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Maklerprovision bei Privatkauf


17.12.2012 11:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Wir möchten eine Wohnung kaufen.
Der Verkäufer hat die Wohnung privat inseriert, gleichzeitig jedoch einem Makler sein schriftliches Einverständnis zum parallelen Angebot gegeben. In der Einverständniserklärung steht, dass der Verkäufer sich dem Makler gegenüber verpflichtet, bei einem Privatverkauf an einen "vermittelten, bzw nachgewiesenen" Käufer 2% des Verkaufspreises zu zahlen hat.
Der Makler hat nun ebenfalls ein Inserat im Internet aufgegeben, worauf wir auch einmal geklickt hatten, wodurch er nun unseren Namen + E-Mail Adresse kennt. Er hatte uns ein Expose (nur mit Adresse, keine Verkäuferinformation) per E-Mail zugesendet, weiterer Kontakt hat nicht stattgefunden.
Parallel hatten wir mit dem Verkäufer direkt Kontakt aufgenommen, der in seinem Inserat die vollen Kontaktdaten incl. Telefonnummer angegeben hatte. Die Wohnung haben wir mit dem Verkäufer besichtigt und wären uns einig.

Fragen:
Ist durch das alleinige Anklicken des Makler-Inserats ein Vertrag zwischen uns (Käufer) und Makler zustande kommen auf Basis dessen er eine Provision von uns fordern könnte, auch wenn keinerlei Leistung des Maklers in Anspruch genommen wurde?
Wäre der Verkäufer durch die Kenntnis des Maklers unseres Namens zur Zahlung seiner 2% verpflichtet, auch wenn wir versichern, dass der Kontakt über das Inserat des Verkäufers und nicht durch das Exposé des Maklers zustandekam und somit keine Vermittlung des Maklers stattgefunden hat?
Sehr geehrter Fragetseller,

in Anbetracht der Höhe Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Voraussetzung für den Anspruch auf Maklercourtage ist zunächst der Abschluss eines Maklervertrages. Dazu genügt es nicht, sich an einen Makler zu wenden und sich von diesem geeignete Objekte benennen zu lassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie sich auf eine Anzeige des Maklers an diesen gewandt haben. Erst nachdem der Makler Sie davon unterrichtet hätte, dass Sie im Falle eines Vertragsabschlusses seine Courtage zu zahlen haben und daraufhin weiterhin seine Dienste in Anspruch genommen hätten, wäre der Maklervertrag zustande gekommen. Hat der Makler jedoch bereits in der Anzeige auf die Courtage hingewiesen,ist ein kostenpflichtiger Vertrag zustande gekommen.

Ist ein solcher Maklervertrag durch Hinweis in der Anzeige kostenpflichtig zustande gekommen genügt für den Anspruch auf Courtage, wenn die Maklerleistung mit ursächlich für den Vertragsschluss ist, sie muss es nicht allein oder hauptsächlich sein. Dies idR dann der Fall, wenn Sie durch den Makler Kenntnis von der Immobilie erlangt haben.

Ob der Verkäufer zur Zahlung der Courtage verpflichtet ist, kann erst nach Prüfung des entsprechenden Vertrages beurteilt werden. Nach Ihrer Schilderung könnte der Verkäufer jedoch zur Zahlung verpflichtet sein, wenn Sie den Verkäufer erst nach Zusendung des Expose kontaktiert haben, dann könnte eine Vermittlung vorgelegen haben, unabhängig davon, dass Sie auf anderem Wege auch Kenntnis vom Verkäufer erhalten haben.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 12:34

Hallo Herr Bordasch,

in der Internet Anzeige des Maklers ist von einer Käuferprovision die Rede. Allerdings habe ich in anderen Quellen gelesen, dass mit der alleinigen Zusendung des Exposé noch kein Maklervertrag zustandekommt sondern erst mit der weitergehenden Beauftragung des Maklers nach Erhalt des Exposé z.B. durch Vereinbarung einen Besichtigungstermins.

Gibt es für Ihre Behauptung, durch Nennung der Käuferprovision in der Annonce sei bereits durch deren Beantwortung ein Vertrag zustandegekommen ggf. ein Urteil, das diese Fragestellung schon einmal behandelt hat?

Zweitens, wir wird die "Mitursächlichkeit" der Maklertätigkeit in der Rechtssprechung behandelt? Die beiden Annoncen waren parallel auf der gleichen Internetseite geschaltet, insofern war die Kontaktaufnahme zum Makler meiner Meinung nach nicht einmal mit-ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages, denn die Kontaktdaten des Verkäufers waren von Anfang an frei verfügbar. Der Makler wurde nur versehentlich kontaktiert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 13:25

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Kostenpflichtiger Maklervertrag durch Nennung der Käuferprovision in der Annonce: BGH, Urteil vom 3. 5. 2012 - III ZR 62/11.

2.
Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist damit eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.
(...)
Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44; BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123; so schon RGZ 148, 354, 357). Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senat, BGHZ aaO 43 f), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 aaO) und "mehr als ein (em) halbe (s) Jahr" (Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden; BGH, Urteil vom 6. 7. 2006 - III ZR 379/04.

D.h. es kommt nicht darauf an, woher Sie auch die Daten für das Objekt hätten erhalten können, sondern woher Sie diese bekommen haben. Dies war nach Ihrer Schilderung der Makler. Sollten Sie jedoch beweisen können, dass Sie Vorkenntnis hatten, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers; es sei denn, der Makler hat zusätzliche Informationen, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind, geliefert; BGH, 04.10.1995 - IV ZR 163/94. Ob dies durch das Expose der Fall war, kann von hier nicht beurteilt werden.


Mit freundlichen Grüßen


Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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