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Maklerprovision bei privatkauf Ja oder Nein

25.02.2018 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Kinder


Zusammenfassung: Maklerlohn bei Schlechtleistung

Sehr geehrte Damen und Herren,

Mitte Februar bin ich auf eine kleine Anzeige eines Immobilienmaklers gestoßen. Nach mehrmaligen telefonischen Versuchen den Makler zu kontaktieren, konnte ich einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Beim ersten Treffen wurde mir ein Exposé ausgehändigt. Die im Exposé enthalten Daten schwanken etwaszur Realität. Z.b. Ist die exkl. Einbauküche geschätzte 30 Jahre alt und Schränke und Schübe funktionieren teilweise nicht richtig. Der angegebene Kaminofen ist nicht mehr vorhanden. Fragen zum Objekt konnte die Maklerin nicht beantworten. Bei Fragen zum Kaufpreis ob dieser verhandelbar sei, würde mir mitgeteilt, das die Maklerin der Preis so festgelegt hat und dieser nicht vom Eigentümer kommt. Der Kontakt zum Eigentümer sich aber schwierig gestaltet da man immer aneinander vorbei telefoniere und man sich schlecht erreicht.

Nichts desto trotz haben wir einen zweiten Besichtigungstermin vereinbart.auch hier konnte auf die Frage, ob der Eigentümer bereits kontaktiert wurde bzgl des Kaufpreises kein Erfolg verzeichnet werden. Bei der Besichtigung viel uns ein kleiner versteckter Wasserschaden auf, der nur durch uns zufällig gefunden wurde.
An diesem Tag wurde von unseeer Seite nur gesagt wir rechnen uns den Umbau durch und würden uns nochmals melden.
Leider ist der VK mit 450´€ zzgl. Umbau und 3,57% P ovidion zu teuer. Auch hätten wir das Gefühl das die Maklerin nicht vom Preis abweichen möchte.

Über viele Umwege konnten wir den Eigentümer kontaktieren. Hierbei stellten wir fest dass diese mit dem Makler mehr als unzufrieden sind und den mündlich geschlossenen Vertrag kündigen wollen. Die Eigentümer sind eine Erbgemeinschaft, der Vertrag wurde durch den Vater geschlossen. Wir traten mit der Tochter in Kontakt.
Bei einem Gespräch mit der Tochter stellte sich heraus, dass die Maklerin gegenüber den Eigentümern einen Preis von 420´€ angesetzt hat und uns aber im Exposé ein höherer Preis genannt wurde.

Die Maklerin hat an den Eigentümer weitergehen, dass wir da waren und uns evtl nochmal melden würden. Das habe ich bei der Maklerin bis zum heutigen Tag nicht mehr gemacht.

Der Maklervetrag ist bereits gekündigt. Wie würde es jetzt mit der Maklerprovision bei einem Kaufabschluss aussehen. Sind die 3,57% trotzdem fällig oder wäre ein Angebot an die Maklerin zur Reduzierung von Vorteil?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich bereits im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

So wie sie den Sachverhalt darstellen ist der Makler zunächst vom Auftraggeber beauftragt worden, meint aber jetzt, auch Ihnen gegenüber durch einen weiteren Maklervertrag Provisionsansprüche geltend machen zu können.
Die Frage eines Vertrages mit Ihnen ist als Erstes zu klären, da ohne Maklervertrag mit Ihnen ohnehin kein Provisionsanspruch gegen Sie besteht.
In der Regel kommt der Vertrag mit dem Makler wie alle zivilrechtlichen Verträge durch Angebot und Annahme zu Stande. Die Frage ist also zunächst, ob Sie mit dem Makler eine förmliche schriftliche oder mündliche Vereinbarung über die Vermittlung des Objektes geschlossen haben.
Ist dies nicht der Fall, stellt sich die Frage, ob eine entsprechende Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten erfolgt ist. Wenn gegenteilige Anhaltspunkte nicht vorliegen, darf ein Kaufinteressent grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer zur Vermittlung in seinen Bestand bekommen hat, und dass daher die Bemühungen des Maklers nicht eine Leistung für den Kaufinteressenten sondern für den Verkäufer sind. In diesem Fall besteht dann grundsätzlich ein vertraglicher Anspruch des Maklers auf Provision beim Zustandekommen des Geschäfts nur gegen den Verkäufer.
Allerdings wird in der Praxis auch in diesen Fällen häufig im späteren Kaufvertrag die Provision auf den Käufer abgewälzt.

