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Maklervertrag ohne direkten Kontakt?

| 10.07.2013 20:13 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung:

Ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht nur, wenn das Verhalten und die Tätigkeit des Maklers eine Mitursache für den Abschluss des Vertrages gewesen ist. Eine Herstellung des Kontakts kann ausreichen, auch wenn später der Vertrag allein zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt wird.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um eine Einschätzung zum folgenden Sachverhalt:

Ich habe vor, eine Immobilie zu erwerben. Mit dem Verkäufer bin ich mir einig, der Notartermin steht unmittelbar bevor. Nun tritt ein Makler an mich heran und meldet Ansprüche an. Ich bitte um Überprüfung, ob die Ansprüche gerechtfertigt sind.

Der Verkäufer hat nach eigener Aussage den Makler beauftragt, dies jedoch nicht schriftlich getan. Der Makler hat ein Exposé zur Immobilie angefertigt, dass frei verfügbar im Internet ist – ausgestattet mit dem Hinweis, dass bei Kauf eine Courtage von 6% durch den Käufer zu tragen ist.

Ich bin durch einen Hinweis eines Beraters auf die Immobilie aufmerksam geworden. Dieser hatte Kontakt zum Makler und in diesem Zusammenhang auch meine Kontaktdaten weitergegeben. Im Gegenzug hatte der Makler meinem Berater die Telefonnummer der Verkäuferin gegeben.

Mein Kontakt lief immer direkt mit dem Verkäufer. Ich habe den Makler nie gesehen, nie mit ihm gesprochen, noch irgendwelche Leistungen von ihm empfangen. Allerdings hat er einmal meinem Berater, als er Messungen in der Immobilie vornehmen wollte, die Tür aufgesperrt – hiervon habe ich erst hinterher erfahren.

Zum Zeitpunkt der Erstanfrage beim Makler existierte noch kein Vertrag zwischen mir und meinem Berater, mittlerweile schon, jedoch bezieht sich der Beratungsvertrag inhaltlich ausschließlich auf die Planung einer Arztpraxis – dies plane ich in der Immobilie. So gesehen ist meines Erachtens nicht einmal eindeutig, ob der Berater in meinem Auftrag gehandelt hat – hätte ich kein Interesse an der Immobilie gehabt, hätte er sie vermutlich einem anderen Kunden vorgestellt.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung!


Einsatz editiert am 10.07.2013 20:24:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Nach § 652 BGB muss eine Vermittlungstätigkeit des Maklers vorgelegen haben, die kausal zum Abschluss des Vertrages führt. Es reicht eine Mitursächlichkeit, die Handlung des Maklers muss nicht direkt zum Vertragsschluss führen. Da ein Nachweis des Maklers genügt, reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Makler Verkäufer und Käufer bekannt macht, selbst wenn die Parteien dann später den Vertrag eigenständig schließen.

Es reicht wenn der Makler dem Käufer das Objekt vorstellt, also die generelle Kenntnis das es auf dem Markt ist vermittelt.

Der BGH hat zu der Frage des Provisionshinweises bei Internetanzeigen entschieden, dass darin nur eine Aufforderung des Maklers an den Kunden zu sehen ist, ein Angebot abzugeben. Ein Anspruch auf Provision entsteht nur, wenn der Käufer ausdrücklich auf das Internetinserat Bezug nimmt (BGH Urteil vom 3.5.2012, III ZR 62/11 ).

Nach Ihren Angaben sind Sie nicht an den Makler aufgrund der Anzeige im Internet herangetreten.

Man müsste prüfen, ob der Berater auch für den Makler gehandelt hat, dies wurde aber nicht nach außen mitgeteilt. Wenn der Berater für den Makler tätig gewesen wäre, hätte man Ihnen dies mitteilen müssen. Sie haben nach meinem Verständnis auch den Berater nicht beauftragt sich an den Makler zu wenden, sondern dieser hat von sich aus den Makler angefragt.

Damit fehlt es nach meiner Ansicht an einer Tätigkeit oder Leistung des Maklers. Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, haben Sie zum ersten Mal durch den Berater vom Objekt gehört und diesen nicht beauftragt beim Makler die Daten des Verkäufers zu erfragen. Es hätte meiner Ansicht nach eines Hinweises bedurft, dass der Berater den Weg über den Maklers gehen wird.

Den Berater haben Sie erst später beauftragt und nach Ihren Angaben umfasst der Auftrag gerade keine allgemeine Vollmacht sondern nur die Planung der Praxis.

Generell würde es zwar reichen, wenn der Makler den Kontakt herstellt, aber in diesem Fall geschah das nur über den Berater, der nicht in Vollmacht für Sie gehandelt hat. Eine Vollmacht des Maklers hätte nach außen kenntlich gemacht werden müssen.

Der Fall ist sicher grenzwertig, weil eine Mitursächlichkeit nicht ganz abwegig ist, allerdings würde ich eher davon ausgehen, das kein Anspruch auf Provision entstanden ist.

Es käme hier im Streitfall auf alle Umstände des Einzelfalles und alle Details an, daher ist hier nur eine vorläufige Einschätzung möglich.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.07.2013 | 09:04

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