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Maklerprovision Rechtskräftig?

| 24.05.2018 13:45 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir interessieren uns für einen Kauf einer Immobilie und benötigen eine qualifizierte Aussage drüber, ob ein Rechtsanspruch auf Courtage vorliegt.

Anbei übersende ich Ihnen eine zeitliche Aufgliederung hierzu.
31.03.2018 - Eigentümer der Immobilie kündigte den Maklervertrag mit Wirkung zum 31.03.2018
23.04.2018 - Wir haben über Onlineportal Kontakt zum Makler aufgenommen mit der Bitte um Besichtung
23.04.2018 - Eingangsbestätigung der Anfrage via Onlineportal inkl. Widerrufsbelehrung
24.04.2018 - Telefonische Terminvereinbarung mit Makler für Besichtigung
24.04.2018 - Besichtigung des Objektes mit Makler; keine unsere Fragen konnte nicht Beantwortet werden; falsche Aussagen wurden bezüglich einer tragender Wand getroffen; Makler wies uns nicht darauf hin, dass der Vertrag zwischen Eigentümer und Makler bereits gekündigt ist. Am Gartenzaun der Immobilie hing ein Schild mit "Verkauf ohne Makler" sowie Kontaktdaten des Eigentümers
25.04.2018 - Kontaktaufnahme mit Eigentümer und Besichtigungstermin vereinbart
28.04.2018 - Besichtigung mit Eigentümer sowie Reservierung der Immobilie; alle unsere Fragen konnten uns beantwortet werden
14.05.2018 - Eigentümer erhält Rechnung vom Makler (Anfahrtskosten, Kosten für Exposé etc.) mit Verweis auf eine Aufstellung der Interessenten, wo unter anderem wir mit aufgeführt sind. Des Weiteren wird angemerkt, dass die Courtage zu erbringen ist, wenn einer der Interessenten das Objekt erwirbt.
14.05.2018 - Eigentümer möchte nicht für die Besichtigung nach dem 31.03.2018 (u.a. Anfahrtsweg) bezahlen und geht dagegen vor, da Vertrag zwischen Eigentümer und Makler bereits gekündigt ist.

Wie Sie aus der zeitlichen Gliederung entnehmen können, gibt es keine schriftliche Übereinkunft zwischen Makler und uns. Das einzige Schriftstück was wir bekommen haben, ist eine Eingangsbestätigung der Onlineanfrage des Onlineportals inkl. Widerrrufsbelehrung. Ein Kontakt zwischen uns und dem Eigentümer über den Makler ist nicht zustande gekommen. Zudem wurde der Makler trotz Kündigung des Maklervertrages durch den Eigentümer tätig.

Aus diesen Ungereimtheiten ergeben sich für uns folgende Fragen:
- Liegt gegen uns ein Rechtsanspruch auf Marklercourtage vor?
- Ist gemäß § 652 BGB Lohnanspruch gegenüber uns entstanden?
- Falls Rechtsanspruch gegenüber uns besteht, können wir trotz abgelaufener Frist von 14 Tagen noch widerrufen?
- Besteht auch Rechtsanspruch auf Maklercourtage wenn der Makler die Besichtigungen nach dem 31.03.2018 (wo wir u. a. mit aufgeführt sind) aus seiner Rechnung entfernt (stillschweigende Zustimmung das die Besichtigung durch den gekündigten Vertrag nicht hätte stattfinden dürfen)?
- Wie verhält sich in diesem Zusammenhang "Makler ohne Auftrag"? Liegt gegen den Eigentümer und/oder uns Rechtsanspruch auf Maklercourtage trotz Kündigung des Vertrages vor?

Ich freue mich auf eine Antwort.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten. Für die Beantwortung unterstelle ich, dass der Maklervertrag mit dem Eigentümer tatsächlich beendet ist.

1.
Sie müssen die Maklercourtage bezahlen, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde, der Makler tätig geworden (Nachweis des Abschlusses eines Kaufvertrages oder Vermittlung des Vertragsabschlusses) ist, ein Kaufvertrag /Hauptvertrag vorliegt und die Tätigkeit des Maklers für den Kaufvertragsabschluss ursächlich war.

Ein Maklervertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Eine E-Mail und eine (telefonische) Rückantwort bzw. ein vereinbarter Besichtigungstermin genügen, wenn auch ausdrücklich der Provisionssatz angegeben wurde, andernfalls durften Sie davon ausgehen, dass der Makler eine Leistung für den Makler erbringt.

Der Makler ist tätig geworden.

Wenn Sie den Kaufvertrag mit dem Eigentümer schließen, ist auch ein Hauptvertrag zustande gekommen.

