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Maklerprovision bei Immobilienkauf aus Insolvenz


18.01.2006 21:28 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte ein Haus aus einer Insolvenz kaufen. Das Objekt war mir schon immer bekannt, auch der ehemalige Besitzer hat es mir gezeigt. Jetzt ist ein Insolvenzverwalter bestellt, der als Verkäufer auftreten wird und mit dem ich einen Vertrag schließen kann. Der Insolvenzverwalter teilte mir mit, er habe einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und der Maklervertrag läuft noch. Ich müßte mithin auch die Maklercourtrage tragen.
Muß ich die Courtage zahlen?
1. Auch unter Berücksichtigung das der Makler gar nichts für mich getan hat?
2. unter Berücksichtigung, daß mir das Objekt schon bekannt war?
3. ist es überhaupt rechtens, daß der Insolvenzverwalter als Verkäufer mich quasi zur Zahlung verpflichten kann, oder sonst einfach nicht an mich verkauft?
4. könnte man warten, bis der Maklervertrag ausgelaufen ist?

Haben Sie eventuell eine andere Idee für mich?
Falls Ihnen dazu Rechtssprechungen oder Gesetzesparagraphen als Bezug einfallen bitte ich diese zu benennen. Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte :

Gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB entsteht der Provisionsanspruch des Maklers, wenn der Vertrag zwischen seinem Auftraggeber und dem Dritten infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt.

Auftraggeber ist der Insolvenzverwalter, so dass ihn nach § 652 Abs. 1 BGB die Provisionszahlungspflicht trifft. Allerdings besteht grundsätzlich die Möglichkeit in den Kaufvertrag eine Maklerklausel aufzunehmen, mit der die Verkäuferseite – also der Insolvenzverwalter - von ihrer Provisionspflicht freigestellt und ein selbstständiger Anspruch des Maklers gegen den Käufer begründet wird. Es handelt sich hierbei um einen Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 Abs. 1 BGB (vgl. BGH 138, 170).

Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB setzt eine Kausalität der Maklertätigkeit voraus. Hierbei kommt es darauf an, ob der Vertragsabschluss das Ergebnis der Maklerleistung ist. Wenn der Makler dem Insolvenzverwalter weder Ihren Namen mitgeteilt noch diesem weitere für den Vertragsabschluss wesentliche Zusatzinformationen hat zukommen lassen, spricht vieles gegen einen Provisionsanspruch des Maklers. In einer Individualvereinbarung können Makler und Auftraggeber von dem Kausalitätserfordernis jedoch abweichen. Haben der Insolvenzverwalter und der Makler somit eine Vereinbarung getroffen, nach der der Provisionsanspruch auch ohne ursächliche Tätigkeit des Maklers entstehen soll, wird es für Ihre Zahlungspflicht bei wirksamer Maklerklausel nicht darauf ankommen, dass der Makler keinerlei Vermittlungen unternommen hat.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass der Insolvenzverwalter die „Maklerklausel“ als Bedingung für den Vertragsabschluss stellt. Hier werden Sie im Wege der Verhandlung lediglich versuchen können, dass der Kaufpreis entsprechend reduziert wird. Da es sich um einen freihändigen Verkauf des Insolvenzverwalters handelt, besteht kein Anspruch darauf, dass der Vertrag mit Ihnen zu bestimmten Bedingungen abgeschlossen wird. Warten Sie bis der Maklervertrag ausläuft, steigt mithin auch das Risiko, dass das Objekt bereits vor dem Auslaufen des Maklervertrages verkauft wird.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
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