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Maklerprovision schon bei Exposèversand fällig?

20.04.2018 20:30 |
Preis: 49,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Wir haben vor 10 Monaten einen Suchauftrag bei einem Immobilienmakler X eingestellt. Daraufhin kam eine email mit einem Verweis auf ein Verkaufsexposé, welches zum Download bereitstand. Das Objekt wurde mit 108m² und einem Kaufpreis von 495.000€ angeboten. Da der angebotene Preis und zu hoch erschien haben wir daraufhin nicht reagiert und keinen Besichtigungstermin vereinbart.
Vor ca. 4 Wochen haben wir auf eine Internetanzeige einen Makler Y kontaktiert. Es wurde diesmal ein Einfamilienhaus mit 100m² zu einem Preis von 450.000€ angeboten. Wir haben daraufhin mehrere Besichtigungen durchgeführt und uns letztendlich mit dem Verkäufer auf einen Kauf verständigt. Daraufhin haben wir einen Notartermin anberaumt, der in 3 Wochen stattfinden soll.
Jetzt meldet sich der Verkäufer bei uns und berichtet und von einem Schreiben des Makler X an ihn wo er darauf hinweist, dass bei einem Verkauf der Immobilie eine Käufer-Provision an ihn fällig wäre. Er hatte an das Schreiben eine Liste mit pot. Interessenten angehangen, wo auch unser Name auftaucht.
Der Verkäufer dagegen behauptet gleichzeitig, dass er den Makler X gar nicht beauftragt habe.

Jetzt würden wir gern wissen wie wir uns verhalten sollen. Sind möglicherweise zwei Provisionen durch uns zu zahlen?

Vielen Dank!
Viele Grüße
K.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Fälligkeit einer Maklerprovision für Makler X sehe ich hier nicht, auch wenn ich durchaus ein Risiko sehe, da dieser dem Verkäufer eine "Nachweisliste" gesendet hat.

Voraussetzung einer Maklerprovision ist zunächst ein Maklervertrag. Sodann wird eine Tätigkeit ( Vermittlung/ Nachweis ) des Maklers gefordert, die kausal ( ursächlich) für den Vertragsschluss war.

Lassen sie uns also beide Wege beleuchten:

Zunächst zu ihrem Maklervertrag mit X:

Hier sehe ich keinen Provisionsanspruch, denn neben dem Maklervertrag muss eine Vermittlungstätigkeit oder Nachweis zum Abschluss eines Vertrages (im weitesten Sinne die Kontaktweitergabe an die beauftragende Partei) vorliegen. Sie haben 1 Haus mit 100 m² gekauft zum Preis von 450.000 € und der Makler hatte lediglich ein Angebot (weder eine Vermittlungstätigkeit noch die Schaffung einer Kontaktmöglichkeit) über ein Haus von 108 m² unterbreitet. Bei den Häusern handelte es ich um 2 verschiedene Immobilien. Ein Nachweis liegt nicht vor, denn dieser erfordert das eröffnen von Kontaktdaten, so dass Käufer und Verkäufer Verhandlungen aufnehmen können. Die Kontaktdaten sind jedoch in einem Exposè zumeist nicht enthalten. Eine Vermittlungstätigkeit, also das Führen von Verhandlungen mit dem Ziel des Vertragsschlusses der Parteien, ist ebenfalls nicht gegeben.
Selbst wenn man hier noch großzügig eine Tätigkeit der Vermittlung oder des Nachweises bejaht, so fehlt es zumindest an der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit am Hauskauf. Denn dieser hat ihnen ein anderes Hausangebot unterbreitet, als das worüber der Kauf zu Stande kam. Somit war die Maklertätigkeit nicht ursächlich für den Hauskauf. Sie haben das Haus völlig ohne Beitrag des Maklers gekauft. Aus ihrem Vertrag kann der Makler also nicht vorgehen, da keinerlei Verknüpfung zwischen seiner Maklertätigkeit und dem Hauskauf steht.

Nun zu der Meldung beim Verkäufer:

Hier ist schon ein Maklervertrag streitig, so dass es zunächst darauf ankommt, ob dieser bewiesen werden kann. Dies kann ich nicht beurteilen.

