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Maklervertrag vorzeitig kündigen ?

| 30.04.2013 05:07 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Anwälte,



Ich habe zwei Einzelfragen:



Zu 1:

Ich habe eine Frage bzgl BGH NJW 1973 S.1194 auf der Seite des Maklers http://www.kuhnt-immobilien.de/pflichten.html



Kuhnt Immobilien als Quelle



Darin steht nun sinngemäß das auch bei einem Alleinauftrag der Makler nicht tätig werden muss

Er muss also offenbar nichts unternehmen.

Wenn es wie in meinem Beispiel ich einem Makler nun einen schriftlichen Alleinauftrag gegeben habe, um mein Haus zu verkaufen und der Makler tut dies aber nicht durch Untätigkeit, muss ich dann tatsächlich bis zum Ablauf des Vertrages ( 6 Monate ) warten, um einen anderen Makler beauftragen zu können ?

Habe ich also kein recht auf eine außerordentlich fristlose Kündigung weil der Makler nicht aktiv tätig wird und nicbt versucht das Haus durch Inserate und Internet zu verkaufen ??



Auf einer anderen Seite steht das ich sehr wohl ein fristloses Künfigungsrecht habe.



U.a steht dort "Auch kann ein Makler bei langer Untätigkeit keine Ansprüche gegen den Auftraggeber aufgrund dessen Pflichtverletzung – etwa bei Einschaltung eines zweiten Maklers durch den Auftraggeber – geltend machen. Der Makler ist vorleistungspflichtig. Durch seine Untätigkeit würde er dem Auftraggeber ein außerordentliches Kündigungsrecht gewähren, was Schadenersatz- oder Provisionsansprüche des Maklers ausschließt..." http://www.handelsblatt.com/finanzen/recht-steuern/streitfall-des-tages/streitfall-des-tages-wenn-der-immobilienmakler-untaetig-bleibt-seite-2/4745418-2.html



Auch bei Wiki heißt es : Herbert Roth, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch. 5. Auflage. C.H. Beck, München 2009, § 652

Rn 233

"Das Recht auf fristlose Kündigung wegen Untätigkeit des Maklers oder anderer Pflichtverletzungen wird durch eine im Vertrag eingetragene mehrmonatige Kündigungsfrist nicht außer Kraft gesetzt.[MK 7]

"

Autoren: http://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Alleinauftrag&action=history



Meine Frage hierzu ist nun ob ich ein Recht habe den Vertrag sofort zu kündigen, wenn der Makler nicht tätig wird

Ärgerlich ist auch, dass ich hier leider keinen anderen Makler wegen des ALLEINauftrages beauftragen kann



Zu 2: bzgl der Frage http://www.frag-einen-anwalt.de/Verwaltung-einseitig-geschlossen-__f222124.html hätte ich gerne eine genaue Antwort, da mir diese leider bislang fehlt, ich bitte das dich damit ein anderer Anwalt als der alte im obigen link damit nun befasst



Folgende Nachfrage:



Ich bitte sie noch in einer Antwort zu klären, was mit dem Verwaltervertrag in Zukunft passiert, wenn ich die Unwirksamkeit erkläre ! Ist er dann ingsesamt unwirksam, also der Verwalter wird nicht weiter tätig oder muss meine Tante das zurückziehen ? So wie ich übrigens den § 179 BGB verstehe, haftet ein Verwalter und insbesindere Vertreter nur in einem Szenario wo bspw. der Verwalter die Einstellung des Miteigentümers kannte, er also wusste, dass er mit dem Abschluss eines Vertrages nie einverstanden ist. Wenn er dies dann ignoriert und nur mit einer Eigentümerin, also der Tante den Vertrag schliesst und dann sich als Verwalter gibt und diese Verwaltung instaliert, wäre sie wohl schwebend unwirksam..





Es geht mir also einfach darum, hier einen einfachen Weg zu finden den Verwalter los zu werden, um die Sache nochmals kurz zu verdeutlichen:

Ich habe die Angst zumindest bei dem einen Haus, dass ich durch einen Verwaltervertrag nicht mehr an meine Mieten anteilig nach den § 743ff BGB komme!

In diesem unwirksamen Vertrag steht nämlich das eine jährliche Ausschüttung der Mieten nicht fest vorgeschrieben ist

Da der Verwaltervertrag auch für das Haus das mit mit mir und meiner Tante in Bruchteilsgemeinschaft lt Grundbuch steht, geschlossen wurde und dazu gehört, würde ich mich rechtlich verschlechtern, wenn der Vertrag seitens des Verwalters weiterhin gültig ist!

Was ist also zu tun und liege ich richtig ?

Lt Gesetz kann ich wie oben beschrieben jedes Jahr die Mueten einfordern

Kann ich dies nun immer noch weil der Verwaltervertrag nicht wirksam ist ?

Kann ich die Förderung der Mieten direkt von der Miteigentümerin also meine Tante einfordern, hier also um Zustimmung zur Aufteilung der Mieten verlangen?

