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Maklerprovision ohne schriftlichen Vertrag gerechtfertigt?


02.06.2007 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



1.) Ich habe zusammen mit meiner Schwester unser Elternhaus in Rheinland-Pfalz geerbt.
2.) Um es zu verkaufen, habe ich Herrn Sch. von der Immobilienabteilung der Sparkasse einen Alleinverkaufsauftrag erteilt.
3.) Dieser Auftrag verbietet das Hinzuziehen eines weiteren Maklers, erlaubt aber den privaten Verkauf ohne Makler.
4.) Während der Laufzeit dieses Vertrags hat sich die selbständige Maklerin Frau F. von sich aus an mich gewandt und mich mit einem Interessenten, Herrn S., bekannt gemacht.
5.) Mittlerweile kam es zu einem notariellen Vertrag mit Herrn S., in dem Frau F. nicht erwähnt ist.
6.) Frau F. fordert nun eine Provisionszahlung von 3% zuzgl. MwSt.
7.) Ich habe mit Frau F. keinen schriftlichen Vertrag abgeschlossen.
8.) Ich habe mündlich zwar zugestanden, dass wir uns über ein Erfolgshonorar einigen müssen, habe aber nie die geforderte Höhe akzeptiert.
9.) Herr Sch.ist informiert und erhebt seinerseits keine Forderungen.
10.) Muss ich die geforderte Provision zahlen, obwohl ich keinen schriftlichen Vertrag mit Frau F. abgeschlossen habe?

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Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ein schriftlicher Maklervertrag ist nicht Voraussetzung für das Entstehen eines entsprechenden Provisionsanspruches. Maklerverträge können grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden (es gibt hiervon einige Ausnahmen wie z.B. bei Maklerverträgen mit Gemeinden).

Für den wirksamen Abschluss eines Maklervertrages nach § 652 BGB ist es erforderlich, dass zwei übereinstimmende Willenserklärungen (von Ihnen und der Maklerin) auf Abschluss eines Maklervertrages vorliegen. Die Maklerin hätte also auf Sie zukommen und erkennen lassen müssen, dass Sie Ihnen einen Kaufinteressenten nur gegen Provision vermitteln möchte. Sie hätten auf dieses Angebot erklären müssen, dass Sie bereit sind, die Dienste der Maklerin gegen Provision in Anspruch zu nehmen.

Ihrer Schilderung sind die genauen zeitlichen Abläufe nicht ohne weiteres zu entnehmen. Sie geben an, Sie hätten der Maklerin zwar mündlich zugestanden, sich mit ihr über ein „Erfolgshonorar“ einigen zu müssen, dass Sie aber nie die geforderte Höhe dieses Honorars akzeptiert hätten. Ich verstehe diesen Sachverhalt so, dass die Maklerin Ihnen vor Vermittlung des Interessenten mitgeteilt hat, dass die Vermittlung nur gegen Provision erfolgen werde, dass Sie aber mit der geforderten Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer nicht einverstanden gewesen sind. Sollte ich diese Schilderung falsch verstanden haben, so bitte ich um einen umgehenden Hinweis über die kostenlose Nachfragefunktion, da sich die rechtliche Beurteilung des Falles andernfalls erheblich ändern kann.

Wenn der Sachverhalt so zutrifft, wie ich ihn vorstehend wiedergegeben habe, dann gilt Folgendes:

Ein Interessent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der angesprochene Interessent vor Inanspruchnahme der Maklerdienste ausdrücklich erklärt, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen. Das ist der Fall, wenn ein Interessent es erklärtermaßen ablehnt, einem Makler Provision zahlen zu wollen (vgl. BGH NJW-RR 1986, 1496f.).

Dem Provisionsverlangen selbst haben Sie aber nicht widersprochen, waren also dem Grunde nach mit der Zahlung einer Provision einverstanden. Sie haben sich dann mit der Maklerin lediglich über die genaue Höhe nicht geeinigt. Für diesen Fall ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB (wonach ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen, solange nicht die Parteien sich über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll) unanwendbar, wenn sich die Parteien trotz der noch offenen Punkte erkennbar vertraglich binden wollen. Anzeichen für einen dahingehenden Bindungswillen ist die begonnene Vertragsdurchführung (vgl. BGHZ 119, 283ff.). Einen solchen Bindungswillen wird man regelmäßig annehmen müssen, wenn Sie die Dienste der Maklerin in Kenntnis eines Provisionsverlangens in Anspruch nehmen und damit zu erkennen geben, dass Sie dem Grunde nach von einem entgeltlichen Maklervertrag ausgehen.

