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Maklervertrag gefälscht und unterschoben

| 30.04.2013 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um den vermeintlichen Abschluss eines Maklervertrags im Zusammenhang mit einer möglichen Täuschung, Urkundenfälschung sowie einem Betrug.

Meine Mutter hat ohne meine Genehmigung einen "Maklervertrag für Kaufinteressenten" unterschrieben. Meine Daten waren als Interessent eingetragen. Meine Mutter hat den Vertrag bei einer Hausbesichtigung (NICHT DES HAUSES WELCHES IN DEM VERTRAG AUFGEFÜHRT WAR!) unterschoben bekommen und dachte Sie unterschreibt einen Besichtigungsnachweis für das Haus welches sie besichtigt hat.

Auf diesem Vertrag hat der Makler die meisten Angaben nachträglich eingetragen. So wurde der Vertrag fast 6 Monate zurückdatiert, also beim Datum wo meine Mutter und der Makler die Unterschrift geleistet haben. Ausserdem wurde als Ort bei der Unterschrift der Ort der Immobilie im Vertrag angegeben obwohl meine Mutter ja nie dort war. Auch der Makler war höchstwahrscheinlich an dem Tag nicht an diesem Ort. Meine Mutter hat keinen Durchschlag etc. des Vertages erhalten. Ich habe bei Anforderung anderer Unterlagen bei dem Maklerbüro ein Kopie per Email erhalten.

Also der Vertrag enthält nun diese echte Unterschrift meiner Mutter und die nachweisbar nicht korrekten Daten wie Datum und Ort. Auch die anderen Daten waren bei Unterzeichnung nicht auf dem Vertrag nur wird es schwierig dies nachzuweisen.

Ich habe den Vertrag bzw. die Vertetung durch meine Mutter zu keinem Zeitpunkt genehmigt habe den Vertrag aber auch nicht nachträglich widerufen. Meine Mutter hat auch nichts mehr getan. Für uns ist das Betrug und wir haben den Kontakt zu dem Maklerbüro direkt abgebrochen. Für uns war der Vertrag aufgrund der geschilderten Tatsachen nie gültig. Es ist seit dem mehr als ein Jahr vergangen.

Ist der Vertrag in irgendeiner Form gültig? Welche Chancen hat der Makler vor Gericht gegen mich oder meine Mutter mit diesem Vertrag seine Ansprüche durchzusetzen? Bitte Bezug auf die entsprechenden Gesetze und im besten Fall Referenzurteile.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst einmal könnte zwischen Ihnen und dem Makler ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB zustande gekommen sein, wenn eine Einigung zustande gekommen wäre. Sie selbst haben keine Erklärung abgegeben, so dass ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Makler nur dann in Betracht kommt, wenn Ihre Mutter Sie wirksam gemäß § 164 BGB vertreten hätte. Sie müsste eine eigene Willenserklärung in Ihrem Namen mit Vertretungsmacht abgegeben haben. Das war Ihren Angaben nicht der Fall. Ihre Mutter würde dies wohl sogar bezeugen. Eine Genehmigung im Sinne des § 177 Abs. 1 BGB haben Sie nicht erteilt, so dass mit Ihnen kein Vertrag geschlossen wurde.

Der Vertrag könnte dann unmittelbar mit Ihrer Mutter zustande gekommen sein, obwohl Sie als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, vgl. §§ 164 Abs. 2, 177, 179 BGB. In diesem Fall wäre Ihre Mutter, wenn Sie Ihre Vertretungsmacht nicht nachweisen könnte, nach Wahl des Maklers entweder zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Jedoch könnte bereits angezweifelt werden, ob überhaupt die für den Vertrag erforderliche Einigung zwischen Ihrer Mutter und dem Makler zustande gekommen ist, ob also übereinstimmende Willenserklärungen, Angebot und Annahme im Sinne der § 145 ff. BGB, abgegeben wurden. Die Einigung müsste zumindest die wesentlichen Vertragsbestandteile beinhalten. Sollte dies nicht der Fall sein, dürfte sogar ein so genannter offener Einigungsmangel gemäß § 154 Abs. 1 BGB vorliegen, da Sie sich hier über nicht einen einzigen Punkt geeinigt haben.

