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Maklerprovision bei Vorkenntnis

26.06.2005 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Hallo liebe Anwälte,
eine Frage zur Maklerprovision bei Wohnungserwerb.

Sachverhalt:
Ich bewohne seit Aug.2002 Jahren eine Wohnung zur Miete. Seit Beginn der Mietzeit wusste ich, dass der Vermieter diese Wohnung verkaufen will, er hat sie mir schon mehrfach (2003, 2004, 2005) angeboten.

Seit April 2005 hat der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung beauftragt, nachdem eigene Bemühungen keinen Erfolg hatten. Nunmehr habe ich mich entschieden, die Wohnung selbst zu kaufen wegen der derzeit günstigen Hypothekenzinsen und dem Eigentümer ein entsprechendes Angebot gemacht, das dieser anzunehmen bereit ist.

Das ich selbst keine Provision an den Makler zahle ist hier wohl eindeutig, da dieser mir gegenüber keinen Nachweis geführt hat.
Aber wie sieht es mit den Pflichten des Auftraggebers aus ?

Im Maklervertrag zwischen Makler und Eigentümer (Auftraggeber) heisst es

§4
Der Auftraggeber verpflichter sich während der Laufzeit des
Auftrages, keine Maklerdienste dritter in Anspruch zu nehmen
und dem Makler alle wichtigen Angaben vollständig und richtig zu
machen.
§7
Falls der Auftraggeber ohne entsprechende Vollmacht handelt
oder seine Vertragsverpflichtungen verletzt ist er dem Makler
schadenersatzpflichtig.

Eine Aufwandsentschädigung im Vertrag wurde explizit ausgeschlossen, auf Wunsch des Auftraggebers.

Der Makler besteht gegenüber dem Auftraggeber auf seiner Provisionsforderung, auch wenn die Wohnung an mich verkauft wird. Er hat angedeutet, dass er den Eigentümer verklagen will, falls dieser nicht (einen geringfügig reduzierten Teil, von 7500 auf 5000 Euro) freiwillig zahlt. Der Eigentümer will die Provision von 5000€ auf den Kaufpreis aufschlagen um Ärger zu vermeiden.

Bezugs-Kaufpreis 210000, mein Angebot 200000 Euro, Maklerprovision auf Bezugspreis theoretisch 14616 Euro.

Ich dagegen denke, dass hier keinerlei Provision (weder von mir noch vom Eigentümer, §652 BGB ) fällig ist, da unser noch zu schliessender Kaufvertrag nicht durch Aktivitäten des Maklers zustande kommt. Eine Vorkenntnis-Klausel enthält der Maklervertrag nicht. Laufzeit des Vertrages bis Ende 2005.

Der Eigentümer ist rechtschutzversichert.
Ist meine Position bzw. die des Eigentümers stark genug, um statt des höheren Kaufpreises meine Bereitschaft zu erklären, für die Folgen eines ggf. verlorenen Prozesses aufzukommen ?
Einen Vergleich würde ich nicht akzeptieren.

Oder anders: kann eine Klage des Maklers gegen den Eigentümer hier überhaupt erflogreich sein ? Wie hoch ist das Risiko ?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich auf Grundlage Ihrer Angaben gerne beantworten:

Ich pflichte Ihnen zunächst einmal bei, dass für Sie selbst keinerlei Provisionszahlungspflicht gegenüber dem Makler besteht. Denn dieser hat, wie Sie zutreffend ausführen, Ihnen gegenüber keinen Nachweis erbracht, da ein reines „Sichgefallenlassen von Maklerdiensten“ (BGH NJW 84, 232 ) hierfür nicht genügt. Erforderlich ist vielmehr, dass Sie in irgendeiner Form auf den Makler zugegangen sind (OLG Koblenz, NJW-RR 97, 693 ).

Aber zu Ihrer eigentlichen Frage nach den Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber dem Makler: Im Prinzip ist es möglich, parallel zur eigentlich erfolgsabhängigen Zahlungspflicht des Auftraggebers ein vermittlungsunabhängiges Provision- oder anderweitiges Leistungsversprechen zu vereinbaren. Dies folgt einfach aus der Vertragsfreiheit, die davon ausgeht, dass zwei gleichberechtigte Partner in den Grenzen von § 134 BGB und § 138 BGB natürlich vom gesetzlichen Leitbild abweichende Vereinbarungen INDIVIDUALVERTRAGLICH treffen können. Und damit komme ich auch schon zu springenden Punkt: Ein vermittlungsunabhängige Vergütung kann nach allg. Auffassung nur individualvertraglich vereinbart werden. Nun gehe ich einmal mit der Lebenswahrscheinlichkeit davon aus, dass der Maklervertrag mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossen wurde. Damit hat sich Ihre Frage eigentlich schon zugunsten des Verkäufers beantwortet. Sollte –eher untypisch- eine Individualvereinbarung vorliegen, enthält diese ausweislich Ihres Berichts keine derartige Abrede („Aufwandsentschädigung explizit ausgeschlossen“), so dass es beim Ergebnis zugunsten des Verkäufers bleibt. Zu denken ist natürlich immer noch an § 653 BGB , dem stillschweigend vereinbarten Mäklerlohn. Aber dieser setzt natürlich für eine konkludente oder ortstypische Vergütungsabrede wiederum den erbrachten Nachweis voraus, womit auch bei dieser Hilfsüberlegung der Makler leer ausgeht.

Auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung meine ich deswegen im Ergebnis, dass keine Zahlungsverpflichtung des Verkäufers gegenüber dem Makler besteht. Rein auf der rechtlichen Ebene sollte es der Verkäufer auf eine Klage ankommen lassen und –seitenverkehrt- sollten Sie von einem Hineinrechnen der Vergleichsforderung in den von Ihnen zu zahlenden Kaufpreis Abstand nehmen. Dies aber rein auf der juristischen Schiene, ob Ihnen der in Rede stehende Geldbetrag Zeit, Aufwand und Ärger wert ist, können nur Sie selbst entscheiden. Vielleicht findet sich trotz Ihrer plausiblen Vergleichsunwilligkeit eine für Sie doch akzeptable „Mittellösung“, wenn nicht nur Sie dem Verkäufer, sondern dieser auch dem Makler den hier vertretenen Rechtsstandpunkt mitteilt.

Abschliessend und nur der Vollständigkeit halber: Aus § 7 des Vertrages folgen natürlich auch keine Ansprüche, hier Schadensersatzansprüche des Maklers. Denn der Verkäufer ist ja nicht auf Sie, sondern Sie sind auf ihn zugegagen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung, ebenso für eine weitergehende Interessenwahrnehmung.


Mit freundlichen Grüßen


Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

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