Wenn keine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung besteht, ist die Frage, ob zwischen dem Interessenten und dem Makler ein provisionspflichtiger Vertrag zustandegekommen ist, immer eine Frage der Umstände des Einzelfalls.
Grundsätzlich ist der Makler dafür beweispflichtig, dass auch mit Ihnen ein Maklervertrag geschlossen wurde, indem Sie sich verpflichtet haben, bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision zu zahlen.
Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( III ZR 223/98 ) die Frage, ob ein sogenannter „konkludenter" Maklervertrag geschlossen wurde, der den Provisionsanspruch auslöst, nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Insbesondere läßt nach dieser Entscheidung alleine die Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Fall und nicht zwingend den Schluss darauf zu, dass ein Maklervertrag abgeschlossen wurde.
Nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsschilderung halte ich es nicht für schlüssig, anzunehmen, dass Sie ihrerseits den Makler „kostenpflichtig" beauftragen wollten.
Selbstverständlich kann, wenn es zusätzliche Gesprächsinhalte oder gar die Unterzeichnung von Urkunden gab, die Beurteilung anders aussehen.
Die von Ihnen angeführten Versäumnisse des Maklers können dann relevant sein, wenn es sich um die vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung wesentlicher Vertrags vorhandenen Vertragspflichten handelt, in diesen Fällen geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine Verwirkung des Maklerlohnes vorliegen kann. Ebenso kommen Pflichtverletzungen bei einer beiderseitigen Vermittlungstätigkeit (für Käufer und Verkäufer) in Betracht.
Die von Ihnen geschilderten Unzuträglichkeiten betreffen aber nach meiner Ansicht das Verhältnis des Maklers zum Verkäufer, so dass von eventuellen Schlechtleistungen nur der Anspruch gegen den Verkäufer betroffen wäre.

Ihre abschließende Frage lässt sich daher nicht völlig eindeutig beantworten: Zum einen hängt die Antwort davon ab, welche genaue Vereinbarung der Verkäufer mit dem Makler hatte und ob die Voraussetzungen für eine Verwirkung des Maklerlohns vorliegen. Ansonsten wäre der Maklerlohn (zahlbar durch den Auftraggeber) fällig, wenn im Hinblick auf die Vermittlung zwischen Ihnen und den Verkäufern ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Maklerlohn könnte im Kaufvertrag auf Sie abgewälzt werden. Einen eigenen Provisionsanspruch des Maklers gegen Sie halte ich nach ihrer bisherigen Sachverhaltsschilderung für nicht gegeben.

Sie können selbstverständlich versuchen, im Hinblick auf die Versäumnisse der Maklerin, die sie geschildert haben, im Verhandlungswege eine Reduzierung der Provision zu erreichen, was aber, da ich davon ausgehe, dass nur der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler hat, Sache des Verkäufers als Vertragspartner des Maklers wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Kinder
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2018 | 12:30

Sehr geehrter Herr Kinder,

vielen Dank für Uhre Rückantwort.

Als wir (potentielle Käufer) haben keinen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen.
Der Vertrag besteht mündlich zwischen den Eigentümern und dem Makler. Dieser Vertrag besteht seit 07/2017.

Lt. Exposé wäre bei Kaufabschluss für mich eine Courtage von 3,57 % fällig, ebenso für den Eigentümer.
Der Maklervertrag wurde quasi in der Woche gekündigt in der wir die Immobilie besichtigt haben.

Da wir bereits ein schlechtes Gefühl bei der Maklerin hatten, habe ich mich eben auf die Suche nach den Eigentümern gemacht.
Wir sind auch sehr schnell zu einem vernünftigen Kaufpreis gekommen.

Meine Frage wäre, ob die Maklerin (auch wenn ich ihr kein Kaufangebot gemacht habe) und der Kauf jetzt privat ablaufen wird, in der Zukunft Anspruch auf die Provision hat.

Viel Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2018 | 12:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie können den Provisionsanspruch des Maklers nicht dadurch umgehen, dass sie den Vertrag ohne seine Mitwirkung schließen oder den Maklervertrag (was ja ohnehin nur der Auftraggeber könnte) vor Vertragsschluss kündigen. Voraussetzung für den Maklervertrag beim Nachweismakler ist allein, dass die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den späteren Vertragsabschluss ist.Da die Tätigkeit der Maklerin (Inserat, Herstellung des Kontakts mit Ihnen) ursächlich für den Vertragsabschluss ist, auch wenn sie an diesem nicht mehr persönlich mitwirkt beziehungsweise der Vertrag gekündigt ist, muss also auch in diesem Fall die Provision gezahlt werden. Auf eventuelle Ausnahmen (Stichwort Verwirkung) hatte ich ja bereits hingewiesen.

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