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Maklerprovision Österreich

| 19.09.2010 23:35 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Hallo,

ich habe folgende Frage:
Ich bin deutscher Staatsbürger mit Hauptwohnsitz in D & bin Immobilienmakler.
Ich vermittle immer wieder auch Immobilien in Österreich. Hier gibt es nun ein neues Gesetz, in dem festgelegt ist, dass die Maklerprovision z.B. bei einer Mietdauer von einem Jahr auf eine Monatsmiete begrenzt ist.

Meine grundsätzliche Frage ist nun: betrifft mich das, wenn ich ein Objekt in Ö vermittle? Oder zählt hier immer das deutsche Recht, weil ich ja in D bin?
Macht es einen Unterschied ob ich eine Immobilie in Ö an einen deutschen oder österreichischen Staatsbürger vermittle?

Vielen Dank!

-- Einsatz geändert am 20.09.2010 09:45:22

Eingrenzung vom Fragesteller
20.09.2010 | 09:45

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Bezüglich der Frage, welches Recht wie in Ihrem Fall auf vertragliche Schuldverhältnisse (hier den Maklervertrag) anzuwenden ist, müssen gemäß Art. 3 EGBGB völkerrechtliche Vereinbarungen und europarechtliche Regelungen berücksichtigt werden. Insoweit gilt hier europarechtlich die Rom I-VO. Der sachliche Anwendungsbereich der Verordnung wird in Art. 1 Rom I-VO bestimmt. Die Verordnung gilt danach für vertragliche Schuldverhältnisse in Zivil- und Handelssachen, die wie bei Ihnen eine Verbindung zum Recht verschiedener Staaten aufweisen.

Für vertragliche Schuldverhältnisse gilt hiernach bei der Ermittlung des anwendbaren Rechts zunächst der Grundsatz der Parteiautonomie, das bedeutet, dass die Parteien das anwendbare Recht selbst wählen können (Art. 3 Rom I-VO ). Die Rechtswahl ist unbeschränkt möglich, die Parteien können sogar ein Recht wählen, das keine Beziehung zum Vertrag aufweist (neutrales Recht). Im gemeinsamen Einvernehmen können sie auch das auf den Vertrag anwendbare Recht ändern (Prinzip der Willensfreiheit). Insofern können Sie mit Ihren Kunden grundsätzlich das jeweils anwendbare Recht vertraglich vorab vereinbaren.

Haben die Parteien jedoch keine Rechtswahl getroffen, so muss das anwendbare Recht gem. Art. 4 bis 8 Rom I-VO ermittelt werden. Danach unterliegt der Vertrag in Übereinstimmung mit dem Prinzip der Nähe dem Recht des Staates, mit dem er die engsten Verbindungen aufweist (Ort des gewöhnlichen Aufenthalts oder der Hauptverwaltung des Leistungserbringers, Ort der Hauptniederlassung oder der anderen Niederlassung, welche die Leistung erbringt usw.). In Ihrem Fall wäre dies also erst einmal Deutschland.

In einigen Fällen gelten jedoch besondere Normen: Betrifft der Vertrag ein Grundstück, so gilt das Recht des Staats, in dem das Grundstück belegen ist. Das Gleiche gilt bei Verträgen, die ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen oder einen Bezug zu Miete oder Pacht an unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben. Da dies insoweit auf Sie zutreffen dürfte, soweit Sie Immobilien in Österreich vermitteln, gilt in solchen Fällen unabhängig davon ob der Kunde Deutscher oder Österreicher ist, das Gesetz in Österreich.

Wenn dieses Gesetz also eher für Sie nachteilig sein sollte, empfiehlt es sich im Ergebnis, vertraglich vorab mit Ihren Kunden eine andere Rechtswahl zu vereinbaren, was im Übrigen auch über die Einbeziehung entsprechender AGB möglich wäre.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 21.09.2010 | 13:11

Lieber Herr Joschko,

Danke für die ausführliche und verständliche Antwort, das gibt eine gute Bewertung meinerseits.

In den AGB reicht dann einfach ein Hinweis wie: "Es gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland" oder so?

Es geht ja um diese neue Verordnung: http://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2010_II_268/BGBLA_2010_II_268.pdf

Muss dieser Hinweis dann generell erfolgen? Ich verrmittle nämlich nahezu ausnahmslos sog. "Freizeitwohnsitze", also keine "normalen" Hauptwohnsitze. Die Freizeitwohnsitze werden als Zweitwohnsitze angemeldet und sporadisch zu Urlaubszwecken von den Mietern genutzt.
Sind diese Objekte von der Regelung überhaupt betroffen oder könnte ich mir den Hinweis auf deutsches Recht ohnehin sparen?
Explizit erwähnt werden diese in der Verordnung nämlich offenbar nicht, es ist immer nur die Rede von Wohnungen und Wohnhäusern...

Vielen Dank erneut!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.09.2010 | 13:26

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Solange die Verordnung jedenfalls nach meiner Einschätzung im Zweifel eine Auslegung zulässt, ob Wohnraum = Ferienwohnraum ist, sollten Sie sich hierauf nicht verlassen. Ein Gericht könnte dies so oder so auslegen, tendenziell urteilen die Gerichte auch in der Regel eher mieterfreundlich. Im Zweifel würden also auch Ihre Ferienwohnsitze davon umfasst werden, zumal entsprechend Ihrer Schilderung dies sogar als Zweitwohnsitz angemeldet werden.

Um dies von vornherein zu vermeiden bzw. zu umgehen, reicht auch grundsätzlich ein entsprechender Hinweis in den AGB wie von Ihnen zitiert aus. Vor diesem Hintergrund sollten Sie sich vorsorglich eine entsprechende vertragliche Regelung mit Ihren Kunden auch gerade nicht ersparen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe auch weiterhin

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2010 | 13:42

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