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Maklerprovision zurückverlangen

| 01.09.2013 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sachverhalt: Im November 2012 haben wir ein Grundstück erworben (Wert 280.000,00 €) und gleichzeitig notariell einen Werkvertrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses abgeschlossen (Wert 314.000,00 €), das Haus muss noch gebaut werden. Das Grundstück wurde von einer Privatperson erworben, der Werkvertrag wurde mit einem Bauunternehmen abgeschlossen, beides notariell beglaubigt. Da die Baugenehmigung für das Bauvorhaben fehlte, haben wir ein Rücktrittsrecht vereinbart, erst wenn die Baugenehmigung erteilt wird, gilt der Kaufvertrag.

Für die Vermittlungstätigkeit zum Kauf von Grundstück und Werkvertrag hat der Makler eine Provision von 3,57% vom 280.000,00 € + 314.000,00 € = 594.000,00 € in Höhe von 21.205,80 € verlangt (So stand es auch im Notarvertrag), und zwar im Dezember 2012, gleich nach der Beurkundung, wir haben das Geld auch gleich überwiesen.

Aus unserer Sicht war das nicht korrekt, weil nach BGB § 652 (1) Satz 2 „Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt". Die Baugenehmigung haben wir erst im Juni 2013 bekommen, also er dürfte die Rechnung erst im Juni 2013 stellen. Können wir seine Rechnung aus dem Dezember 2012 anfechten und den ganzen Betrag zurückverlangen, obwohl die Baugenehmigung mittlerweile erteilt wurde? Was können wir gegen Makler unternehmen, der uns als Fachmann nicht aufgeklärt hat?

Gleichzeitig haben wir im Juni 2013 erfahren, dass das Bauunternehmen Insolvenz angemeldet hat, und kann unser Bauvorhaben nicht realisieren. Wir haben den Makler angesprochen und seine Provision anteilig, also 3,57% von 314.000,00 € = 11.209,80 € auf Werkvertrag zurückverlangt. Begründung: der Makler muss das Bauunternehmen prüfen, bevor er dieses Bauunternehmen vermittelt. Der Makler behauptet, er hat das Unternehmen geprüft, sogar Referenzen wurden genannt. Das Bauunternehmen wurde erst im März 2012 gegründet und kann eigentlich keine Referenzen vorweisen (Unser Werkvertrag wurde im November 2012 abgeschlossen). Später haben wir herausgefunden, dass diese Baufirma (die gleichen Personen) unter den anderen Namen alle zwei-drei Jahre insolvenz anmelden, Geschädigte kennen wir, und sie können das bezeugen.

Der Makler weigert sich, die anteilige Provision (11.209,80 €) zurückzuzahlen mit der Begründung, es wurde ein rechtskräftiger Kaufvertrag abgeschlossen und daraus hat er Anspruch auf Provision.

Können wir die anteilige Provision zurückverlangen? Haben wir Chancen gerichtlich unsere Forderung durchzusetzen? Was empfehlen Sie?

Noch eine Bemerkung, evtl. hat es Auswirkung auf Ihre Antwort: wir haben 280.000,00 € für das Grundstück überwiesen, sind aber noch keine Eigentümer, weil die Vermessung noch aussteht, das wird noch 4-5 Monate dauern. Das heisst der Kaufvertrag ist nicht vollzogen. Ist es evtl. auch eine aufschiebende Bedingung? Vielleicht darf der Makler seine Rechnung erst dann stellen, wenn der Kaufvertrag vollzogen ist?
Dank und freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:


Ihr Fall ist Komplex und lässt sich auch angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung nicht in der hier zur Verfügung stehenden Zeit beantworten, zumal eine abschließende Einschätzung nur möglich ist, wenn man alle Unterlagen kennt, insbesondere den Maklervertrag und den notariellen Kaufvertrag.

ob in Ihrem Vertrag eine aufschiebende Bedingung enthalten ist, kann man ohne Kenntnis des Textes nicht beurteilen, dass von Ihnen erwähnte Rücktrittsrecht ist aber etwas anderes. Der Vertrag ist bei einem Rücktrittsrecht wirksam und bleibt es, es sei denn der Rücktritt würde ausgeübt. Der Provisionsanspruch ist also mit Abschluss des Vertrages entstanden.

Da die Baugenehmigung erteilt wurde, besteht auch kein Rücktrittsrecht. Ich gehe davon aus, dass Kaufvertrag und Bauvertrag zwei verschiedene Verträge sind.

