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Maklervertrag bei Immobilien

05.05.2009 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Guten Tag,

Es geht darum evtl. einen Weg zu finden, unter Risikominimierung mit Immobilienmaklern zu arbeiten, trotz meines immens hohen Misstrauens gegenüber Maklern, da es ja doch einige sehr wenige seriöse Makler geben wird (man lebt in Hoffnung). Ich habe vor Kurzem meine ETW zum provisionsfreien Eigen-Verkauf inseriert ohne Maklerinvolvierung, da ich vermute, dass meine Immobilie ohne Provision attraktiver für Käufer ist. Ich werde nun von Maklerbüros bombardiert, die alle behaupten, Sie hätten Bestandskunden mit Suchaufträgen und wollen Besichtigungstermine arrangieren. Manche Makler wollen erstmal selbst besichtigen, andere wollen 1 oder 2 Termine für Kaufkunden arrangieren. Ein Makler meinte, ich hätte dadurch nur Vorteile. Ich bin etwas skeptisch.

1) Ab welchem Zeitpunkt entsteht ohne schriftliche Vereinbarung evtl. ein formloser Maklervertrag zwischen mir und einer Maklerin, etwa schon beim ersten Besichtigungstermin, den ich für einen Makler arrangiere, oder wenn ich einem ihrer Bestandskunden meine Wohnung zeige? Welche Vor- oder Nachteile hätte ein solcher formloser Maklervertrag für mich als Verkäufer?

2) Warum bittet mich eine Maklerin um Zustimmung, dass 2 Ihrer Suchauftrag-Kunden meine Wohnung anschauen dürfen? Warum gibt sie ihren Kunden nicht einfach meine Kontaktdaten? Sie hat doch einen Vertrag mit ihren Kunden. Versucht sie evtl. mittels dieser Masche einen formlosen (unbefrsiteten) Maklervertrag mit mir zu etablieren? Ansonsten könnte sie glaub ich nicht die Provision per Notarvertrag einfordern?

Ich möchte, dass die Maklerin nur einen Vertrag mit Ihrem Kunden hat, sodass die Wohnung per Notarvertrag provisionsfrei an den Käufer verkauft wird, ihre Provision muss sie sich dann halt irgendwie vom Käufer holen, nicht von mir, ich will nix mit ihrer Provisionsforderung zu tun haben. Ausnahme wäre ein schriftlich begrenzter Vertrag zischen ihr und mir.

3) Gehe ich u.U. Recht in der vorgenannten Annahme, dass sie mich nur in ihre Geschäfte verwickeln will (Etablierung eines formlosen Maklervertrags mit mir), damit sie die Provision später per Notarvertrag einfordern kann? Könnten Sie diesen Sachverhalt kurz für mich kommentieren? Wie wäre es zum Beispiel, wenn ihr Kunde meine Wohnung kauft, nachdem sie dem Kunden meine Kontaktdaten gegeben hat und dieser sich direkt mit mir in Verbindung gesetzt hat?

Ich bin eher abgeneigt, einen formlosen Maklervertrag entstehen zu lassen, da ich dann keine Kontrolle über die Konditionen hätte, z.B. zeitliche Befristung. Eine namhafte Bausparkasse hat mir einen schriftlichen auf 4 Wochen begrentzen einfachen Maklervertrag angeboten. Dies erscheint mir schon eher seriös, da sich dabei dann tatsächlich herausstellt, ob die angegebenen Bestandskunden tatsächlich existieren und ich habe die Sicherheit der zeitlichen Begrenzung. Ich sehe hierin kein Risiko, da ich meine ETW nach Ablauf der 4 Wochen wieder provisionsfrei im Alleingang verkaufen kann.

4) Ist diese zeitliche Befristung dann auch wirklich wirksam? Könnte hier doch noch eine Vertragsfalle vorhanden sein?

Grundsätzlich würde ich schon gerne allen Maklern erlauben, die ETW zu besichtigen oder Ihre Suchauftrags-Kunden zu mir zu schicken wegen Besichtigungsterminen. Dazu würde ich allen einen 4-wöchigen schriftlichen einfachen Maklervertrag erteilen, der nach 4 Wochen automatisch abläuft ohne eine Woche vor Ablauf gekündigt werden zu müssen. Ich möchte nämlich nicht, dass die Makler nach Ablauf der 4 Wochen bei der Käufersuche mit mir in Konkurrenz treten.

