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Maklerprovision entstanden?

15.01.2014 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Die Situation stellt sich wie folgt dar:

Über das Internetportal „Immobilienscout24.de" erlangten wir Kenntnis von einem Immobilienangebot welches über ein Maklerbüro (Courtage 5,95 %) inseriert wurde. Angeboten wurde dort zunächst ein Einfamilienhaus mit Grundstück (In der Folge Angebot 1 genannt), wobei bezüglich der Größe der Grundstücksfläche keine qm Angabe gemacht wurde.
Außerdem wurde über dasselbe Portal und dasselbe Maklerbüro auch der Verkauf eines projektierten Neubaus auf demselben Grundstück angeboten (In der Folge Angebot 2 genannt). Hierbei wurde eine Grundstücksfläche von 500 qm angegeben. Es war aufgrund dieser verwirrenden Angaben zunächst nicht ersichtlich, wie diese Angebote tatsächlich gemeint waren. Wir nahmen daraufhin Kontakt mit dem Maklerbüro auf und man erläuterte uns, dass die Angebote derart zu verstehen seien, dass es für den Verkäufer verschiedene Optionen des Verkaufs gäbe. Seine Priorität läge im Verkauf des Hauses mit der gesamten Grundstücksfläche. Würde dafür jedoch bis zum Jahresende kein Käufer gefunden werden, käme für den Verkäufer auch die Möglichkeit in Betracht, das Grundstück zu teilen und zum einen das Haus mit einem Teil des Grundstücks zu verkaufen und zum anderen, den anderen Teil des Grundstücks mitsamt des projektierten Neubaus (entsprechend Angebot 2). „Angebot 2" so wie es im Internet schon inseriert sei, wäre zum jetzigen Zeitpunkt also entgegen der Anzeige noch gar nicht käuflich. Gleichzeitig organisierten meine Eltern (sie wohnen in demselben Ort, in dem das Grundstück liegt) die Telefonnummer der Eigentümer, indem sie diesen einen Zettel mit ihren Kontaktdaten in den Briefkasten des zum Verkauf stehenden Hauses einwarfen. Tatsächlich meldeten sich die Eigentümer auch kurz darauf und teilten mit, dass zur Zeit der Makler ein Alleinvermarktungsrecht habe und tatsächlich ihre Priorität darin läge die Bestandsimmobilie mit dem gesamten Grundstück zu verkaufen. Allerdings liefe der Makelvertrag Ende des Jahres 2013 aus und sollte das Haus bis dahin noch nicht verkauft sein, wären sie bereit das Grundstück zu teilen und den abgetrennten Teil als Baugrundstück zu veräußern. Die Verkäufer wollten sich sodann bei uns melden.
In der Folge besichtigten wir nichtsdestotrotz mit dem Makler die angebotene Bestandsimmobile. Auch bei diesem Besichtigungstermin wurde uns von dem Makler mitgeteilt, dass zur Zeit nur die Immobilie mit dem gesamten Grundstück erworben werden könne. Erst wenn dieses Vorhaben scheitere, wären die Eigentümer zur Grundstücksteilung bereit. Davon, dass, entgegen der von ihm bei Immobilienscout 24.de eingestellten Anzeigen, das Grundstück dann auch ohne den projektierten Neubau verkauft werden könne, sagte er uns nichts. Wir entschieden uns dagegen dieses Objekt zu kaufen. Wir teilten dem Makler jedoch mit, großes Interesse an dem eventuell abzutrennenden Grundstück, bzw. in seiner Version dann eben auch an „Angebot 2" zu haben und uns bitte umgehend zu benachrichtigen, wenn dieses Angebot tatsächlich zum Verkauf stehen sollte.
