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Maklerprovision bei Grundstückskauf

10.11.2009 20:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben bei einem Immobilienmakler nach einem Grundstück für eine Eigenheimbebauung angefragt. Er zeigte uns ein Grundstück, das aus mehreren Flurstücken besteht und ließ sich die Provisionsbestätigung unterschreiben.

Wir haben Interesse an dem Grundstück bekundet und um weitere Informationen dazu gebeten. Erhalten haben wir die Adresse, Flurnummer, Quadratmeter und erwarteter Kaufpreis. Außerdem eine Karte mit den Flurstücken, auf der in jedem Flurstück ein kleines Eigenheim eingezeichnet ist. Er versicherte uns, daß das Baugebiet für eine 2-stöckige Eigenheimbebauung vorgesehen ist.

In den nächsten 4 Monaten fragten wir mehrfach telefonisch und schriftlich an, um den Eigentümer zu erfahren und Informationen zum Grundstück zu erhalten. Wir haben keine weiteren Informationen erhalten!

Nach 4 Monaten informierte uns der Makler, daß wir das Grundstück kaufen könnten. Der Eigentümer erstellt einen Kaufvertrag, das kann aber dauern und wir müßten uns gedulden. Auch hier nannte er uns den Eigentümer nicht.

Nach weiteren 3 Wochen, in dem uns der Makler wiederholt um Geduld bat u.a. mit den Worten „das ist eine große Firma, die werden sich schon melden“, ermittelte unser Bauunternehmer den Eigentümer und fragte nach dem Kaufvertrag. Allerdings hatte der Eigentümer keinen Auftrag, einen solchen Vertrag zu erstellen, das sei Käufersache. Gleichzeitig erfuhren wir,
- daß der Makler keinen Vermittlungsauftrag hat (an dem Grundstück hängen auch andere Maklerschilder),
- daß unser Name durch besagten Makler als Kaufinteressenten bekannt gemacht war
-daß das Grundstück eine gültige Baugenehmigung für einen 4-stöckigen Gebäudekomplex hat und nicht für eine Eigenheimbebauung geplant ist.

Wir fragten beim Bauamt bezüglich Baugenehmigung. Dort wurde uns mitgeteilt, das eine Umwidmung möglich sei, aber mindestens 2,5stöckig. Bisher hatte allerdings niemand danach gefragt, also auch der Makler nicht.

Wir schickten dem Makler eine Kündigung des Maklervertrages wegen nicht erbrachter Leistungen.

Wir beauftragen einen Notar, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Dies dauerte 2 Tage!

Wie zu erwarten, antwortete der Makler diesmal prompt mit den Infos, daß er uns gerade den Kaufvertragsentwurf schicken wollte. Er wies uns darauf hin, daß wir weiterhin eine Provisionspflicht ihm gegenüber haben, wenn wir das Grundstück kaufen und beruft sich auf den durch den Verkäufer bestätigten „kausalen Zusammenhang“ (also unser Name war bekannt).

Meine Fragen:
1) Was genau muß der Makler leisten, um Anspruch auf die Provision zu haben? Er nannte uns NIE den Eigentümer, lieferte keinerlei Infos zum Grundstück, lieferte falsche Infos zur Nutzungsmöglichkeit und täuschte dies sogar mit einem selbsterstellten Lageplan vor.
(Zur Info: Wir haben erfahren, daß es sich bei dem Makler um eine 100%-Tochter des Bauträgers handelt, müssen dies aber noch prüfen. Nachdem wir mitteilten, kein Haus mit ihnen bauen zu wollen, verzögerten bzw. verhinderten sie regelrecht die Vermittlung.)
2) Reicht es für die Provision tatsächlich aus, daß dem Eigentümer unser Name bekannt war?
Alle Tätigkeiten für ein Zustandekommen des Kaufvertrages kamen von uns und NICHT vom Makler.

3) Wie schätzen sie unsere Chancen ein, uns gegen den (fünfstelligen) Provisionsanspruch zu wehren.

