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Maklerprovision durch Käufer bei Eigenkontakt zu Verkäufer mit Allein-Auftrag


20.09.2006 11:34 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bitte um eine Antwort möglichst bis spätestens SA, den 23.9.06

Die Frage ist: Ob wir in dem beschriebenen Fall, als Käufer eine Maklerprovision zahlen müssen, obwohl wir das Objekt auf eigene Initiative gefunden haben.

Folgender Fall:
Wir haben auf (durch herumfragen bei Nachbarn der Gegend) ein Objekt gefunden, das wir kaufen möchten.

Die Verkäuferin hatte mit einem Makler einen Alleinauftrag geschlossen (der bis 31.8.06 befristet war, mit automatischer verlängerung um 4 Wochen, wenn nicht gekündigt -- es wurde nicht gekündigt).

Die Verkäuferin zeigte uns zunächst das Anwesen. Wir wollten sofort zuschlagen.
Es hatte bereits ein anderer Käufer eine "Reservierung" beim Allein-Beauftragten Makler, dieser ist kurz vor Ende der 5-Wochen Reservierung abgesprungen.

Die Verkäuferin verwies uns auf die Frage nach Fotos und Wertgutachten an den Makler, der uns beides schickte.
Als Fotos kam am 17.7. ein PDF mit Bezeichnung "exposee", in dem auch aufgeführt war:
"Der Käufer zahlt im Erfolgsfall an die Firma .. eine Käufer-Maklerprovision von 3,48%."
Ausserdem hat der Makler vor Ort ca. 3-5 Mal das Haus aufgeschlossen, damit wir bzw. die Bank es nochmal von innen ansehen konnten.

Im jetzt vorliegenden Notarvertrag -den wir kommenden MO unterzeichnen wollen- ist folgendes enthalten:

"Der Verkäufer und der Käufer erkennen hiermit an, dass dieser Kaufver-trag durch die Vermittlungstätigkeit von Herrn ... zustande gekommen ist und dieser von beiden Vertragsparteien mit der Vermittlung beauftragt war."

Wir haben den Makler aber nicht beauftragt, er hat uns das Objekt auch nicht vermittelt (selbst gefunden über den Nachbarn, der das auch unlängst nochmal bestätigte).

Müssen wir zahlen oder nicht?

Muss die Verkäuferin zahlen? (da Vertragslaufzeit evtl abgelaufen)

Danke für eine rasche Antwort, noch können wir den Notarvertrag beeinflussen.

-------------
Der Allein-auftrag liegt mir jetzt vor.
Er enthält folgendes (eigene Einfügungen in [] ):

Der Auftrag läuft vom 25.2.06 bis zum 31.8.06

Der Makler-Alleinauftrag verlängert sich automatisch um 4 Wochen, wenn er nicht von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.

[Absatz mit Sorgfaltspflicht und vertraulicher Behandlung]

Die Erbengemeinschaft [Verkäuferin] verpflichtet sich während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter für das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen oder in sonstiger weise darüber zu verfügen und die für die Durchführung des Vertrages notwendigen Angaben wahrheitsgemäß zu machen, so wie alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Verkaufet der Auftraggeber das Objekt während der Vertragsdauer ohne Mitwirkung des Auftragnehmers ist er verpflichtet an das Büro .. die vereinbarten 3 % plus gesetzlich gültiger Mehrwertsteuer aus dem tatsächlich erzielten Kaufpreis als Schadenersatz zu bezahlen.

Dem Auftraggeber ist bekannt, dass auch der Käufer des angebotenen Objekts im Falle der erfolgreichen Nachweistätigkei des Auftragnehmers verpflichtet ist, an diesen 3 % plus gesetzlich gültiger Mehrwertsteuer aus dem tatsächlich erzielten Kaufpreis zu bezahlen.

Die Erbengemeinschaft verpflichtet sich eigene Interessenten an den Auftragnehmer zu verweisen. Der Auftragnehmer ist berechtigt, das genannte Objekt auch anderen Kollegen ...

III.Führt die Tätigkeit zum Erfolg, so bezahlt die Erbengemeinschaft an das Immobilienbüro eine Vergütung von 3% ..

IV. [vorzeitiges Wiederrufsrecht nach Abmahnung]
Änderungen bedürfen der Schriftform.
Die Unwirksam einzelner Bestimmungen dieses Auftrages oder sonstiger Abreden führen nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Auftrages.

Unterschiften 25.2.06
20.09.2006 | 12:07

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:
Aus eigener Erfahrung weiß ich, wie ungern man als Käufer Maklerprovisionen zahlt; insbesondere wenn man auf anderem Wege auf das Grundstück gekommen ist. Allerdings kann ich Ihnen in der Sache wenig Hoffnung machen.

