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Maklerprovision/Option für Mietvertrag/Vorkaufsrechte unlukrativ gestalten

| 10.02.2013 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Folgender Fall:

Ich möchte eine Wohnung erwerben und es ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen.

Insgesamt sind mehrere private Personen berechtigt in meinen Kauvertrag innerhalb von einer Frist von ca. 2 Monaten nach meiner Beurkundung zu meinen Konditionen einzusteigen.

Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, da die Wohnung in einer sehr gefragten Lage ist.

Ich gehe davon aus, dass die Vorkaufsberechtigten die Erklärung für die Nichtausübung vor meiner Beurkundung nicht abgeben werden.


Um den Kauf für die Vorkaufsberechtigten etwas unattraktiver zu gestalten möchte ich 2 Punkte in den Vertrag mit aufnehmen:



1. Die Maklerprovision


Der Verkäufer verpflichtet sich an den Makler einen Provisonsbetrag z. B. von 3,57% inkl. MwSt zu bezahlen aus dem vereinbarten Gesamtkaufpreis, auch wenn der Makler das Objekt nicht vermittelt.

(Mein Hintergrund: Der Vorkaufsberechtigte steht logischer Weise vorher als Käufer fest und müsste den Makler daher auch nicht bezahlen. Der Verkäufer macht ein Schuldanerkenntnis, dass er in jedem Falle auch bei Nichtvermittlung die Provision an den Makler bezahlt.
Wenn kein Vorkaufsberechtigter innerhalb der Frist in den Vertrag einsteigt, verzichtet der Makler auf die Provisionszahlung mir gegenüber.

Das Ganze nur um den Kauf für die Vorkaufsberechtigten zum Einen teurer zu machen und zum Anderen den Einstieg unlukrativer zu halten aufgrund der zusätzlichen Zahlung an den Makler bzw. übernahme des Schuldanerkenntnisses.)


Fragen zu 1.:

Wenn der Vorkaufsberechtigte das Recht zieht muss er dann das Schuldanerkenntnis des Verkäufers gegenüber den Makler in jedem Falle übernehmen und die Provison bezahlen?
Ist es möglich den Kaufvertrag so zu gestalten?
Wie könnte eine Formulierung sein?


2. Die Option für einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit für den Verkäufer


Der Verkäufer behält sich die Option vor die Wohnung in einem unbefristeten Mietvertrag vom neuen Eigentümer zu einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro zuzüglich Nebenkosten zu Mieten.

(Mein Hintergrund: Das Objekt wird beurkundet, die Vorkaufsberechtigten sind nicht in den Vertrag eingestiegen, ich bin Eigentümer geworden und der Verkäufer verzichtet mir gegenüber auf die Mietoption, da er sich beruflich oder privat verändern will.

Das Ganze nur um den Vorkaufsberechtigten den Einstieg zu erschweren bzw. unlukrativ zu halten.Des Weiteren um mögliche Selbstbezieher abzuschrecken, da das Objekt möglicherweise vermietet ist bzw. ein unbefristeter Mietvertrag ausgegeben werden muss zu den bereits Vereinbarten Konditionen.)


Fragen zu 2.:

Müsste der Vorkaufsberechtigt sofern er sein Vorkaufsrecht zieht dem Verkäufer in jedem Falle den unbefristeten Mietvertrag zu den angegebenen Konditionen im Kaufvertrag einräumen, wenn der Verkäufer die Option zieht weil der Vorkaufsberechtigte eingestiegen ist?
Ist dies möglich in den Kaufvertrag mit aufzunehmen?
Wie könnte eine Formulierung aussehen?


Vielen Dank für die Beantwortung meines nicht ganz so einfachen Falles.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Fragen gerne wie folgt:

Zur Frage 1:

Das dingliche oder schuldrechtliche Vorkaufsrecht soll dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit geben den Vertrag zu den vereinbarten Konditionen abzuschließen.

Entsprechend kommt bei Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 464 Abs. 2 BGB zwischen den Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten ein neuer Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt zustande, wie ihn der Vertrag mit dem Dritten hatte.

In § 465 BGB kommt u.a. zum Ausdruck, daß der Gesetzgeber an die Möglichkeit gedacht hat, Verträge so zu gestalten, daß der Vorkaufsberechtigte durch bestimmte Klauseln gezielt benachteiligt werden soll: Solche Klauseln sind gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam.