Problematisch wäre, dass die Gegenseite ja eine Vertragsausfertigung, zwar gefälscht, aber zumindest existent, vorlegen kann. Würde ihre Mutter einen Vertragsschluss bestreiten, müsste der Makler den Abschluss beweisen. Von hieraus kann ich nicht einschätzen, ob die Gegenseite mit diesem gefälschten Vertrag den Vertragsschluss zur Überzeugung des Gerichts beweisen könnte, inwieweit die gefälschte Ausfertigung also „echt" wirkt oder der Gegenbeweis Ihrerseits erbracht werden kann, nämlich dass der Vertrag so nicht geschlossen wurde. Vielleicht wäre dies mit der Kopie der Email, die Sie mit den von Ihnen angeforderten Unterlagen erhielten, möglich.

Wenn Ihre Angaben bezüglich des Vertragsschlusses jedoch zutreffen, dann wurde Ihre Mutter möglicherweise zum einen arglistig getäuscht, so dass der Vertrag gemäß §§ 123, 142 BGB angefochten werden könnte, so dass er folglich als von Anfang an nichtig gilt. Denn ihr wurde vorgetäuscht, dass ihr ein Besichtigungsnachweis zur Unterschrift vorgelegt wird. Allerdings lässt sich Arglist, also Vorsatz der Täuschung, schwer beweisen.

Zum anderen wusste Ihre Mutter nicht, welches Schriftstück Sie dort unterschreibt bzw. welchen Inhalt dieses hat, so dass Sie Ihrer Erklärung eine andere rechtliche Bedeutung zugemessen haben könnte. In diesem Fall läge darin ein Inhaltsirrtum gemäß § 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB, der ebenso zur Anfechtung berechtigen würde.

Eine Anfechtung ist jedoch in Form einer Anfechtungserklärung gegenüber der Gegenseite zu erklären. Außerdem muss die Anfechtungsfrist gemäß § 121 Abs. 1 BGB eingehalten werden. Die Anfechtung muss unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte vom Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Durch das Verhalten könnte der Makler sich außerdem strafbar gemacht haben. Hier kommt es jedoch auf die konkreten Umstände an, die Ihrem Fall vorlagen. Durch die nachträglich eingefügten Eintragungen auf dem Vertrag, die nicht der Wahrheit entsprechen, kann der Makler anderen gegenüber die Fehlvorstellung erregen, dass ein Maklervertrag mit dem von ihm nachträglich eingefügten Inhalt zustande gekommen ist. Sollte er dadurch zu einem Vermögensvorteil kommen und gleichzeitig das Vermögen eines anderen schädigen, würde er, falls er sich oder einen Dritten bereichern will, den Tatbestand des Betrugs gemäß § 263 StGB erfüllen.

Außerdem kommt durch die nachträglichen Eintragungen der Straftatbestand der Urkundenfälschung gemäß § 267 StGB in Betracht. Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echte verfälscht oder eine unechte oder verfälschte Urkunde gebraucht, der macht sich strafbar. Es ist davon auszugehen, dass der Makler durch die nachträglichen Eintragungen, die zudem nicht der Wahrheit entsprechen, einen gültigen Vertragsschluss vortäuschen wollte, so dass dieser Tatbestand ebenfalls erfüllt wäre.

Selbst wenn der Makler niemandes Vermögen geschädigt haben sollte, käme noch der strafbare Versuch des Delikts in Betracht.

Wenn man also zugrunde legt, dass bereits keine Einigung über wesentliche Vertragsbestandteile zustande gekommen ist, dann fehlt es gänzlich an einem wirksamen Vertrag, so dass auch vertragliche Ansprüche de Maklers vor Gericht scheitern würden, wenn dieser Sie geltend macht, aber nicht beweisen kann oder Sie den Gegenbeweis führen können.

Der Makler müsste, falls er gegen Sie oder Ihre Mutter Ansprüche geltend macht, diese auch beweisen. Zunächst müsste er also einen wirksamen Vertragsschluss nachweisen. Sollte er den gefälschten Vertrag vorlegen und das Gericht sieht seine Behauptung des Vertragsschlusses zunächst als bewiesen an, so müssten Sie bzw. Ihre Mutter den Gegenbeweis erbringen, in dem Sie beweisen, dass der vorgelegte Vertrag gefälscht ist, keine Einigung vorliegt und daher keinen Beweis für den Vertragsschluss in der nachträglich durch den Makler erstellten Form darstellt.