5) Ist meine Annahme richtig, dass bei Maklerinvolvierung ein Kunde, der sich auf meine Anzeige bei mir meldet und dann die Wohnung provisionsfrei kaufen möchte, dann plötzlich von einem Makler zur Zahlung der Provision gezwungen wird, nur weil der Kunde zufällig auch Kontakt mit dem Makler hatte? Oder muss der Makler erst einen Besichtigungstermin mit einem Kaufinteressenten gemacht haben, bevor er einen Provisionsanspruch begründen kann?

6) Gibt es auch die Möglichkeit, eine Einmal-Besichtigungs-Erlaubnis für Kunden des Maklers abzuschliessen? Darin würde ich vereinbaren wollen, dass der Makler nur dann provisionsberechtigt ist, wenn dieser spezielle Besichtigungs-Interessent die Wohnung am Ende kauft und dass kein Maklervertrag durch die jeweilige Besichtigung entstehen soll. Ich würde diese Besichtigungs-Erlaubnis vor jeder individuellen Besichtigung schriftlich vereinbaren, womit verhindert werden soll, dass der Makler bei von mir aquirierten Kunden Anspruch auf Provision erhebt, wenn diese zufällig auch mit ihm Kontakt hatten. Oder würde durch diese Besichtungsvereinbarungen am Ende doch wieder ein formloser Maklervertrag entstehen? Entseht durch vom Makler arrangierte Besichtigungen überhaupt schon ein formloser Maklervertrag, oder erst dann, wenn ich erlaube, dass er ein Exposee erstellt?

Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:


zu 1.) Ab wann entsteht Maklervertrag (auch formlos) ?


Grundsätzlich ist der Maklervertrag nicht an eine Form gebunden, kann also auch mündlich abgeschlossen werden.

Ein Maklervertrag ist ab dem Zeitpunkt zustande gekommen, indem sich der Verkäufer (also Sie) und der Makler über alle wesentlichen Vertragspflichten des Maklervertrages geeinigt haben.

Demnach entsteht der wirksame Maklervertrag ab dem Zeitpunkt, in dem Sie dem Makler einen Maklerlohn für die Vermittlung Ihrer ETW an einem Käufer versprochen haben.

Einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Maklerlohn hat der beauftrage Makler gem. § 652 Abs. 1 BGB aber erst ab dem Zeitpunkt, n dem er die Vermittlung nachweisen kann.

Hiermit ist gemeint, dass der Makler gegebenenfalls nachweisen muss, dass er dem Käufer, der dann schließlich die Wohnung auch gekauft hat (Ohne Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer wird grundsätzlich auch kein Maklerlohn zu entrichten sein, weder von Ihnen, noch vom Käufer) die von Ihnen zum Verkauf angebotene Wohnung, etc. durch Prospekte, Annoncen, etc. auch vermittelt hat.

Alleine Durch das Vorzeigen Ihrer Wohnung ohne zusätzliche Vereinbarungen mit der Maklerin entsteht also grundsätzlich kein Maklervertrag.

Für Sie als Verkäufer hätte der mündliche Vertrag den Vorteil, dass die Maklerin, sollte Sie denn behaupten, es sei mit Ihnen ein Maklervertrag zustande gekommen, den Vertragsschluss erstmal nachweisen müsste, um Anspruch auf Maklerlohn zu haben.

Dies wird ihr aber mangels einer Vertragsurkunde lediglich durch Zeugen möglich sein. Die Rechtsposition der Maklerin ist also bei einem mündlichen Vertragsschluss hinsichtlich der Beweisbarkeit und damit auch Durchsetzbarkeit eventueller Ansprüche wesentlich abgeschwächt.

Für Sie sehe ich zunächst keine Nachteile aus dem mündlichen Maklervertrag im Gegensatz zum schriftlichen. Solch ein Nachteil wäre erst dann denkbar, wenn Sie das Bestehen eines Maklervertrages nachweisen müssten, etwa weil sich die Maklerin Ihnen gegenüber wegen Vertragsbruchs oder dergleichen schadensersatzpflichtig gemacht hat. Hierfür sind nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aber keine Anhaltspunkte ersichtlich.


Zu 2.) Warum Zustimmung zur Wohnungsbesichtigung?


Diese frage kann ich leider nicht abschließend beurteilen, da ich ja nicht in den Kopf der Maklerin schauen und deren Gedankengänge nachvollziehen kann. Nach Ihrer Schilderung hat die Maklerin ja ihrerseits entsprechende Maklerverträge mit Ihren Bestandskunden und würde am Verkauf Ihrer Wohnung mitverdienen.

Ich kann mir gut vorstellen, dass sie ihr geschultes Talent zum Verkauf von Wohnungen einsetzen und somit gegebenenfalls die Verkaufschancen der Wohnung in ihrem eigenen Interesse steigern möchte.