Ich muss dazu sagen, dass schon im letzten Jahr hier erhebliche Schwierigkeiten aufgetaucht sind und mein Anwalt die Miteigentümerin angeschrieben hat, damit sie zustimmt die Mieten vom Gem Konto zu nehmen und dann aufzuteilen

-- Einsatz geändert am 30.04.2013 06:13:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Entscheidung BGH, IV ZR 158/71 (= NJW 1973, 1194ff) ging es um die Frage, ob in AGB eine wirksame Verweisungsklausel vereinbart werden kann.
Dort hätten also potentielle Käufer, die dem verkäufer direkt bekannt geworden sind, an den Maklker verwiesen werden müssen.

Das ist bei Ihnen aber nicht der Fall, so dass Sie diese Entscheidung keinesfalls einfach übernehmen dürfen.

Aber wenn der Makler nichts macht, haben Sie das Recht, den Maklervertrag fristlos zu kündigen.

Allerdings sollten Sie zuvor schriftlich eine kurze Frist setzen.

Hält er diese Frist nicht ein, besteht ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung.

Denn der Makler hat die Interessen seines Kunden zu vertreten.

Bei Untätigkeit trotz Aufforderung (daher die Frsitsetzung) besteht aber das Recht zur fristlosen Kündigung (BGH, IV ZR 787/68 (=NJW 1969, 1626ff).

Also:

Frist setzen.
Nach Fristablauf kündigen.
Neuen Makler beauftragen, diesmal ohne Alleinauftrag.


Zur zweiten Frage:

Der Verwaltervertrag hindert Sie nicht daran, Ihre anteilige Mietauszahlung zu fordern.

Denn Antragsgegner wäre nicht der Verwalter, sondern nach Ihrer Schilderung die Miteigentümerin.

Der Verwaltervertrag wurde durch die Tante geschlossen, ohne dass Sie zugestimmt haben.

der Verwaltervertrag muss aber mit allen Eigentümern geschlossen werden.

Erklären Sie schriftlich gegenüber dem Verwalter, dass Sie dem Verwaltervertrag nicht zustimmen.

Der Verwalter dürfte dann nicht mehr tätig werden.

Ihre Tante würde nach § 179 BGB dann haften, weil sie ohne Ihre Zustimmung diesen Verwaltervertrag erteilt hat.

Der Verwaltervertrag selbst war nach § 177 BGB schwebend unwirksam.

Aufgrund Ihrer Weigerung ist er auch unwirksam. Er entfaltet keinerlei Rechte, da er ja niemlas wirksam geworden ist.

Der Verwalter darf also nicht mehr tätig werden, wenn er sich nich selbst schadensersatzpflichtig machen will.

Sofern tatsächlich der Verwaltervertrag im Grundbuch eingetragen sein sollte, müsste ein Löschungsanspruch bestehen.

Ein unwirksamer Vertrag nicht im Grundbuch stehen bleiben sollte.

Hier gilt also:

Die Genehmigung gegenüber dem Verwalter ausdrücklich nicht erteilen.
Die Löschung im Grundbuch fordern.
Die Tante auf Zahlung der ausstehenden Mietanteile auffordern und notfalls verklagen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2013 | 08:14

Wenn sie sich meine Frage von vor ein paar Tagen ansehen, kann ich kaum glauben das es so einfach sein soll, denn wo liegt die Beweislast also wer muss was beweisen beim Verwaltervertrag, immerhin besteht ja keine Pflicht zur schriftlichen Form des Verwaltervertrages

Kann der Verwalter sich wegen Gutgläubigkeit verweigern oder muss meine Tante das geradebiegen ggfs kann ich die zwingen auch den Vertrag aufzulösen bzw ist das überhaupt in so einem Fall notwendige

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2013 | 08:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

es gilt hier der Grundsatz, dass Jeder das für ihn Positive beweisen muss.

Beruft der Makler sich auf eine Vertretungsmacht, müsste er sie beweisen. Das wird er nicht können.

Beruft Ihre Tante sich auf Ihre Zustimmung, müsste sie diese angebliche und ja nicht vorhandene Zustimmung beweisen. Das wird sie nicht können.

Sicherlich gelten auch - in der Regel - mündliche Vereinbarungen. Aber sie müssen dann bewiesen werden können. Und in Ihren Fall wird das nicht passieren können.

Da aber die Beweislast bei der Gegenseite liegt, haben Sie nun insoweit Glück gehabt.

Der Verwalter kann sich nicht auf Gutglaubensschutz berufen. Er kann sich auch nicht zu irgendetwas verweigern.

Ihre Tante kann auch nichts mehr geradebiegen. Sie wird gegenüber dem Verwalter in der Haftung stehen. Das dürfte aber nicht Ihr Problem sein.

Da der Vertrag unwirksam ist, gibt es auch nichts aufzulösen. Die Beiden sollen das untereinander klären.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 30.04.2013 | 08:10

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