Sollte jedoch zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des gefälschten Vertrags feststehen, dass erst einmal ein Vertrag zumindest zustande gekommen ist und Sie können den Gegenbeweis nicht erbringen, dann bliebe zwar die Möglichkeit der Anfechtung wegen Irrtums, diese wäre wohl aber Ihrerseits zumindest nicht unverzüglich erfolgt - wie Sie sagen, ist über ein Jahr vergangen, wobei Sie Kenntnis von dem Irrtum hatten – so dass der Vertrag nicht als von Anfang an nichtig behandelt werden würde. Bei der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung wäre die Frist gemäß § 124 BGB einzuhalten, die ein Jahr ab Kenntnis der Täuschung beträgt. Auch diese hätten Sie allerdings Ihren Angaben nach wohl verstreichen lassen. Wie Sie sagen haben Sie ja nichts weiter unternommen, aus dem eine Anfechtungserklärung hergeleitet werden könnte.

In Ihrem Rechtsfall benötigt es keine Heranziehung von Rechtsprechung, da dies ein üblicher Rechtsstreit auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts ist. Hier geht es lediglich darum, ob und was bewiesen werden kann.

Eine abschließende Entscheidung kann hier nicht getroffen werden, da die Ihnen vorliegenden Unterlagen zunächst gesichtet und geprüft werden müssten. Sollte der Makler mit der gerichtlichen Geltendmachung seiner vermeintlichen Ansprüche drohen, so sollten Sie ihm mitteilen, dass Sie sich das Stellen eines Strafantrags vorbehalten und dass er mit seinen unberechtigten Forderungen vorsichtig sein sollte. Sollte der Makler Ihnen gegenüber bereits Forderungen gestellt haben, bin ich gerne bereits eine anwaltliche Antwort darauf zu geben, wenn Sie es wünschen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung für das weitere Vorgehen behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese beseitigen kann.

Ansonsten kann ich Ihnen aufgrund der Komplexität des Sachverhalts nur anraten, einen Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort auszusuchen, falls die Gegenseite bereits die Geltendmachung von Ansprüchen angedeutet hat. Dieser wird Ihre Unterlagen abschließend prüfen und das weitere Vorgehen bestimmten können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2013 | 01:02

Besten Dank für diese ausführliche Stellungnahme.

Können Sie dennoch kurz auf die Tatsache des gefälschten und inkorekten Datums und Ortes auf der Urkunde eingehen. Denn diese beiden Punkte lassen sich leicht nachweisen. Meine Mutter war weder an dem Ort noch ist das Datum korrekt. Sie hat ja die Unterschrift auf dem Dokument erst knapp 6 Monate später geleistet. Zur Klarstellung: Auf dem Vertrag gibt es über der Unterschrift jeweils ein Feld für Ort und Datum für beide Vertragsparteien, so wie es auf Verträgen üblich ist.

Ist denn nicht schon deswegen der Vertrag ungültig? Wenn man dort irgendetwas einsetzen kann, wofür braucht es dann ein Ort und Datum?

Besten Dank für Ihre Mühen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2013 | 01:28

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Wenn der Ort sowie das Datum tatsächlich leicht nachweisbar inkorrekt sind, dann ist dies ein sehr guter Gegenbeweis, dass der Vertragsschluss eben an diesem Ort und zu diesem Datum nicht erfolgt ist.

Diese falschen Angaben sind zudem ein Indiz dafür, dass sonstige Angaben in dem Schriftstück auch nicht der Wahrheit entsprechen.

Folglich führt es zu dem Ergebnis, dass der Makler einen Vertragsschluss nicht beweisen kann und das Gericht davon überzeugt sein dürfte, dass keine vertraglichen Ansprüche des Maklers in Betracht kommen.

Verträge sind wirksam oder unwirksam, "nur" weil Ort und Datum nachträglich inkorrekt eingefügt wurden, muss dies nicht bedeuten, dass ein gesamter Vertrag per se unwirksam wird. Es besteht die Möglichkeit, dass sich die Parteien über den Rest wirksam geeinigt haben. Dies würde das Gericht prüfen.

Ich weiß nicht, ob Sie darauf hinaus wollen, aber eine Vorschrift, die ausdrücklich regelt, dass ein Vertrag wegen falschen Orts- und Datumsangabe ungültig ist, gibt es nicht. Gesetzliche Regelung sind grundsätzlich generell und abstrakt formuliert, damit sie eine Vielzahl von Fälle und Sachverhalten erfassen.

Ich hoffe, ich konnte nun die Unklarheiten ausräumen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.05.2013 | 15:25

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.05.2013 4,8/5,0
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Kurze knappe auf den Punkt gebrachte Antwort mit Querverweis auf das Gesetz. Super und genau das, was ich auf die Schnelle wollte. ...
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allumfassend auf meine Fragen eingegangen und verständliche Antworten gegeben. Vielen Dank. ...
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