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Maklerprovision nach § 652 BGB

17.02.2008 02:09 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Rechtsberater,

nach ständiger Rechtssprechung des BGH kann der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, wegen des institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein und hat bei einer dennoch vermittelten Wohnung keinen Provisionsanspruch nach § 652 BGB (vgl. Palandt § 652 Rn. 31; Ermann § 652 Rn. 33; Münchener Kommentar § 652 Rn. 122).


Ich glaube mich erinnern zu können, dass dieser Grundsatz auch für einen Makler gilt, welcher mit dem Verwalter in Bürogemeinschaft steht. Das würde heißen, dass ein Makler, der mit einem Verwalter in Bürogemeinschaft steht, die von diesem Verwalter betreuten Immobilien nicht vermitteln darf bzw. für eine dennoch vermittelte Immobilie keine Provision beanspruchen kann.

Meine Frage: Ich suche eine gerichtliche Entscheidung mit Fundstelle, die besagt, dass ein Makler, der mit einem Verwalter in Bürogemeinschaft steht, die von diesem Verwalter betreuten Immobilien nicht vermitteln darf bzw. für eine dennoch vermittelte Immobilie keine Provision beanspruchen kann. Die Frage bezieht sich also um die Benennung einer Fundstelle ohne weitergehende Beratung.

Mit bestem Dank und
freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

auch eine so genannte unechte Verflechtung zwischen Verwalter und Makler kann den Provisionsanspruch des Maklers entfallen lassen.

Die erforderliche Möglichkeit eines schädlichen Interessenkonfliktes kann jedoch nur dann bestehen, wenn der Verwalter das Sondereigentum der vermittelten Wohnung und nicht nur lediglich das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage verwaltet.

Das Landgericht Berlin führt mit Urteil vom 09. Januar 2007 (Az -51 S 242/06 -)dazu unter anderem wörtlich aus:

Einem Provisionsanspruch des Klägers steht § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG entgegen. Hiernach ist ein Provisionsanspruch dann ausgeschlossen, wenn eine Verflechtung zwischen Makler und Gegenpartei besteht. […] Maßgebend ist die Möglichkeit eines Interessenkonflikts, unabhängig davon, ob dieser im Einzelfall auch eintritt. […] Ein solcher war jedoch nach dem unstreitigen Sachverhalt der Fall. Der Kläger unterhält ein Büro in Bürogemeinschaft mit der Vermieterin. Es wird derselbe Telefonanschluss genutzt. Auch die E-Mail-Adresse ist von der Vermieterin zur Verfügung gestellt. Der auf der Homepage der Vermieterin als Mitarbeiter aufgeführte Herr M. hat in der Abwesenheit des Klägers die Korrespondenz mit dem Beklagten geführt. Der Geschäftsführer der Vermieterin hat bei der Wohnungsübergabe den Vorschlag unterbreitet, die Provision auf 800 Euro zu senken. Hierbei ist es unerheblich, ob der Geschäftsführer H. eine Auseinandersetzung über die Provision zwischen Kläger und Beklagten verhindern wollte und der Kläger dem später zugestimmt hat. Die Provisionszahlung betrifft allein das Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits, so dass der Geschäftsführer der Vermieterin durch den gemachten Vorschlag die Aufgaben des Vermittlers wahrgenommen hat. Gleiches gilt für das Telefonat der Mitarbeiterin der Vermieterin, Frau T.. Diese hat sich beim Beklagten auf ein Schreiben an den Kläger gemeldet und auch nach dem Vortrag des Klägers versucht, eine Auseinandersetzung über die Provision zu vermeiden. Eine vom Gesetz angestrebte Trennung zwischen Vermittlung und Verwaltung ist daher vorliegend nicht gegeben und ein Interessenkonflikt durchaus möglich.

Mit freundlichen Grüßen

F.Lehmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 17.02.2008 | 11:40

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Ihre Angabe beantwortet leider nicht die gestellte Frage!

I. Das WoVermG findet lediglich auf die Provision für die Vermittlung einer Mietwohnung Anwendung und hat nichts mit einem Wohnungserwerb nach § 12 WEG zu tun.


II. Ich hatte ausdrücklich um eine Entscheidung gebeten, die besagt, dass allein das Vorhandensein einer Bürogemeinschaft mit dem Verwalter der Vermittlung einer von diesem Verwalter betreuten Immobilie entgegensteht und eine dennoch vermittelte Immobilie keinen Provisionsanspruch auslöst. Die angegebene Entscheidung setzt nicht nur eine Bürogemeinschaft voraus, sondern darüber hinaus gemeinsamer Telefonanschluss, E-Mail, Angabe als Mitarbeiter auf der Homepage des Verwalters, Korrespondenz- und Verhandlungsführung.