Sehr verehrte Fragestellerin,

zu Ihren Fragen:

1. Was genau muß der Makler leisten, um Anspruch auf die Provision zu haben?

Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des BGH erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (BGHZ 141, 40, 46; BGH III ZR 52/06; BGH III ZR 379/04; BGH IVa ZR 170/87; BGH IVa ZR 206/85; Ibold, Maklerrecht, 2003, Rn. 77)

2. Reicht es für die Provision tatsächlich aus, daß dem Eigentümer unser Name bekannt war?

Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist zunächst nicht, dass Ihnen der Verkäufer namhaft gemacht wird (BGH III ZR 379/04; BGH IVa ZR 206/85). Nach Ansicht der Rechtsprechung kann die Nichtnennung des Eigentümers den Provisionsanspruch dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Eine andere Beurteilung nähme nach Ansicht des BGH nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche Maklerleistung bereits erbracht wäre, und dass die Ermittlung des Eigentümers "am Makler vorbei" für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein könnte.

Dass der Eigentümer nicht selbst den Makler mit der Vermittlung des Grundstückes beauftragt hat, berührt einen Vergütungsanspruch für den Vertrag mit Ihnen nicht.

Der am ehesten geeignete Ansatzpunkt, den Provisionsanspruch in Frage zu stellen, wäre aber der, dass das Grundstück wegen der zu diesem Zeitpunkt aktuellen Genehmigun nicht Ihren Anforderungen entsprochen hat, daher auch nicht tauglich war, den Vergütungsanspruch überhaupt erst entstehen zu lassen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass ein Makler nämlich keine Informationen erteilen darf, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Hat der Makler sich die erforderliche Grundlage nicht verschafft oder nicht verschaffen können, so muss er zumindest diesen Umstand offen legen (BGH III ZR 43/99). Tut er dies nicht, kann dies zur Erstattungspflicht der gezahlten Maklerprovision führen (LG Wuppertal, 4 O 381/03).

3. Wie schätzen sie unsere Chancen ein, uns gegen den (fünfstelligen) Provisionsanspruch zu wehren.

Wie gesagt, wäre der Ansatz über die seinerzeit fehlende Baugenehmigung (Obschon das Expose des Maklers etwas anderes aussagte) der am ehesten geeignete Hebel, den Provisionsanpruch zu Fall zu bringen. Das Prozessrisiko ist nicht unerheblich, gleichwohl besteht aber auch eine nicht unwesentliche Aussicht auf Erfolg.

Ich hoffe, Ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2009 | 23:24

Sehr geehrter Hr. Scholz,
Danke für die Antwort. Allerdings verstehe ich die Formulierungen nicht ganz, z.B. Bedeutung von Auftraggeber, Interessent und Kunde. Nach ihren Ausführungen muss der Auftraggeber (sind wir Auftraggeber des Maklers?) in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner (der Grundstücksverkäufer) über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. (Zitat: Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist ). Wer ist hier Kunde und wer ist Interessent?

Ich verstehe auch nicht ganz, warum das Namhaftmachens des Vertragspartners keine Rolle spielt. Wir hatten den Maklervertrag unterschrieben mit Provisionszusage, so ist ein "am Makler vorbei" doch sowieso hinfällig, oder?

Zudem haben wir mehrfach explizit Informationen zum Eigentümer angefordert bzw. gebeten, Infos zu Eigenschaften des Grundstücks zu nennen (Erschließung, vorherige Bebauung etc.). Wir haben sogar gemeinsame Telefonate mit unserem Bauunternehmer durchgeführt, damit er die richtigen Fragen zum Grundstück stellen kann. Wir haben ebenso deutlich den Willen geäußert, Kaufinteressiert zu sein. Über die Geeignetheit des Grundstücks kann ich mir doch nur hinreichend schlüssig werden, wenn ich Infos vom Eigentümer habe bzw. diese vom Eigentümer anfordern kann. Selbst nach Kaufzusage haben wir den Eigentümer nicht genannt bekommen!? Wie kann ich denn in KONKRETE Vertragsverhandlungen treten ohne den Vertragspartner zu kennen. Der Makler hätte außerdem jederzeit beim Verkäufer einen neuen Käufer präsentieren können (der z.B. ihn auch als Bauträger nimmt), ohne das wir davon erfahren.

Wie sieht es aus mit der Info, der Eigentümer schickt uns einen Notarvertrag und wir sollen darauf warten. Der Eigentümer hatte aber diesen Auftrag nie erhalten?
Gibt es einen zeitlichen Aspekt - Verschleppung der Verhandlung?

Danke und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2009 | 00:16

Sehr verehrte Fragestellerin ,

zu Ihren Nachfragen:

1. Wer ist hier Kunde und wer ist Interessent?

In Ihrem Falle sind Sie - das haben Sie richtig geschlossen - Kunde des Maklers, Interessent ist der Grundstückseigentümer.

