Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage.
1. Bei einem Alleinauftrag an den Makler, wie in Ihrem Fall, ist in der Regel die ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen und es kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung ist in Ziffer 7 des Vertrages geregelt und frühestens zum 31.12.2010 möglich. Nach Ihrer Widergabe des Vertrages steht dort nur mit - monatiger Frist, frühestens zum 31.12.2010. Ich gehe davon aus, dass Ihnen der Vertrag vom Makler so vorgelegt wurde, es sich also um einen Vordruck handelt. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders, weil es sich um AGB´s handelt. Sollte also nicht auf dem Exemplar des Maklers bei den Monaten eine 3 vermerkt sein, könnten Sie mit der Frist von einem Monat zum Jahresende kündigen, was Sie wirksam getan hätten.
2. Die Frist ist ein Monat, wenn nichts weiter angegeben ist. Das Gesetz sieht in § 652 BGB
keine Frist vor, der Vertrag ist jederzeit kündbar, sofern nichs anderes vereinbart wird (Palandt-Sprau, § 652 Rn. 12). Die Aussage das der Vertrag erst zum 1.4.2011 kündbar sein soll, findet im Vertrag keine Stütze. Wenn die Frist drei Monate zum 31.12.2010 wäre, dann hätte sich der Vertrag bis zum 30.6.2011 verlängert und würde durch Ihre Kündigung erst dann enden. Es gilt also im Zweifel nach dem Worlaut die Monatsfrist, die Sie eingehalten haben.
Man könnte auch argumentieren, dass gar keine Frist zum Jahresende gilt, weil ja nichts ausgefüllt wurde. Letztlich kommt es darauf nicht an, da Sie in jedem Fall einen Monat zum 31.12. eingehalten haben.
3. Dies läßt sich nicht ganz sicher beantworten, weil die Frage nicht im vertrag geregelt ist. Einen generellen Auskunftsanspruch gegen den Makler haben Sie nicht. Der Makler unterliegt aber bei dem Alleinauftrag einer besonderen Treuepflicht zum Auftraggeber und muss diesen sachkundig beraten (Palandt-Sprau, § 652 Rn. 78). Hierzu gehört auch, zumindest nach dem Ende des Vertrages die Nennung möglicher Interessenten. Während der Laufzeit ist aber der Makler nicht zwingend verpflichtet Namen zu nennen. Er muss aber generell mitteilen, welche Käufer zu welchem Preis kaufen möchten. Diese Frage ist nicht ganz eindeutig zu kllären, hier würde im Streitfall eine gewisse Unsicherheit bleiben. Ich würde aber wegen der gesteigerten Pflichten beim Alleinauftrag von einer Auskunftspflicht ausgehen.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort,
ich wollte vielleicht selber das Mehrfamilienhaus kaufen. Wenn der Vertrag also fristgerecht zum 31.12.2010 von uns gekündigt wurde, kann ich dann ab den 01.12.2011 das Mehrfamilienhaus kaufen oder kann der Makler dann noch Courtage verlangen? (Ich würde nicht als Privatperson kaufen, sondern über meine Firma).?
Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
Generell kann der Provisionsanspruch des Maklers auch nach Beendigung des Maklervertrages entstehen, nur die Maklerleistung muss vor Beendigung des Vertrages erbracht sein (Palandt-Sprau, § 652 Rn. 46).
Grenze bleibt aber die Kausalität der Maklerleistung für den Abschluss (Palandt aaO.).
Wenn der Vertrag beendet ist und Sie später das Objekt selbst erwerben, sehe ich keinen Beitrag des Maklers zum Verkauf. Es bestünde daher auch kein Anspruch auf Provision.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