IV. Sollte Sie in der Lage sein, die benötigte Entscheidung zur Verfügung stellen, posten Sie diese bitte rein. Andernfalls bitte ich dafür Sorge zu tragen, dass ich im Rahmen des Einsatzes eine richtige Antwort bekomme.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.02.2008 | 15:38

Sehr geehrter Fragestellter,

vielen Dank für Ihre Erläuterung der Rechtslage und des zitierten Urteils, die ich jedoch so nicht teile.

1.
Es ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung anerkannt, dass sowohl eine echte Verflechtung (wirtschaftliche Identität) sowie eine unechte Verflechtung (enge persönliche oder wirtschaftliche Verbindung) zwischen Vermittler und Verwalter geeignet sind, den Provisionsanspruch des Vermittlers alleine aufgrund des möglichen Interessenkonfliktes entfallen zu lassen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um die Vermittlung eines Mietvertrages oder eines Kaufvertrages handelt. Neben diese auf alle Maklertätigkeiten anwendbaren Grundsätze, enthält das Wohnungsvermittlungsgesetz für die Vermittlung von Mietwohnraum gesetzlich geregelte Fälle einer Verflechtung, die jedoch demselben Rechtsgedanken entspringen. Die Kammer des Landgerichts Berlin hätte daher nicht anders entscheiden können, wenn es um die Vermittlung von Wohnungseigentum gegangen wäre.

Darüber hinaus macht es keinen Unterschied, ob der Eigentümer die Wohnung oder der Verwalter, wenn er den Eigentümer bei der Zustimmungserklärung nach § 12 WEG vertritt, die Wohnung vermittelt.

2.
Die Kammer des Landgerichts Berlin stützte die Entscheidung auf das Vorliegen einer Bürogemeinschaft. Mit den von Ihnen als „weitere Voraussetzungen“ bezeichneten Ausführungen subsumiert das Gericht in Wirklichkeit die tatsächlichen Gegebenheiten unter den Begriff der Bürogemeinschaft. Eine Bürogemeinschaft ist im Übrigen kein juristisch exakt definierter Begriff. Üblicherweise versteht man darunter aber die gemeinsame Nutzung von Räumlichkeiten, technischen Einrichtungen und Personal. Es liegt demnach in funktioneller Hinsicht EIN Büro vor, das von verschiedenen wirtschaftlich Selbstständigen gemeinsam genutzt wird. Was Sie unter dem Vorliegen einer alleinigen Bürogemeinschaft verstehen, entzieht sich meiner Kenntnis. Dies hätten Sie bereits im Rahmen der Ausgangsfrage konkretisieren sollen.

Die Systematik des gegenständlichen Urteils ist also die Folgende: Es liegt eine Bürogemeinschaft vor, WEIL ein gemeinsamer Telefon- und E-Mailanschluss genutzt wird, die Korrespondenz in Abwesenheit des Vermittlers (!) durch einen Mitarbeiter der Vermieterin geführt wurde… (und nicht: es liegt eine Bürogemeinschaft vor UND es wurde ein gemeinsamer Telefon…).

3.
Urteile sind einzelfallbezogen. Es ist daher stets juristische Transferleistung erforderlich um festzustellen, in wieweit der Inhalt eines Urteila auf einen anderen Lebenssachverhalt übertragbar ist. Ich bitte Sie daher, dies bei zukünftigen gleichgelagerten Anfragen zu berücksichtigen und nicht dann über die Nachfragefunktion eine ausführliche Erläuterung geradezu zu erzwingen, um das zitierte Urteil für Sie verwertbar zu machen.

Im Jahresband 2005 der Zeitschrift „Der Mietrechtsberater“ finden Sie auf Seite 79 im Übrigen ein weiteres Urteil, das sich in diesem Sinne mit den Auswirkungen einer Bürogemeinschaft eines Vermittlers (Mietwohnungen) und Verwalters auf den Provisionsanspruch befasst.

Ihre Anfrage konnte Im Übrigen nur so verstanden werden, dass es Ihnen darauf ankommt, anhand eines Urteils belegen zu können, dass bereits eine Bürogemeinschaft eine schädliche Verflechtung begründen kann. Eine richtige Antwort haben Sie daher erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

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