Unterstellt der Makler kann einen Vertrag nachweisen, so müsste wieder eine Vermittlung oder ein Nachweis vorliegen, der ursächlich für den Vertragsschluss war. Eine Vermittlungstätigkeit (Verhandlungen der Beteiligten zum Zwecke des Vertragsschlusses) liegt nicht vor.
Aber es könnte ein Nachweis vorleigen, dieser muss sich auf eine dem Auftraggeber bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit beziehen und den Auftraggeber ermöglichen, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Auftraggeber grundsätzlich nur in der Lage, wenn der Makler ihm das Grundstück bezeichnet und Namen und Anschrift des Verkäufers/ Käufers benennt.
Bei ihnen kam der Nachweis nachdem sie bereits Kontakt zum Verkäufer ( über einen anderen Makler und dessen Annonce) hergestellt hatten. Ob die Anforderungen an die Kontaktweitergabe gewahrt sind, kann ich in des nicht einschätzen. Damit bezog sich der Nachweis bei ihnen nicht auf eine ihnen oder dem Verkäufer unbekannte Vertragsgelegenheit. Damit fehlt es meines Erachtens schon an einer Voraussetzung des Nachweises. Der Nachweis war auch nicht ursächlich für den Vertragsschluss, denn dieser stand bereits zuvor fest.
Somit fehlt es neben dem gültigen Nachweis an auch an der Ursächlichkeit der Tätigkeit des Makler X für den Vertragsschluss.
Folglich kann der Makler keine Provision beanspruchen, denn er hat ganz einfach keinen ursächlichen Beitrag zum Abschluss des Vertrages geleistet.

Etwas wackelig ist die Angelegenheit jedoch, weil sicher auch sie in einen noch so angenehmen Verkäufer nicht reinsehen können. Es bleibt also ein Restrisiko, was zwischen Verkäufer und Makler X vereinbart wurde und ob er eventuell vorher wirklich schon ihre Daten an den Verkäufer gegeben hat, nachdem er von diesem beauftragt wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2018 | 19:54

Sehr geehrte Frau Prochnow,
vielen Dank für ihre schnelle und umfangreiche Antwort.
Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass die Nachricht vom Verkäufer sich auf eine email vom August letzten Jahres stützt, in der Makler X erwähnt u.a. uns die Immobilie vorgestellt und nachgewiesen zu haben.
Kann man dieses von ihnen beschreibene Restrisiko minimieren? Schließlich handelt es sich hier um 25.000€.
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2018 | 20:59

Lieber Fragesteller,
Nun wird es kniffelig. Wenn ich sie richtig verstehe, war das weit vor dem Kennenlernen der Parteien.

Hier können sie eigentlich nur den Maklervertrag angreifen ( nach Aussage des Verkäufers bestand keiner zu diesem Makler) und die Ursächlichkeit. Denn der Vertrag beruht nicht auf dem Nachweis, weil der Verkäufer den Makler nicht beauftragt hat und der Makler gerade sie als Vertragspartner nicht über die Kontaktdaten des Verkäufers informierte. Zudem könnte man versuchen, formelle Fehler im Nachweis zu finden.

Ein Risiko besteht dennoch, denn es hängt viel von der Argumentation der Parteien und den zur Verfügung stehenden Beweisen ab.

Generell gilt aber das Bestellerpribzip, hat der Verkäufer also auch den Makler X bestellt und hat dieser ihre Daten dann herausgegeben (wurde er also nur für den Verkäufer tätig), so dass der Verkäufer sie hätte kontaktieren können, so muss der Verkäufer auch den Makler bezahlen, es sei denn sie einigen sich mit dem Verkäufer, dass sie beide Makler zahlen.

Ich rate ihnen bei den Summen, um die es geht zwingend alle Verträge zu diesem Thema von einem Anwalt prüfen zu lassen und diesem auch mit der außergerichtlichen Korrespondenz zu betrauen, um hier von Anfang an taktische Fehler zu vermeiden.

Gerne stehe auch ich ihnen zur Verfügung, sie erreichen mich unter meinen Profildaten.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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