Daher ist eine Maklerklausel wie Sie von Ihnen beschrieben wird nicht möglich. Es ist lediglich eine typische Maklerklausel möglich, die dem Käufer – also im Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechts auch Ihnen – die Zahlung einer Maklergebühr auferlegt.

Diese wäre dann also auch von Ihnen zu bezahlen, einen Verzicht des Maklers im Falle der Nichtausübung des Vorkaufsrechts ist nicht wirksam zu vereinbaren.


Zu 2:

Zu beachten ist bei derartigen Klauseln, daß der BGH (BGH 77,359) in ständiger Rechtsprechung entschieden hat: Vereinbarungen die nichts mit dem Wesen des Kaufs zu tun haben werden gerade nicht Vertragsinhalt (des Vertrags zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten).

Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen, die den Zweck haben den Vorkaufsberechtigten von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten (Stuttgart ZMR 98, 771).

Daher wäre bei Regelungen die eine Option o.ä. beinhalten immer das Risiko gegeben, daß die Rechtsprechung dies als Versuch wertet, das Vorkaufsrecht zu umgehen (und die Klausel für unwirksam halten).

Außerdem ist bei einem Mietvertrag zu bedenken, daß es dem neuen Eigentümer grundsätzlich unbenommen bleibt diesen zu kündigen, z.B. wegen Eigenbedarf.

Daher wäre selbst diese Option wohl nur bedingt eine Abschreckung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Kauf lukrativ erscheint.


Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2013 | 14:34

Zu Frage 2:

Folgende Information noch für Sie zur Besseren Beurteilung des Falles:

Der Verkäufer wohnt seit 5 Jahren in der Wohnung und weiß es tatsächlich noch nicht zum Stand der Beurkundung, ob er weiter in der Wohnung wohnen möchte oder nicht. Beurkundet soll die Wohnung aber trotzdem werden.

Müsste der Vorkaufsberechtigte, sofern er in den Vertrag einsteigt, den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit dem Verkäufer erstmal eingehen wenn dieser auf die Option besteht und die Entscheidung getroffen hat die Wohnung weiterhin zu bewohnen?


Zu Frage 1:

Was wäre, wenn der Verkäufer sich nicht im Kaufvertrag sondern in einem externen Maklervertrag gegenüber dem Makler verpflichten würde, auch bei Nichtvermittlung diese zu Bezahlen oder ein Schuldanerkenntnis bei Nichtvermittlung macht?
(Hintergrund: Es steigt ein Vorkaufsberechtigter in den Vertrag ein und der Makler hat die Wohnung ja demnach dann nicht vermittelt)

Müsste der Vorkaufsberechtigte diese Kosten übernehmen?
Mir ist bewusst, dass ich diese übernehmen müsste, sofern ich Eigentümer werde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2013 | 15:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Zu 2: Wenn diese Vereinbarungen im ursprünglichen Vertrag enthalten waren, dann gelten sie grundsätzlich auch zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten.

Daher ist aufgrund der Vertragsfreiheit im Rahmen des gesetzlich Zulässigen eine Klausel grundsätzlich möglich, die dem Verkäufer einen Mietvertrag einräumt.


Zu 1:

Der BGH (BGH NJW 1996, 654) hat in der Vergangenheit entschieden: Bei einer sogenannten Maklerklausel, d.h. wenn es ein selbständiges Forderungsrecht des Verkäufers gibt diese Maklerprovision vom Käufer zu fordern, dann kann auch der Vorkaufsberechtigte aufgrund dieser Vereinbarung zur Zahlung verpflichtet sein, obwohl Maklervertrag und Kaufvertrag zu trennen sind.

Dies wäre dann also nicht als untypische Vereinbarung anzusehen, soweit (!) sie sich im üblichen Rahmen halten.

Mit anderen Worten: Selbst wenn der Makler nicht vermittelt, muß der Vorkaufsberechtigte solche –üblichen - Maklerprovisionen tragen, wenn es einen eigenen Anspruch des Verkäufers gegenüber dem Käufer gibt.

Nur der von Ihnen zuvor erwähnte Verzicht bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts könnte in dieser Konstellation nicht wirksam vereinbart werden, wie zuvor ausgeführt.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.02.2013 | 15:27

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