In der Folgezeit verfolgten wir weiterhin die Angebote bei Immobilienscout24.de. Darüber erlangten wir sodann Kenntnis davon, dass mittlerweile neben den zwei beschriebenen Angeboten, nun ein drittes und viertes Angebot bezüglich des oben genannten Objekts inseriert wurde. Dabei handelte es sich nun um zwei getrennte Wohnungen in der Bestandimmobilie.
Unmittelbar vor Jahresende 2013 wurde das „Angebot 2" als „NEU" markiert (heißt aktualisiert und dadurch in den Suchergebnissen ganz vorne angezeigt und mit einem Button „NEU" versehen). Die Angebote 1, 3 und 4 dagegen existierten nun nicht mehr. Dies wunderte uns sehr, da wir ja bereits im Rahmen der Besichtigung vereinbart hatten, dass man uns kontaktieren sollte, sobald das Angebot tatsächlich zum Verkauf stehen würde, sich aber niemand seitens des Maklerbüros gemeldet hatte. Die Aktualisierung des „Angebot 2", nebst Löschung aller anderen Angebote ließ jedoch nur den Schluss zu, dass „Angebot 2" nunmehr tatsächlich verkauft werden sollte. Wir kontaktierten daraufhin erneut das Maklerbüro und teilten mit, dass wir immer noch großes Interesse an dem Angebot hätten. Man bestätigte uns daraufhin unsere Vermutung, dass das „Angebot 2" nunmehr tatsächlich zum Verkauf stehe, da es gelungen sei, die Bestandsimmobilie durch Teilung in zwei getrennte Wohneinheiten, zu verkaufen. Dabei sei bei der Erdgeschosswohnung ein kleiner Teil des Grundstücks mitverkauft worden. Zum Verkauf stehe daher nunmehr der projektierte Neubau auf einer Grundstücksfläche von 500 qm. Obwohl uns diese Grundstücksfläche eigentlich ein wenig zu klein war und wir, wie gesagt, lieber ausschließlich das Grundstück ohne das Neubauprojekt gekauft hätten, vereinbarten wir einen Termin mit dem Maklerbüro.
Kurz darauf entdeckten wir bei Immobilienscout24.de, dass nunmehr neben „Angebot 2" ein weiteres Angebot eingestellt worden war, welches auf dem verbliebenen Teil des Grundstücks ein Reihenhausprojekt mit drei Häusern auswies (Angebot 5). Da uns das gesamte Vorgehen des Maklerbüros nunmehr jedoch endgültig „komisch" vorkam, organisierten wir über „10 Ecken" (letztlich über eine Nachbarin meiner Großmutter) erneut die zwischenzeitlich verlegte Telefonnummer der Eigentümer des Grundstücks. Wir kontaktierten diese erneut und teilten ihnen nochmals unser Kaufinteresse bezüglich des verbliebenen Grundstückteils mit. Die Verkäufer waren sehr erfreut über unseren Anruf und teilten uns mit, dass sie sich nunmehr auch bald bei uns gemeldet hätten, da wir ja schon vor längerer Zeit unser Interesse bekundet hätten und sie nach dem Verkauf der Bestandsimmobilie und der zwischenzeitlich erfolgten Teilung des Grundstücks nunmehr wie angekündigt gerne bereit wären uns „NUR" das Grundstück zu verkaufen. Sie waren wenig begeistert von der Vorgehensweise des Maklers, im Internet ausschließlich den projektierten Neubau anzubieten. Außerdem teilten sie uns mit, dass die Angabe, es seien nur noch 500 qm Grundstück übrig falsch wäre, vielmehr handele es sich um 640 qm Grundstück. Schließlich erzählten sie uns noch, dass der Makler mittlerweise gar keinen Makelauftrag mehr habe, da dieser mit Ende des Jahres 2013 ausgelaufen sei. Wir vereinbarten daraufhin ein privates Treffen bei den Eigentümern zwecks Vertragsverhandlungen über den Verkauf des verbliebenen (zwischenzeitlich geteilten) Grundstücks von 640 qm.