Es ist zwar so, dass eine originär vertragliche Verpflichtung Ihrerseits gegenüber dem Makler durch den Alleinauftrag nicht zustande gekommen ist, da ansonsten ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vorläge, der Sie nicht binden kann.
Zunächst ist ein Maklervertrag auch möglich bzgl. des bloßen Vermittelns des Vertragsabschlusses. Ihre anderweitige Kenntnis vom Objekt ist daher unbeachtlich. Außerdem ist hier bei summarischer Betrachtung ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen sein. An einen derartigen Vertragsschluss stellt die Rspr. zwar hohe Anforderungen. Ausreichend ist allerdings, dass ein Hinweis auf die Provisionsverpflichtung des Käufers beim einem von diesem angeforderten Exposee enthalten war. Da Sie ihrerseits auf den Makler verwiesen wurden, was aufgrund der Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer auch folgerichtig war, ist dies gegeben.

Abschließend weise ich darauf hin, dass Sie bzgl. der Kostentragung natürlich vertraglich mit dem Hausverkäufer(n) alles frei vereinbaren können. Dabei ist dann nur Ihr persönliches Verhandlungsgeschick von Bedeutung. Von daher sollten Sie prüfen, ob Sie die Provision nicht wenigstens teilweise auf den Verkäufer weiter abwälzen können!

Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2006 | 13:04

Guten Tag Herr Hellmann,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Ich würde dazu noch gerne eine Rückfrage zur Verdeutlichung anbringen.

Ich habe im Archiv von frag-einen-anwalt gefunden, dass die Forderung im Allein-Auftrag, direkte Interessenten durch den Verkäufer an den Makler zu verweisen, in der Rechtsprechung als unwirksam angesehen würde.

Das hat die Verkäuferin auch nicht getan. Sie hat uns an der Makler verwiesen um eine Kopie des Wertgutachtens zu erhalten (das sie selbst dem Makler gegeben hatte).
Wir sind zunächst nur davon ausgegangen, dass diese Leistung im Auftrag der Verkäuferin läge.
Das "exposee" kam unaufgefordert auf die Nachfrage nach Bildern. Wir haben kein Exposee angefordert (allerdings habe wir dem unaufgefordert mitgelieferten Deckblatt mit dem Absatz "Käuferprovision" nicht sofort wiedersprochen).

Der Makler hatte sich tatsächlich 6 Monate um eine Vermittlung bemüht - mit internetangebot etc., aber erfolglos.
Als die Verkäuferin kurz vor Maklervertragsende uns Käufer fand hat der Makler nur noch einige Kopien von Unterlagen gemacht und einige male das Haus aufgeschlossen (keine Anpreisungen - wir waren von Anfang an entschlossen).

Es ist also recht wenig Leistung des Maklers erkennbar. Für die Verkäuferin und uns.

Wenn nun nach Ihrer Einschätzung auf diese Weise doch ein Maklervertrag (von uns zum Makler) zustande gekommen ist, müssen wir die bittere Pille schlucken (2 mal 10000 Euro plus MwSt.).

In diesem Fall wäre ich dankbar, wenn Sie nochmal bestätigen würden, was dabei unser Fehler war. War es das "nicht wiedersprechen" auf die unaufgeforderte Exposee-Zusendung (per email)?

Wenn Sie dagegen Bedenken an der Eindeutigkeit des Vertragsschlusses äußern würden, wäre uns das ein Ansporn den Makler wenigstens um eine reduzierte Courtage zu bitten - inanbetracht seiner sehr geringen Aufwendungen.
(Und für diesen ein Ansporn darauf einzugehen)

Vielen Dank im Voraus, wenn Sie sich den Fall noch einmal in Ihre Vorstellung holen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2006 | 13:28

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre weiterführende Nachfrage. Natürlich ist alles eine Frage des Einzelfalls. Ich hatte wegen der Frage, ob Vertragsschluss oder nicht, tatsächlich diesen Aspekt des Falles vernachlässigt. Eine abschließende Recherche ist im Rahmen des Einsatzes auch leider nicht möglich. Laut dem Kollegen Sachse sei es tatsächlich anzunehmen, dass die Verweisungsklausel unwirksam ist. Dies ist wohl auch zutreffend.

Daher habe ich KURZ die Entscheidung des OLG Hamm, die ich Ihnen auf Wunsch gerne übersende, studiert, wonach sich sogar wegen dieser Klauselgestaltung vollständig eine Unwirksamkeit des Provisionsanspruches ergeben soll (wegen einer Treuepflichtverletzung). Auch in Ihrem Fall bei dem Verweis, würde ich das aber annehmen wollen.

Weiterhin sehe ich in der Tat keinen Beitrag des Maklers von Gewicht, was aber ebenso von der Rspr. verlangt wird. Er müsste demnach nachweisen inwiefern er den Vertragsschluss gefördert hat. Deswegen soll wohl auch die Provisionsverpflichtung ausdrücklich aufgenommen werden! Ja, den Ansporn sollten Sie vor der geschilderten Rechtslage haben, die Courtage überhaupt nicht zu zahlen!

Sollte es zu keiner Einigung mit dem Makler kommen, respektive zu einem Rechtstreit kommen, würde ich Sie hier gerne vertreten!


Hochachtungsvoll

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