Ob Sie dem Provisionsanspruch etwas entgegenhalten können, hängt weiter vom genauen Wortlaut der Urkunde ab. Es gibt hier verschiedene Formulierungen. Ihre Aussichten sind in jedem Fall eher schlecht, da die Erwähnung der Provision im notariellen Vertrag zumindest eine Beweislastumkehr zur Folge hat.

Davon unabhängig ist die Frage, ob Sie einen Schadensersatzanspruch haben, mit dem Sie gegen den Anspruch des Maklers aufrechnen können. Hier bestehen durchaus Ansichten, weil bei der Auswahl des Unternehmens ein Verschulden des Maklers zumindest möglich und auch wahrscheinlich erscheint.
Die Sache muss umfassend vor Ort geprüft werden, Sie sollten einen Anwalt beauftragen.

Das Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, hat keine Bedeutung, da es auf den Abschluss des Vertrages ankommt, der ja bindend ist.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2013 | 12:08

Sehr geehrter Herr Wöhler,

vielen Dank für Ihre Antwort. Aus Ihrer Antwort haben wir verstanden, dass unsere Erfolgschancen eher gering sind, die anteilige Provision zurückzuverlangen. Wir waren der Meinung, dass der Makler für seine Vermittlungstätigkeit haftet. Der Makler vermittelt uns ein Bauunternehmen, das nach einem Jahr Insolvenz anmeldet und haftet gar nicht dafür. Ehrlich gesagt, waren wir auf seine Vermittlung gar nicht angewiesen, nur hier in München haben wir kaum Grundstücke und die Makler nutzen das gnadenlos aus, indem sie, um Ihre Provision zu erhöhen, irgendwelche Bauunternehmen vermitteln, die die Kunden nicht brauchen.

Weiter schreiben Sie, dass evtl. einen Schadensersatzanspruch besteht, der gegen Makleranspruch aufgerechnet werden kann. Wir haben mit dem Bauunternehmen beim Notar vertraglich festgelegt, dass der Fertigstellungstermin 15.08.2013 ist, wohl gemerkt, unabhängig, ob und wann die Baugenehmigung erteilt wird, weil für die Baugenehmigung das Bauunternehmen verantwortlich ist. Nach dem notariellen Werkvertrag zahlt das Bauunternehmen ab dem 15.08.2013 eine Vertragsstrafe in Höhe von 1.500,00 EUR/monatlich. (Wir haben aber höhere Kosten, alleine unsere Miete ist 2.000,00 EUR/monatlich).

Wir werden kurzfristig ein anderes Bauunternehmen beauftragen. Wir rechnen damit, dass unser Bauvorhaben zum 15.04.2014 realisiert wird, d.h. 8 Monate später wie im Vertrag. Können wir gegen Makler eine Schadensersatzforderung in Höhe von 1.500,00 EUR x 8 Monate = 12.000,00 EUR (laut dem notariellen Werkvertrag) oder 2.000,00 EUR x 8 Monate = 16.000,00 EUR (tatsächliche Kosten) stellen? Wie sehen Sie unsere Erfolgsaussichten, wenn wir diese Schadensersatzforderungen stellen? Nach welchem Gesetz ist dieser Schadensersatzanspruch? Wie können wir vor dem Gericht argumentieren, dass der Makler für den Schaden verantwortlich ist?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2013 | 12:18

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Wie bereits gesagt, ist die Sache zu umfangreich und zu schwierig um sich hier auf die Distanz, ohne Kenntnis von Unterlagen festzulegen. Der Anspruch gegen den Makler würde sich aus § 280 BGB iVm dem Maklervertrag ergeben und ergänzend aus § 823 I BGB. Sie können grundsätzlich den faktisch entstandenen Schaden geltend machen, Sie sind nicht an die Vereinbarung mit dem Bauunternehmen gebunden.

Ob der Makler haftet, kann man wirklich nicht seriös beurteilen, hier müsste man den Sachverhalt weiter aufklären und alle Unterlagen sichten. Eine Art "Garantiehaftung" des Maklers für das Bauunternehmen gibt es nicht, es müssten dem Makler schon Tatsachen bekannt gewesen sein, die die konkrete Gefahr der baldigen Insolvenz begründen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.09.2013 | 12:09

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 03.09.2013 4,6/5,0
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