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Maklerprovision wenn Mieter die Wohnung selbst kauft

| 12.11.2011 03:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Dame oder Herr,

ich brauche den Rat zum Thema Maklergebühren (Courtage) beim Kauf einer Eigentumswohnung, die ich derzeit als Mieter selbst bewohne.

Sachverhalt

Ich wohne seit mehreren Jahren zur Miete in einer Eigentumswohnung. Schon vor ca. drei Jahren habe ich gegenüber dem Vermieter die Absicht erklärt, die Wohnung gerne kaufen zu wollen. Der Vermieter wollte auch die Wohnung verkaufen, leider konnten wir uns damals über den Preis nicht einigen.

Vor ca. einem Jahr hat der Vermieter einen Makler beauftragt, die Wohnung zu verkaufen. Der Makler hat mich schon mehrere Male kontaktiert, da er die Wohnung verschiedenen Interessenten zeigen wollte.

Vor einigen Tagen habe ich den Vermieter kontaktiert und die Absicht erklärt, die Wohnung doch zu kaufen. Der Vermieter hat mir gesagt, den Makler mit dem Verkauf beauftragt zu haben und dass ich mich an den Makler wenden sollte. Gleichzeitig hat er den Makler über meine Absicht informiert. Daraufhin hat sich der Makler bei mir per E-Mail gemeldet und behauptet, dass ich beim Kauf der Wohnung seine Provision (Courtage) in Höhe von 3,57% bezahlen muss. Den Text der E-Mail finden Sie im Anhang. Übrigens, habe ich in 2010 keine Offerte bekommen, lediglich eine E-Mail mit Ankündigung einer Offerte. Zu dem Zeitpunkt war mir schon viel mehr über die Wohnung bekannt, als in einem üblichen Exposee steht.

Dieser Makler hat für mich gar nichts getan – ich kenne das Objekt, ich kenne den Verkäufer, ich habe sogar alle notwendigen Unterlagen (diese hat mir der Vermieter schon beim ersten Kaufwunsch zur Verfügung gestellt), also brauche ich den Makler überhaupt nicht. In diesem Fall leistet der Makler etwas nur für den Verkäufer.

Bei der Recherche im Internet habe ich u.a. folgenden Satz einer Rechtsanwältin gefunden: „… hat der Makler jedoch nur dann einen Anspruch auf die vereinbarte Maklerprovision, wenn seine Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages (hier Immobilienkaufvertrag) ursächlich geworden ist".
Da ich alle Infos schon hatte und vom Makler nichts bekommen habe, was ich nicht schon hatte, sehe ich gar nichts, was er getan haben sollte, um mich zum Kauf zu bewegen.

Meine Fragen wären:
- Hauptfrage: muss ich die Provision zahlen bzw. kann ich noch etwas „korrektes" tun, um die Zahlung zu vermeiden?
- Haben Sie genug Fakten um die Aussage darüber machen zu können, ob ich die Maklergebühr in dieser Konstellation bezahlen muss?
- Können Sie schon beurteilen, ob ein Vertrag mit dem Makler schon zustande gekommen ist?
- Was wäre am besten zu tun bezüglich seiner E-Mail? Soll ich der Maklercourtage in seiner E-Mail widersprechen? Oder ihn lieber um Begründung seiner Forderung bitten, da ich keinen ursachlichen Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und meiner Kaufentscheidung feststellen kann?
- Ich habe meine Entscheidung, die Wohnung zu kaufen schon getroffen und dem Verkäufer mitgeteilt. Der nächste Schritt wäre jetzt mich mit dem Makler zu treffen, um die Einzelheiten des Vertrages zu besprechen. Ist das als Vermittlung einzustufen, obwohl ich die Entscheidung schon getroffen habe und alle Unterlagen habe? Kommt dadurch am Ende doch den Vertrag mit dem Makler zustande?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße

=== Anhang ==========================
Guten Morgen Herr xxxx,
wie uns Herr VVVV gestern informierte, sind Sie nun doch am Erwerb der Wohnung interessiert. So hatten wir Ihnen bereits am tt.09.2010 die Offerte unterbreitet.
Gerne sind wir auch heute bereitet Ihnen diese Wohnung zu vermitteln.
Zur Absprache der weiteren Einzelheiten bitten wir um Ihren Terminvorschlag. Benötigen Sie darüber hinaus auch ein Finanzierungsangebot? Unsere Maklerprovision in Höhe von 3,57 % inkl.Mwst. aus dem jeweiligen Kaufpreis, bitten wir Sie zu berücksichtigen.
=============================


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1) Hauptfrage: muss ich die Provision zahlen bzw. kann ich noch etwas „korrektes" tun, um die Zahlung zu vermeiden?

