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Maklerprovision fällig bei Auftrag durch Mieter und anschließendem Kauf?

17.04.2009 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Ein Mieter hat einen Makler mit der Suche nach einem Nachmieter ohne Wissen und Einverständnis des Besitzers beauftragt. Wir haben uns auf eine Zeitungsannonce des Maklers hin bei ihm gemeldet, die Adresse des Mietobjekts erhalten und um einen Besichtigungstermin gebeten. Etwas später rief der Makler bei uns an und teilte uns mit, dass der Besitzer nicht erneut vermieten will. Er hat uns gefragt, ob wir grundsätzlich auch kaufen würden, was wir bejaht haben. Danach gab es keinen Kontakt mehr zum Makler.

Später haben wir eine Annonce des Besitzers gefunden, in der er das Objekt zum Verkauf angeboten hat. Über diesen Weg haben wir überhaupt erst die Kontaktdaten des Besitzers erhalten. Die Besichtigung erfolgte ebenfalls erst jetzt zusammen mit dem Besitzer (und natürlich ohne Makler). Die Gespräche laufen gut und wir überlegen ernsthaft, das Objekt zu kaufen.

Jetzt die spannende Frage(n): Kann der Makler beim Kauf von uns eine Provision verlangen, die sich auch noch nach Höhe der Summe im Kaufvertrag richten würde und nicht nach einer fiktiven Miete? Ist nicht der Mieter als Auftraggeber dem Makler eine Provision schuldig? Könnten wir dann den Mieter im schlimmsten Fall in Regress nehmen?

Wir bitten neben der Beantwortung dieser Fragen möglichst mit Verweis auf wichtige Gesetzestexte und Urteile auch um Vorschläge, wie wir uns verhalten sollen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Der Vergütungsanspruch des Maklers hängt zunächst von der Ausgestaltung des Maklervertrages ab, ob es sich um einen Nachweis- oder Vermittlungsauftrag handelt.

Auf Grund des Angebotes in einer Zeitungsannonce, ist auf Grund der Ausgestaltung von einem Vermittlungsauftrag auszugehen, der den Vergütungsanspruch des Maklers erst mit Abschluss des Hauptvertrages entstehen lässt.

Im Einzelnen ist unter Vermittlung zu verstehen das bewusste und zweckgerichtete Herbeiführen oder Fördern der Abschlussbereitschaft des künftigen Vertragspartners (Ihnen).

Die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers muss die Abschlussbereitschaft des Dritten irgendwie in dem Sinne gefördert haben, dass bei ihm ein nicht völlig unbedeutendes Motiv für den Abschluss gesetzt wurde (BGH WM 1971, 1098, 1100; 1974, 257, 258; OLG Hamburg ZMR 2003, 274, 275).

Der Sache nach ist also eine wesentliche Maklerleistung erforderlich (OLG Schleswig NJW 2007, 1982, 1984).

Mindestens Mitursächlichkeit ist stets erforderlich, reicht für das Entstehen des Provisionsanspruchs aber nicht aus.

Erforderlich ist, dass die Maklertätigkeit sich im Sinne einer finalen Ausrichtung auf den tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag (hier Mietvertrag)bezieht.

Entscheidend ist dabei nicht die subjektive Sicht der Beteiligten, sondern der objektive Sinn der Maklertätigkeit.

Deshalb reicht es ebenso wenig wie beim Nachweismakler aus, dass die Tätigkeit in irgendeiner Weise für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich oder mitursächlich geworden ist.

Gerade die Mitteilung durch den Makler, dass das Objekt nicht mehr zu vermieten sei, erscheint objektiv gerade nicht auf einen zielgerichteten Abschluss des Hauptvertrages, so dass somit keine finale Ausrichtung auf den Abschluss des Hauptvertrages vorliegt, so dass nach der hier vertretenen Auffassung keine Maklercourtage zu zahlen ist, da kein Mietvertrag zustande kommen wird.

Allein die Nachfrage, ob Sie auch an einem Kauf Interesse haben, ist für die Entstehung der Courtage nicht ausreichend.

Grundsätzlich kann der geforderte Kausalzusammenhang mit der Folge unterbrochen werden, dass der Vergütungsanspruch des Maklers entfällt.

Allerdings werden zum Schutz des Maklers strenge Anforderungen gestellt (BGH NJW-RR 1996, 691).

In Frage kommt eine Unterbrechung nach Verhandlungsabbruch etwa bei völlig neuen Verhandlungen des Kunden, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen werden (BGH NJW 1999, 1255), wie dies in Ihrem geschilderten Fall gegeben ist.

Im Einzelnen bedeutet das, dass etwa das Interesse des Kaufwilligen nach der erbrachten Maklerleistung endgültig und vollkommen erloschen und es zum Vertragsschluss nur durch gänzlich neue Verhandlungen gekommen ist (OLG Bamberg NJW-RR 1998, 565; OLG Karlsruhe NJW-RR 1995, 753).

Dies ist meines Erachtens vorliegend gegeben, da die ursprüngliche Maklerleistung auf Abschluss eines Mietvertrages beendet war, der Mietvertrag nicht zustande kommt und über den Kauf des Objektes gänzlich neue Verhandlungen ohne Beteiligung des Maklers geführt worden sind.

Für eine Mitverursachung ist zwar auch dann noch Raum, wenn der ohne die Mitwirkung des Maklers herbeigeführte Geschäftsabschluss trotz gescheiterter Vermittlung auf der von ihm angebahnten und fortwirkenden Grundlage zustande kommt.

Eine mitursächliche Tätigkeit ist aber dann nicht mehr gegeben, wenn die von dem Makler vermittelten Verhandlungen oder seine Nachweisbemühungen gescheitert sind und der Vertrag später auf Grund von völlig neuen Verhandlungen auf völlig anderer Grundlage zustande kommt, an denen der Makler nicht beteiligt ist.

In Ihrem Fall kann auf Grund Ihrer Schilderung davon ausgegangen werden.

Dabei ist es gleichgültig, welche der Parteien die Verhandlungen hat scheitern lassen, der Dritte oder der Maklerkunde.

Somit wäre eine Maklercourtage nicht durch Sie beim Kauf des Objektes zu zahlen.

Aus den dargelegten Gründen kommt es deshalb auf die Frage, ob der Mieter als Auftraggeber die Courtage zu zahlen hätte, nicht mehr an.

Typisch ist jedoch gerade bei Maklerverträgen, dass die grundsätzlich bestehende Zahlungspflicht des Auftraggebers auf den Kauf- bzw. Mietinteressenten übertragen wird, jedoch nur bei Abschluss des Hauptvertrages.

Da eine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits nicht besteht, empfehle ich Ihnen, im Fall einer Zahlungsaufforderung durch den Makler, diese als unbegründet zurückzuweisen und eine Courtage nicht zu zahlen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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