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Maklervertrag - qualifizierter Alleinauftrag

25.08.2008 09:01 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Unser Kunde möchte eine Gastronomieimmobilie verkaufen. Aus diesem Grund hat er einen auf Gastronomie spezialisierten Makler beauftragt.

In den Auftragsbedingungen! des Vertrages gibt es einen Punkt (in Fettschrift)

Vereinbarte Vertragsergänzungen und vom Auftraggeber gewünschte Vertragsänderungen: Es handelt sich um einen qualifizierten Alleinauftrag: auch bei eigenen Interessenten des jetzigen Eigentümers/Pächters verpflichtet sich der Auftraggeber, diese an die XY-Maklergesellschaft zu verweisen. Der Makler ist bei Vertragsverhandlungen mit eigenen Interessenten hinzuzuziehen. Im Falle der Verletzung dieser Vereinbarung übernimmt der Auftraggeber die vereinbarte Provision.

Unser Kunde hat nun einen eigenen Interessenten. Der Makler hat bisher nicht viel zu Wege gebracht.

Ich habe nun im Interesse unseres Kunden mehrere Verträge (bei anderen Kunden) dieser Maklergesellschaft zusammengesammelt. Die beinhalten alle diese, bis ins Detail identische Formulierung INNERHALB der Auftragsbedingungen.

Kann man da noch von einer individuellen Vereinbarung sprechen? Ist unser Kunde im Falle des Verkaufs an seinen Interessenten tatsächlich provisionspflichtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Qualifizirte Maklerverträge können nur individualvertraglich abgeschlossen werden; BGH, Urteil vom 27.03.1991 - IV ZR 90/90.
Dabei genügt es nicht, dass die Klausel dem Vertragspartner bekannt ist und dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners entspricht. Vielmehr kann von individualvertraglicher Vereinbarung nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden“ Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Auch wenn es schließlich bei der gestellten Klausel verbleibt, muss der Verwender sie vorher grundsätzlich zur Disposition gestellt haben.
Dies ist, so ich Sie richtig verstanden habe, bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt nicht erfolgt.

Darüber hinaus ist die Klausel, wonach Ihr Kunde bestätigt hat, dass es sich um eine Individualabrede handelt unwirksam. Dies ergibt sich aus § 309 Nr 12b BGB iVm § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB; OLG Düsseldorf, Urteil vom 2.11.2005 - 15 U 117/04.

Des weiteren ist auch die Verwendung derselben Klausel, in weiteren Verträgen ein Indiz gegen eine Individualvereinbarung, schließt diese jedoch nicht aus.

Ist die Klausel wegen fehlender Individualabrede unwirksam, kann der Makler auch keine Ansprüche aus der Verletzung der Vereinbarung geltend machen.

2.
Selbst wenn jedoch die Klausel wirksam wäre, der Makler aber nicht tätig geworden ist, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen. Durch einen qualifizierten Maklervertrag übernimmt der Makler auch erweiterte Pflichten. Dazu gehört, dass der Makler im Interesse des Auftraggebers tätig werden muss; BGH, Urteil vom 21.3.1966 - VIII ZR 290/63. Verletzt er diese Pflicht macht er sich grundsätzlich Schadensersatzpflichtig; BGH, Urteil vom 08.04.1987 - IVa ZR 17/86.
Der Provisionsanspruch des Maklers könnte dann mit dem Schadensersatzanspruch Ihres Kunden aufgerechnet werden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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