Bezieht sich die Lückenhaftigkeit des Vertrags auf die Höhe der Vergütung, so ist, wenn eine Bindung gleichwohl gewollt ist, diese Lücke entweder über eine ergänzende Vertragsauslegung oder über die (gegebenenfalls entsprechende) Anwendung einer gesetzlichen Regelung (§ 612 Abs. 2, § 632 Abs. 2 BGB) zu schließen (vgl. BGH NJW-RR 1992, 517f.; BGH NJW 1997, 2671f.). Es gilt dann regelmäßig die übliche Vergütung als vereinbart. Hier scheinen 3 % vom Kaufpreis als durchaus üblich.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2007 | 13:11

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre prompte Antwort am Samstagabend. Ich möchte nun die Sachlage etwas detaillierter darstellen:

Das erste Schriftstück, das meinen Namen und den der Maklerin, Frau F., trägt, ist die Provionsrechnung. Alle vorangegangenen Verhandlungen fanden nur (fern)mündlich statt, wobei die Beteiligten unterschiedliche Erinnerungen haben.

Die ersten Kontakte waren Anrufe von Frau F. bei meiner Frau und bei mir. Dabei haben wir sie auf den mit Herrn Sch. bestehenden Vertrag hingewiesen, der zwar den Privatverkauf erlaubt, nicht jedoch das Einschalten eines weiteren Maklers. Frau F. hat nicht erklärt, dass sie mir den Interessenten nur gegen eine Provisionszahlung nennen würde. So war ich der Meinung, dass ich den Verkauf als Privatmann abwickeln würde, und Frau F. nur im Auftrag des Käufers tätig sei.

Allerdings habe ich im weiteren Verlauf nicht ausgeschlossen, ihr evtl. eine Provision zukommen zu lassen. Über deren Höhe wurde nicht gesprochen. Nachdem ich die Zahlung der Provisionsrechnung von 3% zunächst abgelehnt hatte, bot ich Frau F. eine wesentlich geringere Pauschalzahlung schriftlich an. Eine Antwort habe ich daraufhin nicht erhalten.

Zwei Dinge seien noch am Rande erwähnt:

Der Käufer, Herr S., hat sein Büro im gleichen Haus wie Frau F. und ist mit ihr per Du.

Die Summe, die Herr. S. beim ersten Zusammentreffen zum Bieten bereit war, lag ganz erheblich unter derjenigen, die Frau F. bei den ersten Anrufen genannt hat.

Ich hoffe, Sie können mir weiterhelfen, wie ich mich Frau F. gegenüber zu verhalten habe,
und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Ernst-Ludwig Noé

Ergänzung vom Anwalt 03.06.2007 | 13:43

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Soweit Ihnen die Maklerin nicht zu erkennen gegeben hat, dass sie den Interessenten nur gegen Provision an Sie vermitteln möchte, ist kein wirksamer Provisionsanspruch zustande gekommen. Dies schließt jedoch nicht aus, dass im weiteren Verlauf ein solcher Provisionsanspruch doch noch begründet wurde.

Insoweit ist Ihr in der Nachfrage geäußerte Satz:

„Allerdings habe ich im weiteren Verlauf nicht ausgeschlossen, ihr evtl. eine Provision zukommen zu lassen.“

nach wie vor zu ungenau, um den genauen Zeitpunkt des Provisionsverlangens einzugrenzen. Es kann nämlich entscheidend sein, wann der Nachweis des Interessenten stattgefunden hat. Weiterhin kann entscheidend sein, welche Partei die Provisionszahlung zuerst „ins Spiel gebracht“ hat.

Sollte die Maklerin den Interessenten Ihnen gegenüber namentlich bereits nachgewiesen haben, noch bevor sie ein Provisionsverlangen geäußert hat, dann wäre die Maklerleistung schon erfolgt, ohne dass über eine Provision gesprochen wurde. Dann könnte die Maklerin (ohne entsprechende vorherige Vereinbarung) aber auch keine Provision mehr verlangen.

Sollte das Provisionsverlangen jedoch geäußert worden sein, bevor die Maklerin den Interessenten genannt hat, kann sich eine ganz andere rechtliche Betrachtung ergeben (dann hätte es der Maklerin u.U. oblegen, ihren Provisionsanspruch frühzeitig dadurch zu sichern, dass Sie die namentliche Nennung des Interessenten von dem Abschluss einer Provisionsvereinbarung abhängig macht).


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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