Unsere Frage lautet: Hat der Makler nunmehr im Falle des Verkaufs des Grundstücks einen Provisisonsanspruch?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Gern nehme ich zu dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt wie folgt Stellung:

Ja, der Makler hat für den Fall, dass Sie tatsächlich das Grundstück kaufen, einen Provisionsanspruch.

Selbst wenn der Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler bei Vertragsunterzeichnung ausgelaufen ist, darf der Makler seine Provision einfordern. Entscheidend ist allein, dass die Bemühungen des Maklers für die Vertragsunterzeichnung mitursächlich waren. Dieses zumindest dann, wenn die Vertragsunterzeichnung relativ zeitnah erfolgt. In der Rechtsprechung wird hier ein Vertragsschluss bis mindestens 1 Jahr nach der Maklertätigkeit noch als mitursächlich betrachtet.

Beachten Sie hierbei: Es bedarf keiner ausdrücklichen Provisionsvereinbarung, damit der Makler die Provision einfordern kann.. Der Käufer geht bereits dann eine Provisionsverpflichtung ein, wenn im Exposé der Hinweis auf eine Maklerprovision gegeben wird und der Käufer dennoch vom Makler weitere Informationen anfordert.

Sollte ich Fragen übersehen haben, so nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2014 | 20:47

Guten Abend,
ihre äußerst kurz geratene "Antwort", geht nicht über die Angabe der Grundsätze zur Maklerprovision hinaus. Der detailliert beschriebene Sachverhalt, dessen Inhalt insbesondere auf die Problematik des "Nachweises" abzielt, wird von Ihnen gänzlich übergangen. Ihre Beantwortung orientiert sich in keinster Weise an den eigentlichen Problemen. Ihre, die besonderen Problematiken des geschilderten Sachverhaltes ignorierende, Antwort geht nicht über das hinaus, was man in wenigen Minuten "googlen" kann. Sollte Ihnen die Vergütung in Höhe von 59,00 € in Anbetracht des umfangreichen Sachverhaltes zu gering für eine ausführliche, juristisch fundierte Antwort erschienen sein, hätten Sie den Auftrag nicht annehmen dürfen.
Leider muss ich daher den bereits ausführlich dargelegten Sachverhalt nochmals für Sie wiedergeben. Ich weise dabei ausdrücklich daraufhin, dass die unten stehenden Punkte bereits in der ersten Sachverhaltsschilderung enthalten waren und es sich daher dabei nicht um "neue" Fragen handelt. Problempunkte sind aus meiner Sicht folgende:
1. Es soll ein gänzlich anderer Kaufgegenstand erworben werden, als vom Makler inseriert. Das angebotene xx qm Grundstück stand nie zum Verkauf, vielmehr ist der nunmehrige Kaufgegenstand ( xy qm ohne Bebauung) seitens des Maklers nie angeboten worden. Selbst die Teilung des Grundstücks lag zeitlich nach Ablauf des Maklervertrages.
2. Unser regelmäßig bekundetes Kaufinteresse an dem unbebauten Grundstück wurde seitens des Maklers ignoriert und lediglich die Bestandsimmobilie und später der projektierte Neubau angeboten.
3. Statt durch die Maklertätigkeit "vorwärts" zu kommen, hätten wir ohne eigene Recherche (deren positiver Ausgang zufällig war)keine Kontaktdaten der Verkäufer erhalten und dementsprechend gar keine Kenntnis davon erlangt, dass das Grundstück nunmehr ohne Bebauung erworben werden kann.

Ich bitte daher abschließend um Beantwortung meiner ursprünglich gestellten Frage unter Berücksichtigung der besonderen Probleme des Falls.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2014 | 21:15

Vielen Dank für Ihre durchaus gerechtfertigte Nachfrage.

Die Länge meiner Antwort ist jedoch keinesfalls ein Indiz für deren Qualität, Vollständigkeit sowie juristischer Korrektheit. Sie orientiert sich auch nicht am Umfang der Ausgangsschilderung, welche aus Verständnisgründen in manchen Fällen ausschweifender sein muss. Sie können versichert sein, dass meine Antwort auch nicht deswegen in ihrem Umfang reduziert wurde, weil Ihr Einsatz in Anbetracht des wirtschaftlichen Interesses Ihrerseits - wohl einige tausend Euro - eher unbedeutend und unangemessen niedrig angesetzt war.

Ich habe vielmehr nach bestem Wissen und Gewissen unter Berücksichtigung meiner jahrzehntelangen Erfahrung sowie der mir bekannten Rechtsprechung Ihre konkrete Anfrage beantwortet. Sie gehen leider fehl in der Annahme, der von Ihnen geschilderte Fall müsst zwangsläufig zu dem Ergebnis führen, das dem von Ihnen mehrfach kontaktierten Makler kein Provisionsanspruch zustehen würde. So ist Ihrer Schilderung auch nach mehrfachem lesen zu entnehmen, das der Makler von den Eigentümern mit der Veräußerung des gesamten Grundstückes - unabhängig von dessen Aufteilung/Teilung - beauftragt worden war. Von diesem Angebot haben Sie nur dadurch Kenntnis erlangt, dass Sie auf ein vom Makler initiiertes Inserat mit Verweis auf die zu leistende Courtage gestoßen sind. Demgemäß verbleibe ich bei meiner Würdigung der Rechtslage in der Ausgangsantwort.

Es steht Ihnen selbstverständlich frei, diesen Rechtsrat juristisch überprüfen zu lassen.

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