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Maklervertrag Reservierungsgebühr und Kosten Entwurf Kaufvertrag

01.07.2016 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Dame und Herren,

es geht um folgenden Sachverhalt: Ich wollte ein Einfamilienhaus erwerben. Das Ganze läuft über einen Makler. Bei der zweiten Besichtigung sollten wir dann einen "Options- und Maklervertrag" unterschreiben. Vom Makler immer als Reservierung bezeichnet.

Es wurde dort ein "Reservierungsentgelt und Aufwandsentschädigung" von 800€ + MwSt. vereinbart, sollten wir vom Kauf zurücktreten.

Der Vertrag enthält auch einen Paragrafen zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages. Es wird aber nicht darauf hingewiesen, dass wir bei Rücktritt neben den 800€ auch die Notargebühren für den Vertragsentwurf bezahlen sollen.

Durfte der Makler die Beauftragung des Notares so an die Reservierung binden? Gilt dieser Paragraph als Vollmacht um den Notar in meinem Namen zu beauftragen?

Das Vertragsformular sieht zwar Ankreuzmöglichkeiten für die Notarbeauftragung vor, es wurde uns bei der Reservierung aber nicht angeboten, nur die Reservierung zu machen. Außerdem wurde vom Makler ein Notar vorgegeben.

Sind dem Notar die Kosten für den Entwurf überhaupt zu entschädigen? Ich muss ja davon ausgehen, dass der Makler beim nächsten Interessenten wieder auf diesen Notar bestehen wird, und dieser den Vertragsentwurf dann einfach weiterverwenden kann.

Mit freundlichen Grüßen

01.07.2016 | 21:11

Antwort

von


(1969)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass die Vereinbarung einseitig vom Makler vorformuliert wurde, nicht verhandelbar war und neben der Reservierung in dem Sinne, dass Verkaufsbemühungen für den Zeitraum eingestellt werden, keine nennenswerte Vorteile für Sie geboten hat. Die Rechtsprechung erklärt solche Reservierungsvereinbarungen regelmäßig für unzulässig. Begründet wird dies mit einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners und einer Umgehung des gesetzlichen Formzwangs und des gesetzlich normierten Grundsatzes, dass ein Maklerlohn erst mit Vertragsschluss entsteht (vgl. Bundesgerichtshof, 23.9.2010, III ZR 41/10; AG Berlin-Charlottenburg, 24.09.2013 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=216%20C%20270/13" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Charlottenburg, 24.09.2013 - 216 C 270/13: Rückzahlung von Reservierungsentgelt aus u...">216 C 270/13</a>).

Es besteht daher eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass zumindest die vereinbarte Reservierungsgebühr nicht gezahlt werden muss bzw. von Ihnen zurückgefordert werden kann.

Inwieweit Sie die Notarkosten tragen müssen, hängt davon ab, ob die Vereinbarung eine wirksame Bevollmächtigung des Maklers enthält. Dann hätte er in Ihrem Namen den Notar beauftragen können und Sie müssten als Auftraggeber auch den Notar bezahlen.
Auch wenn eine abschließende Beurteilung ohne Kenntnis der gesamten Vereinbarung schwer fällt, habe ich daran aber doch gewisse Zweifel. Die zwangsweise Verknüpfung der Reservierung mit einem vom Makler vorgegebenen Notar stellt meines Erachtens ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung dar. Denn wenn Sie für die spätere Beurkundung einen Notar nach Ihrer Wunsch hätten wählen möchten, hätte dieser den Entwurf seines Kollegen noch einmal prüfen müssen, wofür eine weitere Gebühr fällig geworden wäre - im Endeffekt hätten Sie also entweder "draufzahlen" oder den vorgegebenen Notar des Maklers auch für die Beurkundung wählen müssen, ohne dass Ihnen hieraus ein Vorteil erwachsen wäre (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Berlin-Charlottenburg, 02.04.2015 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=235%20C%2033/15" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Charlottenburg, 02.04.2015 - 235 C 33/15: Unwirksamkeit von vorformuliertem Reservier...">235 C 33/15</a>).

Die Notarkosten selbst werden dem Grunde nach schwer angreifbar sein, da die Arbeit vom Notar ja geleistet wurde und auch nicht sicher ist, dass ein anderer Interessent den selben Notar wählt bzw. dieser andere Vorstellungen und Wünsche hinsichtlich der Vertragsgestaltung äußert.
Zumindest nach Ihrer Schilderung sehe ich aber durchaus gute Chancen, dass im Streitfalle ein Gericht die gesamte Vereinbarung einschließlich einer möglichen Bevollmächtigung für unwirksam erachten und der Makler keine Reservierungsgebühr fordern kann und wohl auch die Notarkosten tragen muss. Zur Sicherheit sollten Sie die konkrete Vereinbarung aber von einem auf Immobilienkauf spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort prüfen lassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

ANTWORT VON

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