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Maklerprovision: Ist der mündliche Maklervertrag überhaupt gültig?


26.11.2007 09:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Guten Tag!

Seit längerem beobachten wir den Häuser- und Grundstücksmarkt in unserer Gegend genauer. Ein frei stehendes Grundstück war uns schon länger aufgefallen. Vor einiger Zeit haben wir über die Nachbarschaft den Eigentümer des Grundstücks herausgefunden und uns bei ihm telefonisch gemeldet. Wir teilten ihm unser Kaufinteresse mit. Der Eigentümer teilte uns mit, dass er erst vor kurzem eine Maklerin beauftragt habe, Käufer zu finden, und wir uns an die Maklerin wenden sollten. Zwar sagten wir, dass wir gerne ohne Makler ins Gespräch kommen würden, dennoch wurden wir an die Maklerin verwiesen, da die Eigentümer (ein älteres Ehepaar) nicht soviel Ahnung von diesen Dingen hätten.

Nachdem wir also notgedrungen mit der Maklerin Kontakt aufgenommen hatten, fand ein erstes Treffen statt, wo uns die Maklerin lediglich ein paar banale Informationen über das Grundstück mitteilen konnte. Unterlagen hatte sie nicht dabei, genauere Fragen konnten nicht beantwortet werden, die Maklerin teilte uns sogar mit, dass dies das erste Grundstück sei, welches sie vermittle, bisher habe Sie nur Wohnungen oder Häuser vermittelt. Ein erster Kaufpreis wurde erst nach mehrmaligem Nachfragen genannt. Mitgeteilt wurde uns natürlich, dass bei Abschluss eines Kaufes eine Provision fällig sei.

Da diverse Punkte zum Grundstück ungeklärt waren (wo liegen die nächsten Hausanschlüssen, wo genaue Grenzen, bestehen Baulasten, etc.), baten wir die Maklerin, da wir ja scheinbar nicht ohne sie auskommen konnten, wenigstens diese Punkte zu klären. Es zeigte sich, dass eigentlich wir ihr erklären mussten, bei welchen Behörden sie die Informationen bekommen könne. Ein Grundbuchauszug wurde uns schließlich vorgelegt, aus welchem hervorging, dass das Grundstück doch kleiner war als angegeben. Außerdem bestand eine Baulast. Die wesentlichen Dinge haben wir letztlich selbst klären müssen, u.a. durch eine Vollmacht der Eigentümer.

Unserer Bitte, mit dem Eigentümer bezüglich des Kaufpreises nochmals zu verhandeln, ist Sie nicht nenneswert nachgekommen. So haben wir die Eigentümer direkt angeschrieben, um den Preis nochmals zu verhandeln. Dieser Brief wurde (u.a. wohl auch aus Unwissenheit) der Maklerin weitergeleitet. Verhandelt wurde nicht weiter, die Maklerin sagte uns, sie werde diesbezüglich nicht weiter tätig werden, der Preis stände jedenfalls fest, das Grundstück sei so wie gesehen zu kaufen. Falls der Kauf zustandekomme, solle jedenfalls ihre Provision im Notarvertrag festgeschrieben sein.

Wir haben uns nun mit den Eigentümern persönlich getroffen. Dabei kam heraus, dass diese nie einen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben. Die Maklerin sei die Ehefrau eines befreundeten Notars, sie habe sich der "Sache" daher angenommen. Eine Provision von 3 Prozent + MwSt. wurde sowohl uns als auch den Eigentümern genannt. Die Eigentümer sehen nun selbst nicht mehr ein, dass die Maklerin für so gut wie Nichts eine Menge Geld bekommt. Wir könnten uns nun gut und gerne mit ihnen privat einigen.

Zusammenfassend:
- Wir haben den Kontakt zum Eigentümer völlig unabhängig von der Maklerin hergestellt, wurden dann aber an sie verwiesen.
- Die Maklerin hat bis auf einen Grundbuchauszug keine nennenswerten Informationen bzgl. des Grundstücks beigetragen. Es hat auch keine einzige gemeinsame Vor-Ort-Besichtigung stattgefunden (Wir kannten das Grundstück ja schon!). Die meisten Informationen haben wir selbst u.a. per Vollmacht durch die Eigentümer gesammelt.
- Die Maklerin hat keinerlei schriftlichen Maklervertrag.
- Die Maklerin hatte bisher kaum Arbeit mit dem Grunstück, hat auch keine sonstigen ernstzunehmenden Interessenten bisher vermitteln können.
- Die Maklerin war in der Kaufpreisverhandlung keine Hilfe.
- Die Eigentümer wären mit einer privaten Einigung einverstanden.

