Maklerprovision: Ist der mündliche Maklervertrag überhaupt gültig?

Guten Tag!

Seit längerem beobachten wir den Häuser- und Grundstücksmarkt in unserer Gegend genauer. Ein frei stehendes Grundstück war uns schon länger aufgefallen. Vor einiger Zeit haben wir über die Nachbarschaft den Eigentümer des Grundstücks herausgefunden und uns bei ihm telefonisch gemeldet. Wir teilten ihm unser Kaufinteresse mit. Der Eigentümer teilte uns mit, dass er erst vor kurzem eine Maklerin beauftragt habe, Käufer zu finden, und wir uns an die Maklerin wenden sollten. Zwar sagten wir, dass wir gerne ohne Makler ins Gespräch kommen würden, dennoch wurden wir an die Maklerin verwiesen, da die Eigentümer (ein älteres Ehepaar) nicht soviel Ahnung von diesen Dingen hätten.

Nachdem wir also notgedrungen mit der Maklerin Kontakt aufgenommen hatten, fand ein erstes Treffen statt, wo uns die Maklerin lediglich ein paar banale Informationen über das Grundstück mitteilen konnte. Unterlagen hatte sie nicht dabei, genauere Fragen konnten nicht beantwortet werden, die Maklerin teilte uns sogar mit, dass dies das erste Grundstück sei, welches sie vermittle, bisher habe Sie nur Wohnungen oder Häuser vermittelt. Ein erster Kaufpreis wurde erst nach mehrmaligem Nachfragen genannt. Mitgeteilt wurde uns natürlich, dass bei Abschluss eines Kaufes eine Provision fällig sei.

Da diverse Punkte zum Grundstück ungeklärt waren (wo liegen die nächsten Hausanschlüssen, wo genaue Grenzen, bestehen Baulasten, etc.), baten wir die Maklerin, da wir ja scheinbar nicht ohne sie auskommen konnten, wenigstens diese Punkte zu klären. Es zeigte sich, dass eigentlich wir ihr erklären mussten, bei welchen Behörden sie die Informationen bekommen könne. Ein Grundbuchauszug wurde uns schließlich vorgelegt, aus welchem hervorging, dass das Grundstück doch kleiner war als angegeben. Außerdem bestand eine Baulast. Die wesentlichen Dinge haben wir letztlich selbst klären müssen, u.a. durch eine Vollmacht der Eigentümer.

Unserer Bitte, mit dem Eigentümer bezüglich des Kaufpreises nochmals zu verhandeln, ist Sie nicht nenneswert nachgekommen. So haben wir die Eigentümer direkt angeschrieben, um den Preis nochmals zu verhandeln. Dieser Brief wurde (u.a. wohl auch aus Unwissenheit) der Maklerin weitergeleitet. Verhandelt wurde nicht weiter, die Maklerin sagte uns, sie werde diesbezüglich nicht weiter tätig werden, der Preis stände jedenfalls fest, das Grundstück sei so wie gesehen zu kaufen. Falls der Kauf zustandekomme, solle jedenfalls ihre Provision im Notarvertrag festgeschrieben sein.

Wir haben uns nun mit den Eigentümern persönlich getroffen. Dabei kam heraus, dass diese nie einen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben. Die Maklerin sei die Ehefrau eines befreundeten Notars, sie habe sich der "Sache" daher angenommen. Eine Provision von 3 Prozent + MwSt. wurde sowohl uns als auch den Eigentümern genannt. Die Eigentümer sehen nun selbst nicht mehr ein, dass die Maklerin für so gut wie Nichts eine Menge Geld bekommt. Wir könnten uns nun gut und gerne mit ihnen privat einigen.

Zusammenfassend:
- Wir haben den Kontakt zum Eigentümer völlig unabhängig von der Maklerin hergestellt, wurden dann aber an sie verwiesen.
- Die Maklerin hat bis auf einen Grundbuchauszug keine nennenswerten Informationen bzgl. des Grundstücks beigetragen. Es hat auch keine einzige gemeinsame Vor-Ort-Besichtigung stattgefunden (Wir kannten das Grundstück ja schon!). Die meisten Informationen haben wir selbst u.a. per Vollmacht durch die Eigentümer gesammelt.
- Die Maklerin hat keinerlei schriftlichen Maklervertrag.
- Die Maklerin hatte bisher kaum Arbeit mit dem Grunstück, hat auch keine sonstigen ernstzunehmenden Interessenten bisher vermitteln können.
- Die Maklerin war in der Kaufpreisverhandlung keine Hilfe.
- Die Eigentümer wären mit einer privaten Einigung einverstanden.

Frage: Kann die Maklerin unter diesen Umständen eine Maklerprovision vom Verkäufer und Käufer verlangen, falls der Kauf zwischen uns und dem Eigentümer zustande kommt?
Ist der mündliche Maklervertrag überhaupt gültig? Kann die Maklerin Schadenersatz verlangen? Falls ja, in welchem Umfang? Bietet sich ein Vergleich an?

Nach Urteil des OLG Hamm (Aktenzeichen 18 U 236/99) verwirkt der Makler seine Provision, wenn der Eigentümer aufgrund einer "Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel" eine Interessenten an den Makler weiterleitet.
Nun gibt es ja keinen Vertrag, also auch keine Klausel. Dennoch hat man den Eindruck, dass von der Maklerin die Unwissenheit der (schon älteren) Eigentümer genutzt wurde, um ohne viel Arbeit an ihre Provision zu kommen.

Vielen Dank im Voraus
U. V.

-- Einsatz geändert am 26.11.2007 09:52:19