Fraglich ist aber, ob die Tätigkeit für den Kaufvertragsabschluss ursächlich ist, wenn auf dem Grundstück die Kontaktdaten des Eigentümers ersichtlich sind mit der Aufschrift "Verkauf ohne Makler".

Für den Nachweis genügt jedoch, dass der Makler "den Anstoß" gegeben hat, sich "konkret um den Vertragsabschluss über das in Rede stehende Objekt zu bemühen." (Palandt/Sprau, BGB 71. Auflage 2012, § 652, Rdnr. 48 unter Verweis auf BGHZ 141, 40, 45).

> Vorbehaltlich einer Prüfung der gesamten Unterlagen entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages ein Anspruch des Maklers, denn ohne Besichtigungstermin hätten Sie die Kontaktdaten des Eigentümers nicht erhalten.

2.
Wenn Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht (z.B. gemäß Musterwiderrufsbelehrung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_249anlage_1.html) belehrt wurden, können Sie nicht mehr wirksam widerrufen. Zur Widerruflichkeit von online abgeschlossenen Maklerverträgen, BGH, Urt. v. 07.07.2016, Az. I ZR 30/15 u. I ZR 68/15.
Die Widerrufsbelehrung ist zu prüfen.

(Wenn Sie sich darauf berufen würden, die Eingangsbestätigung mit Widerrufsbelehrung per E-Mail nicht erhalten zu haben [ob das realistisch wäre, weil sie ja darauf wohl geantwortet haben], bliebe der Makler beweisfällig für die ordnungsgemäße Belehrung und Sie könnten noch widerrufen. Das wäre allerdings [Prozess-]Betrug.)

3.
Der Anspruch des Maklers besteht auch, wenn ein Vertrag mit dem Eigentümer nicht mehr besteht und der Makler möglicherweise einen Hausfriedensbruch begangen hat. Denn der Anspruch des Maklerhonorars folgt u.a. aus dem mit Ihnen geschlossenen Vertrag.

4.
Ein Anspruch des Maklers gegen den Eigentümer für den Fall, dass Sie das Grundstück erwerben, besteht mangels Maklervertrages zum Zeitpunkt der Maklertätigkeit nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2018 | 17:02

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen herzlichen Dank für die ausführliche Antwort.

Hierzu hätte ich noch folgende Nachfrage.
Muss der Makler nicht nachweisen können, dass seine Tätigkeit für unseren Kaufentschluss ursächlich sein muss? Aufgrund der negativen Makler-Besichtigung und weil der Makler auf den vollen Kaufpreis bestand, haben wir gegenüber den Makler keinen Kaufantrag gestellt. Den Kaufentschluss haben wir erst nach Besichtigung mit dem Eigentümer sowie durch einen erzielten Kaufpreisnachlass von 20.000 € getätigt.
Zudem wurde uns seitens Makler nicht erwähnt, dass dieser nicht mehr zum vermakeln der Immobilie seitens Eigentümer befugt ist. Das legt die Annahme des Versuches eines "Erschleichens" eines Maklerlohnanspruchs nahe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2018 | 17:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Richtig, der Makler muss die Kausalität/Ursächlichkeit beweisen. Jedoch ist es aus meiner Sicht lebensfremd, dass der Maklertermin überhaupt keine Folgen für den Kaufentschluss hat. Die Gerichte gewähren eine Beweiserleichterung bei engem zeitlichen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss, wenn zwischen Maklertätigkeit und Kauf bis zu einem Jahr liegt. Dass Sie den Kaufentschluss erst später hatten, müssten Sie beweisen.

Ein Kaufpreisnachlass von bis zu 15 % führt auch nicht zu fehlender Identität zwischen beabsichtigtem und tatsächlichem Kauf.

BGH, Urt. v. 03.07.2014 - III ZR 530/13, Rdnr. 21 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 13.12.2007 - III ZR 163/07:
"Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen."

Dass der Makler nicht erwähnt hat, nicht mehr für den Eigentümer tätig zu sein, hilft Ihnen nicht weiter. Insoweit verfolgt er keine widerstreitenden Interessen. Ein Erschleichen sehe ich nicht, wenn ein Vertrag geschlossen wurde. Der Makler kann auch ein ihm bekanntes Objekt vermakeln ohne vom Eigentümer beauftragt zu sein.
Eine Pflicht zur Offenlegung von (aktuellen) Vertragsbeziehungen zum Verkäufer wird in der Rechtsliteratur diskutiert.

Vielleicht finden Sie mit dem Eigentümer eine Lösung, damit Sie nicht voll mit der Provision belastet werden oder argumentieren gegenüber dem Makler - wenn es soweit ist - mit seinem Verschweigen, dass Sie als Betrug ansehen, die Provision verwirkt sei und dann eine geringere Entlohnung verhandeln.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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