Maklervertrag bei Immobilien

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:


zu 1.) Ab wann entsteht Maklervertrag (auch formlos) ?


Grundsätzlich ist der Maklervertrag nicht an eine Form gebunden, kann also auch mündlich abgeschlossen werden.

Ein Maklervertrag ist ab dem Zeitpunkt zustande gekommen, indem sich der Verkäufer (also Sie) und der Makler über alle wesentlichen Vertragspflichten des Maklervertrages geeinigt haben.

Demnach entsteht der wirksame Maklervertrag ab dem Zeitpunkt, in dem Sie dem Makler einen Maklerlohn für die Vermittlung Ihrer ETW an einem Käufer versprochen haben.

Einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Maklerlohn hat der beauftrage Makler gem. § 652 Abs. 1 BGB aber erst ab dem Zeitpunkt, n dem er die Vermittlung nachweisen kann.

Hiermit ist gemeint, dass der Makler gegebenenfalls nachweisen muss, dass er dem Käufer, der dann schließlich die Wohnung auch gekauft hat (Ohne Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer wird grundsätzlich auch kein Maklerlohn zu entrichten sein, weder von Ihnen, noch vom Käufer) die von Ihnen zum Verkauf angebotene Wohnung, etc. durch Prospekte, Annoncen, etc. auch vermittelt hat.

Alleine Durch das Vorzeigen Ihrer Wohnung ohne zusätzliche Vereinbarungen mit der Maklerin entsteht also grundsätzlich kein Maklervertrag.

Für Sie als Verkäufer hätte der mündliche Vertrag den Vorteil, dass die Maklerin, sollte Sie denn behaupten, es sei mit Ihnen ein Maklervertrag zustande gekommen, den Vertragsschluss erstmal nachweisen müsste, um Anspruch auf Maklerlohn zu haben.

Dies wird ihr aber mangels einer Vertragsurkunde lediglich durch Zeugen möglich sein. Die Rechtsposition der Maklerin ist also bei einem mündlichen Vertragsschluss hinsichtlich der Beweisbarkeit und damit auch Durchsetzbarkeit eventueller Ansprüche wesentlich abgeschwächt.

Für Sie sehe ich zunächst keine Nachteile aus dem mündlichen Maklervertrag im Gegensatz zum schriftlichen. Solch ein Nachteil wäre erst dann denkbar, wenn Sie das Bestehen eines Maklervertrages nachweisen müssten, etwa weil sich die Maklerin Ihnen gegenüber wegen Vertragsbruchs oder dergleichen schadensersatzpflichtig gemacht hat. Hierfür sind nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aber keine Anhaltspunkte ersichtlich.


Zu 2.) Warum Zustimmung zur Wohnungsbesichtigung?


Diese frage kann ich leider nicht abschließend beurteilen, da ich ja nicht in den Kopf der Maklerin schauen und deren Gedankengänge nachvollziehen kann. Nach Ihrer Schilderung hat die Maklerin ja ihrerseits entsprechende Maklerverträge mit Ihren Bestandskunden und würde am Verkauf Ihrer Wohnung mitverdienen.

Ich kann mir gut vorstellen, dass sie ihr geschultes Talent zum Verkauf von Wohnungen einsetzen und somit gegebenenfalls die Verkaufschancen der Wohnung in ihrem eigenen Interesse steigern möchte.

Um aber jegliche Zweifel auszuräumen, sollten Sie der Maklerin mitteilen, dass Sie Ihre Bestandskunden sehr gerne mitbringen darf, hierdurch aber ausdrücklich kein Maklervertrag mit der Maklerin zustande kommt und ein solcher Vertrag auch ausdrücklich nicht gewünscht ist. Damit wären Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite.


Zu 3.) Verwicklung in formlosen Maklervertrag?


Wie bereits gesagt, kann ich mir dieses Szenario nicht unbedingt vorstellen, obwohl es durchaus möglich scheint. Daher rate ich Ihnen an dieser Stelle nochmals dringend an, sich von der Maklerin kurz schriftlich bestätigen zu lassen, dass durch die Kontaktanbahnung mit den Bestandskunden kein Maklervertrag zustande komm und auch nicht durch einen anschließenden Verkauf.

Ansonsten könnte die Maklerin noch vortragen, wofür sie allerdings beweispflichtig wäre, dass ein mündlicher oder sogar stillschweigender Maklervertrag geschlossen wurde.

Alle diese Unsicherheitsfaktoren können Sie durch eine klare schriftliche Vereinbarung der eben genannten Art ausräumen.

Wenn die Maklerin dem Kunden Ihre Kontaktadresse gibt und dieser Sie dann kontaktiert stell diese eine Vermittlung im Sinne des § 562 BGB dar, die auf das Zustandekommen eines Maklervertrages schließen lassen könnte, sodass ich mich auch an diese Stelle wiederholen muss, dass Sie eine schriftliche Abrede treffen sollten (s.o.).


Zu 4.) Zeitliche Befristung


Die Befristung auf 4 Wochen unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Ob eine Vertragsfalle, so wie Sie es nennen, doch eingebaut ist, kann aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung leider nicht abschließend beurteilt werden. Sie könnten mir aber den Vertragsentwurf gerne im Rahmen einer Direktanfrage senden, damit ich diese Prüfung abschließend vornehmen kann.


Zu 5.) Wann ist Kunde zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet?


Für die Begründung eines Provisionsanspruches des Maklers ist ein Besichtigungstermin nicht von Nöten. Es genügt, wenn der Makler dem Kunden die Wohnung nachgewiesen hat, also der Makler dem Kunden etwa ein Prospekt ausgehändigt hat und der Kunde sich daraufhin an den Makler wendet, der dem Kunden wiederum Ihre Kontaktdaten herausgibt.

Dies kann schon für die Annahme eines Maklervertrages und damit die Begründung eines Provisionsanspruchs gegen den Kunden genügen.


Zu 6.) Einmalbesichtigungserlaubnis


Die von Ihnen vorgeschlagene Variante ist durchaus zulässig und auch rechtsverbindlich (eine entsprechende Formulierung vorausgesetzt). Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist dies nämlich auf jeden Fall möglich.

Damit am Ende doch kein formloser Maklervertrag entsteht, wovon ich nach obiger Schilderung ohne entsprechende Erklärungen grundsätzlich nicht ausgehe, müsste mit dem Makler wiederum eine Vereinbarung getroffen werden der oben genannten Art, dass ausdrücklich im Rahmender Einmal-Besichtigungs-Erlaubnis kein Maklervertrag zustande kommt.

Es kann unter Umständen bereits durch vom Makler arrangierte Besichtigungen ein Maklervertrag entstehen, wenn Einigkeit darüber besteht, das der Makler für den Fall eines Vertragsschlusses (damit meine ich den Kaufvertrag über die ETW) einen Maklerlohn erhalten soll.

Hiervon kann ohne Exposse zwar eher nicht ausgegangen werden, aber es besteht dennoch die Gefahr, dass ein stillschweigender Maklervertrag beispielsweise von einem Gericht im Rahmen eines Rechtsstreits angenommen werden könnte, so dass Sie ohne entsprechende schriftliche Vereinbarung bzw. Klarstellung meines Erachtens den Verkauf der Wohnung bzw. die Besichtigungstermine nicht durchführen sollten, sofern Sie absolute Rechtssicherheit wünschen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316