2. Wir hatten den Maklervertrag unterschrieben mit Provisionszusage, so ist ein "am Makler vorbei" doch sowieso hinfällig, oder?

Nicht ganz. In Vermittlungsverhältnissen ist immer folgendes möglich:
Der Auftraggeber - oder Kunde - des Maklers (also Sie), lassen sich Objekte zeigen. Der Vergütungsanspruch des Maklers entsteht nur dann, wenn es aufgrund seiner Vermittlung zu einem Vertragsschluss kommt. In diesem offenen Verhältnis ist es in der Tat leicht möglich, dass Sie (man) ggü. dem Makler zunächst vorgibt, am präsentierten Objekt nicht interessiert zu sein, dann aber, ohne den Makler zu informieren, doch den Vertrag schließt. Dies würde der erbrachten Leistung des Maklers aber tatsächlich nicht gerecht. Denn tatsächlich war der Makler ja in dem meisten fällen verantwortlich dafür, dass potentieller Käufer und Verkäufer zueinander gefunden haben. Der Versuch, am Makler vorbei Verträge zu schließen ist daher immer möglich und wegen der Provision für viele auch naheliegend.

Dass Sie auch nach Kaufzusage noch keinen Eigentümer genannt bekommen, ist insoweit ohne Belang, als der Eigentümer von Ihrem Kaufinteresse wusste. Verpflichtet, mit Ihnen den Kaufvertrag tatsächlich auch abzuschließen, war er deshalb nicht. Es gilt Vertragsfreiheit, jeder kann mit demjenigen Verträge abschließen, mit dem er möchte.

Das Verhalten der Maklers muss jedenfalls mitursächlich dafür sein, dass Sie in Verhandlungen treten konnten. Es ist nicht Voraussetzung, dass Sie dies zuerst können. Es reicht aus, dass es der Verkäufer des Grundstückes kann, indem er von Ihrem Interesse Kenntnis erhält. Kommt er auf Sie zu und wird der Vertrag geschlossen, so entsteht der Provisionsanspruch. Der Anspruch entfällt nicht dadurch, dass Sie diejenige sind, die zuerst den Kontakt mit dem Verkäufer nach Präsentation des Objektes aufnimmt. Es kommt also im Ergebnis darauf an, dass aufgrund des Maklerverhaltens konkrete Vertragsverhandlungen aufgenommen werden können. Es kommt nicht darauf an, dass der Makler dem Kunden die Möglichkeit einräumt, zuerst auf den Verkäufer zugehen zu können. Manchmal will der Verkäufer dies auch gar nicht, sondern will vielmehr zunächst eine persönliche Auswahl treffen.

Der Makler haftet für richtige Übermittlung von Informationen zwischen potentiellem Käufer und Verkäufer. Sie behaupten, der Makler hätte die Zusendung des Notarvertrages bloß vorgeschoben, um Zeit zu gewinnen. Der Makler wird behaupten, er habe die Information so vom Verkäufer erhalten. Der Nachweis, dass der Makler hier wissentlich Falsches weitergegeben hat, dürfte schon sehr schwer zu erbringen sein. Gleichwohl dürfte dieser Gesichtspunkt aber auch eine eher untergeordnete Rolle spielen, denn Fakt ist, dass der Verkäufer von Ihrem Kaufinteresse wusste und zwar durch eine Mitteilung des Maklers. Der Makler kann den Verkäufer auch nicht bindend damit beauftragen, einen Vertrag zu verschicken, denn ob der Verkäufer verkaufen will oder nicht, ist allein dessen Entscheidung. Aus der zeitlichen Verzögerung können Sie insoweit nichts für sich herleiten, als auch Sie immer von Ihrem Kaufinteresse abstand nehmen können, also völlig ungebunden sind.

Ich möchte Sie im Übrigen höflichst auf die entsprechenden Fundstellen und Nachweise aus der höchstrichterlichen Rechtsprechnung zu den von Ihnen angerissenen Themenkreisen verweisen.

Nach alldem dürfte der Umstand der fehlenden Genehmigung am ehesten Erfolg versprechen, wenn Sie gegen den Provisionsanspruch des Maklers vorgehen wollen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Unklarheiten aufklären. Falls noch etwas offen sein sollte, nehmen Sie Kontakt auf.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz,RA


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