Telefongespräches kann ich nicht widerlegen, da ich keine Aufzeichnung vorgenommen habe, er könnte aber evtl. andere Mitarbeiter der Bank zu Falschaussagen bewegen. Wobei evtl. der Umstand berücksichtigt werden müsste, dass sowohl Objekt als auch Verkäufer mir persönlich bekannt sind. Ich habe nun Angst davor, dass in einem evtl. Gerichtsverfahren in Makler und Bank ein höheres Vertrauen gesetzt wird und ich die schlechteren Karten habe, da ich keinerlei schriftliche Nachweise aufführen kann. Können Sie diese Befürchtung widerlegen?

2. Besteht eine Möglichkeit rechtliche Schritte gegen den Makler einzuleiten, der als Grundlage für seine Rechnungsstellung nachweislich falsche Tatsachen anführt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2011 | 13:48

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zu 1. Der Makler müsste auch beweisen, dass er Sie ausdrücklich auf die Käuferprovision hingewiesen hat, bevor er Ihnen die Adresse nannte. Dies wäre durch eine Gesprächsaufzeichnung möglich. Ansonsten steht seine Aussage gegen Ihre. Sie müssten dann nachweisen, dass Sie nicht durch den Makler von Verkauf wussten.

Zu 2. beispielsweise eine Anzeige wegen Betruges. Dies hätte jedoch für den zivilrechtlichen Streit um die Forderung aus einem eventuell zustande gekommenen Vertragsverhältnis keinerlei Auswirkungen.


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Bewertung des Fragestellers 29.11.2011 | 13:34

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 29.11.2011 4,6/5,0
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