Frage: Kann die Maklerin unter diesen Umständen eine Maklerprovision vom Verkäufer und Käufer verlangen, falls der Kauf zwischen uns und dem Eigentümer zustande kommt?
Ist der mündliche Maklervertrag überhaupt gültig? Kann die Maklerin Schadenersatz verlangen? Falls ja, in welchem Umfang? Bietet sich ein Vergleich an?

Nach Urteil des OLG Hamm (Aktenzeichen 18 U 236/99) verwirkt der Makler seine Provision, wenn der Eigentümer aufgrund einer "Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel" eine Interessenten an den Makler weiterleitet.
Nun gibt es ja keinen Vertrag, also auch keine Klausel. Dennoch hat man den Eindruck, dass von der Maklerin die Unwissenheit der (schon älteren) Eigentümer genutzt wurde, um ohne viel Arbeit an ihre Provision zu kommen.

Vielen Dank im Voraus
U. V.

-- Einsatz geändert am 26.11.2007 09:52:19
Eingrenzung vom Fragesteller
26.11.2007 | 09:40
Eingrenzung vom Fragesteller
26.11.2007 | 11:22

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen und des von Ihnen ausgelobten Einsatzes, beantworte ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt:

Nach Ihren Schilderungen ist davon auszugehen, dass ein gültiger mündlicher Maklervertrag abgeschlossen wurde. Eine Maklervergütung wurde ebenfalls wirksam vereinbart.

Die von Ihnen zitierte Rechtsprechung dürfte im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da dort über die Unwirksamkeit einer Klausel im Formularvertrag entschieden wurde. Sofern eine solche Klausel hier mündlich vereinbart wurde, was ohne Kenntnis der Gesamtumstände und näherer Prüfung,nicht beurteilt werden kann, wäre diese Vereinbarung nicht unwirksam, weil es sich um eine Individualvereinbarung handeln würde.

Es kommt hier demnach darauf an, ob die Maklerin eine den gesetzlichen Voraussetzungen des § 652 BGB genügende Maklerleistung erbracht hat. Ein Nachweis von Ihnen als Kaufinteressenten hat nach Ihren Schilderungen nicht stattgefunden. Entscheidend ist demnach, ob die Maklerin eine hinreichende Vermittlungsleistung erbracht hat. Vermittlung im Sinne des Gesetzes liegt nur vor, wenn der Makler auf die Entschließung des anderen Partners des Hauptvertrages bewusst einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des Hauptvertrages zu fördern (vgl. BGH NJW 1976, 1844). Die Tätigkeit darf sich demnach nicht in der reinen Weitergabe von Informationen erschöpfen. Was erforderlich ist, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.

Im vorliegenden Fall gibt es durchaus Anhaltspunkte, die auf eine Vermittlertätigkeit der Maklerin hindeuten. Offenbar haben z.B. Verhandlungen (wenn auch nicht nennenswerte) zum beabsichtigten Kaufpreis stattgefunden. Auch wollte das ältere Ehepaar sich offensichtlich nicht selbst um die Angelegenheit kümmern und hat bewusst die Maklerin die Verhandlungen führen lassen. Weiter hat die Maklerin offenbar weitere Informationen besorgt.

Um eine Vermittlertätigkeit auszuschließen,dürften Verhandlungen mit der Maklerin nicht stattgefunden haben. Es müsste rein eine Informationsweitergabe stattgefunden haben. Die von der Maklerin weiter erbrachten Leistungen (z.B. Einholung v. Informationen) müssten so unwesentlich gewesen sein, dass sie objektiv auf Ihren Kaufentschluss keine Auswirkung gehabt haben könnten.

Letztlich kann dies im Rahmen dieser Plattform, ohne Kenntnis der Gesamtumstände und der geführten Gespräche, nicht abschließend beurteilt werden. Zur Abwehr der zu erwartenden Forderung der Maklerin, sollten Sie sich, sofern Sie weiter an deren Vermittlungstätigkeit zweifeln, anwaltlich beraten/vertreten lassen. Gerne stehe auch Ihnen hierfür zur Verfügung.

Für einen Schadensersatzanspruch sehe ich hier momentan keine Anhaltspunkte. Ein Anspruch (z.B. auf Ersatz der entgangenen Provision und Ersatz der Aufwendungen) käme z.B. bei einem erteilten Alleinauftrag und einer diesbezüglichen Vertragsverletzung des älteren Ehepaars in Betracht. Eine abschließende Beurteilung kann aber auch diesbezüglich erst nach Kenntnis der genauen Gesamtumstände erfolgen.

Ich mache Sie noch darauf aufmerksam, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einem gänzlich anderen rechtlichen Ergebnis führen können.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten rechtlichen Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt
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Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31

Internet: www.c-g-w.de
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