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Maklervertrag für den Verkauf von französischen Ferien-Immobilien

18.08.2011 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Unser Immobilien-Makler-Unternehmen (mit Sitz in DE) wurde von einer französichen Firma beauftragt, geplante und noch zu bauende Ferienhäuser in Frankreich zu verkaufen bzw, Käufer aus Deutschland und Russland zu finden. Was müssen wir beim Vertragsabschluß mit einer französischen Firma beachten? Dauer der Verträge? Wir haben einen Vertrag in deutscher Sprache aufgesetzt und von französischer Seite bereits unterschrieben bekommen. Wir haben erfahren, dass alle Verträge in Frankreich nur dann gültig sind, wenn diese in der Landessprache aufgesetzt sind. Mit den Kunden werden später 2 Verträge abgeschlossen: 1. Bauvertrag für das Ferienhaus, 2. Betreibervertrag für die Ferienanlage.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind bei Verträgen mit französischen Geschäftspartner verschiedene Aspekte relevant, die bei der Vertragsgestaltung beachtet werden sollten:

Sobald der Vertragswert über 1500,00 EUR liegt ist u.a. auch aus prozessualen Beweisgründen die schriftliche Formulierung der Verträge erforderlich. Grundsätzlich könnten Verträge aber auch mündlich geschlossen werden.
Unterliegt der Vertrag dem französischen Recht, womit die Anwendung des deutschen und auch des sowohl in Deutschland als auch Frankreich geltenden UN-Kaufrechts ausgeschlossen ist, ist französisches Recht maßgebend für die Vertragsregelungen und auch eine etwaige Vertragsauslegung.
Grundsätzlich kann hinsichtlich des auf den Vertrag anzuwendenden Rechts eine freie Rechtwahl erfolgen, so dass z.B. die Vertragsparteien sich auch auf die Anwendung deutschen Rechts verständigen könnten (vgl. Art. 27 EGBGB). Fehlt es an einer entspr. Rechtswahl (im Vertrag), so findet grundsätzlich das Recht Anwendung, zu dem der Vertrag die engsten Verbindungen aufweist (vgl. Art. 28 EGBG). Hier würde zu näheren Bestimmung eine Auslegung des Vertragsinhaltes und der näheren Vertragsumstände erforderlich sein. Da der Auftrag von einer französischen Firma kommt und Immobilienvermittlung in Frankreich beinhaltet, dürfte bei fehlen einer Rechtswahl über Art. 28 EGBGB französisches Recht zur Anwendung kommen. Sofern der Vertrag schon konkret ein dingliches Recht an einem Grundstück/ Grundstücken zum Gegenstand haben sollte (Kauf, Verkauf o.ä.) würde bei fehlen einer Rechtswahl das Recht des Lageortes der Immobilien, also ebenfalls französisches Recht, zur Anwendung kommen.
In diesem Fall ist in der Tat auf das Abfassen der Verträge in französischer Sprache zu achten. Nach dem französischen Sprachengesetz ist ein Vertrag nach französischem Recht grundsätzlich auch in französisch abzufassen. Eine andere Sprache darf nur dann in den Vertrag aufgenommen werden, wenn französisch zumindest gleichwertig verwendet wird, also z.B. alle Klausel vollständig und umfänglich sowohl z.B. in deutsch als auch in französisch abgefasst sind. Die Nichteinhaltung dieses Erfordernisses kann zum einen zu Geldbußen führen, zum anderen Teile des Vertrags oder gar den gesamten Vertrag unwirksam werden lassen.
Hinsichtlich der Dauer der Verträge sind besondere Aspekte insofern nicht ersichtlich, als dass die Verträge durchaus bis zum Ende der Vollständigen Abwicklung (Vermittlung der Häuser) laufen können sollten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung geben. Insbesondere in international gelagerten Vertragsangelegenheiten kann hier über eine erste grundsätzliche Orientierung nicht hinaus gegangen werden, da u.a. die Einsicht in das konkrete Vertragsverhältnis erforderlich ist.
Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass diese Plattform auch nur eine erste rechtliche Orientierung verschaffen soll. Eine umfassende Rechtsberatung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2011 | 12:28

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Eine Frage habe ich bitte noch:

Da die Kommunikationssprache zwischen der Firma in Frankreich und unserer Firma deutsch ist, würden wir selbstverständlilch die deutche Sprache bevorzugen. Spricht etwas gegen einen Nachrtrag zu dem bereits bestehenden und unterschriebenen Maklervertrag, über die Festlegung der Rechtswahl und über die Vertragslaufzeit ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2011 | 14:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich kann eine Rechtswahländerung auch für einen bereits beschlossenen Vertrag vereinbart werden. Auch eine nachträgliche Teilrechtswahländerung ist denkbar. Allerdings sollten hierbei verschiedene Aspekte bedacht werden. So kann sich durch die Rechtswahländerung auch eine Änderung des Vertragsstatuts herbeigeführt werden und es sollte beachtet werden, ob und inwiefern durch die Rechtswahländerung bereits erworbene Rechte bzw. Rechtsstellungen der Vertragsparteien beeinflusst werden können.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage damit zufrieden stellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen,

K. Winkler, LL.M. (UOW, Australien)
Rechtsanwalt

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