Um aber jegliche Zweifel auszuräumen, sollten Sie der Maklerin mitteilen, dass Sie Ihre Bestandskunden sehr gerne mitbringen darf, hierdurch aber ausdrücklich kein Maklervertrag mit der Maklerin zustande kommt und ein solcher Vertrag auch ausdrücklich nicht gewünscht ist. Damit wären Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite.


Zu 3.) Verwicklung in formlosen Maklervertrag?


Wie bereits gesagt, kann ich mir dieses Szenario nicht unbedingt vorstellen, obwohl es durchaus möglich scheint. Daher rate ich Ihnen an dieser Stelle nochmals dringend an, sich von der Maklerin kurz schriftlich bestätigen zu lassen, dass durch die Kontaktanbahnung mit den Bestandskunden kein Maklervertrag zustande komm und auch nicht durch einen anschließenden Verkauf.

Ansonsten könnte die Maklerin noch vortragen, wofür sie allerdings beweispflichtig wäre, dass ein mündlicher oder sogar stillschweigender Maklervertrag geschlossen wurde.

Alle diese Unsicherheitsfaktoren können Sie durch eine klare schriftliche Vereinbarung der eben genannten Art ausräumen.

Wenn die Maklerin dem Kunden Ihre Kontaktadresse gibt und dieser Sie dann kontaktiert stell diese eine Vermittlung im Sinne des § 562 BGB dar, die auf das Zustandekommen eines Maklervertrages schließen lassen könnte, sodass ich mich auch an diese Stelle wiederholen muss, dass Sie eine schriftliche Abrede treffen sollten (s.o.).


Zu 4.) Zeitliche Befristung


Die Befristung auf 4 Wochen unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Ob eine Vertragsfalle, so wie Sie es nennen, doch eingebaut ist, kann aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung leider nicht abschließend beurteilt werden. Sie könnten mir aber den Vertragsentwurf gerne im Rahmen einer Direktanfrage senden, damit ich diese Prüfung abschließend vornehmen kann.


Zu 5.) Wann ist Kunde zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet?


Für die Begründung eines Provisionsanspruches des Maklers ist ein Besichtigungstermin nicht von Nöten. Es genügt, wenn der Makler dem Kunden die Wohnung nachgewiesen hat, also der Makler dem Kunden etwa ein Prospekt ausgehändigt hat und der Kunde sich daraufhin an den Makler wendet, der dem Kunden wiederum Ihre Kontaktdaten herausgibt.

Dies kann schon für die Annahme eines Maklervertrages und damit die Begründung eines Provisionsanspruchs gegen den Kunden genügen.


Zu 6.) Einmalbesichtigungserlaubnis


Die von Ihnen vorgeschlagene Variante ist durchaus zulässig und auch rechtsverbindlich (eine entsprechende Formulierung vorausgesetzt). Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist dies nämlich auf jeden Fall möglich.

Damit am Ende doch kein formloser Maklervertrag entsteht, wovon ich nach obiger Schilderung ohne entsprechende Erklärungen grundsätzlich nicht ausgehe, müsste mit dem Makler wiederum eine Vereinbarung getroffen werden der oben genannten Art, dass ausdrücklich im Rahmender Einmal-Besichtigungs-Erlaubnis kein Maklervertrag zustande kommt.

Es kann unter Umständen bereits durch vom Makler arrangierte Besichtigungen ein Maklervertrag entstehen, wenn Einigkeit darüber besteht, das der Makler für den Fall eines Vertragsschlusses (damit meine ich den Kaufvertrag über die ETW) einen Maklerlohn erhalten soll.

Hiervon kann ohne Exposse zwar eher nicht ausgegangen werden, aber es besteht dennoch die Gefahr, dass ein stillschweigender Maklervertrag beispielsweise von einem Gericht im Rahmen eines Rechtsstreits angenommen werden könnte, so dass Sie ohne entsprechende schriftliche Vereinbarung bzw. Klarstellung meines Erachtens den Verkauf der Wohnung bzw. die Besichtigungstermine nicht durchführen sollten, sofern Sie absolute Rechtssicherheit wünschen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316

Ergänzung vom Anwalt 05.05.2009 | 18:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich schrieb:

"Wenn die Maklerin dem Kunden Ihre Kontaktadresse gibt und dieser Sie dann kontaktiert stell diese eine Vermittlung im Sinne des § 562 BGB dar, .........................................."

Ich meinte natürlich nicht § 562 BGB, sondern § 652 BGB.

MfG

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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