Nein, dies müssen Sie nach meiner Einschätzung nicht. Hintergrund ist, dass – wie Sie es schon richtig erwähnt haben – die Maklertätigkeit kausal, also ursächlich für den späteren Kaufvertragsabschluss sein müsste. Die Vermittlungstätigkeit des Maklers müsste dabei in einem bewussten und zweckgerichteten Herbeiführen oder Fördern der Abschlussbereitschaft Ihrerseits bestehen. Die Arbeit des Maklers muss insoweit nach der Rechtsprechung die Abschlussbereitschaft des Käufers irgendwie in dem Sinne fördern, dass bei diesem, hier also Ihnen, ein nicht völlig unbedeutendes Motiv für den Abschluss des spätestens Kaufvertrages gesetzt wird (BGH WM 1971, 1098, 1100; 1974, 257, 258; OLG Hamburg ZMR 2003, 274, 275). Dies ist aber hier gerade nicht der Fall, da Sie nach Ihren Angaben den Kaufentschluss bereits vor Einschaltung des Maklers hatten, insbesondere die Wohnung schon früher einmal erwerben wollten. Insoweit geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass insbesondere wie in Ihrem Fall bei Vorkenntnis eines Käufers von dem Objekt in der Regel das Vorliegen der aufgezeigten, erforderlichern Kausalität der Maklerleistung nicht gegeben ist (BGH NJW-RR 96, 114).

zu 2) Haben Sie genug Fakten um die Aussage darüber machen zu können, ob ich die Maklergebühr in dieser Konstellation bezahlen muss?

Grundsätzlich schon, jedenfalls solange nicht zukünftig noch anderweitige Umstände hinzutreten sollten. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt kann nach Ihrer Schilderung jedenfalls aus den unter 1) schon aufgezeigten Gründen kein Provisionsanspruch des Maklers entstehen, zumal nach Ihren Angaben außerdem eine wesentliche Maklerleistung nicht einmal gegeben sein dürfte, was aber ebenfalls noch erforderlich wäre (OLG Schleswig NJW 2007, 1982, 1984).

Zu 3) Können Sie schon beurteilen, ob ein Vertrag mit dem Makler schon zustande gekommen ist?

Das ist nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt nach hiesiger Einschätzung ebenfalls noch nicht der Fall, insbesondere weil Sie dem Makler selbst noch keinen Auftrag erteilt haben, also die Offerte bzw. das Angebot per Email nicht angenommen haben.

Zu 4) Was wäre am besten zu tun bezüglich seiner E-Mail? Soll ich der Maklercourtage in seiner E-Mail widersprechen? Oder ihn lieber um Begründung seiner Forderung bitten, da ich keinen ursachlichen Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und meiner Kaufentscheidung feststellen kann?

Sie sollten dem Makler auf dessen Email zumindest dergestalt ausdrücklich darauf hinweisen, dass Ihnen das Objekt bereits vor seiner Einschaltung bekannt gewesen ist und Sie außerdem schon direkt mit dem Eigentümer aufgrund schon vorhandener Kaufabsicht im Vorfeld bzw. der Vergangenheit verhandelt hatten. Ferner können sie diesem natürlich ergänzend unter Aufzeigung der unter Punkt 1) schon dargelegten Gründe hinsichtlich der Kausalität mitteilen, dass Sie daher keine Grundlage für einen späteren Provisionsanspruch sehen.

Zu 5) Ich habe meine Entscheidung, die Wohnung zu kaufen schon getroffen und dem Verkäufer mitgeteilt. Der nächste Schritt wäre jetzt mich mit dem Makler zu treffen, um die Einzelheiten des Vertrages zu besprechen. Ist das als Vermittlung einzustufen, obwohl ich die Entscheidung schon getroffen habe und alle Unterlagen habe? Kommt dadurch am Ende doch den Vertrag mit dem Makler zustande?

Als Vermittlung im Sinne einer wesentlichen Maklerleistung kann dies dann durchaus schon einstuft werden. Auch wird sicherlich spätestens durch Aufnahme von Verhandlungen mit dem Makler ein entsprechender Maklervertrag anzunehmen sein bzw. zustande kommen. Dies hat aber immer noch keinen zwingenden Einfluss auf den etwaigen späteren Provisionsanspruch des Maklers, da es dann immer noch dann der zusätzlichen Voraussetzung der Kausalität fehlen dürfte. Gerade aus diesem Grund sollten Sie den Makler eben nachweisbar zuvor darauf hingewiesen haben, dass Vorkenntnisse bezüglich des Objektes sowie Kaufentschluss Ihrerseits schon vor dessen Einschaltung vorhanden waren.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch ein schönes Wochenende und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.


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