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Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag - Auswirkungen auf die Maklercourtage

| 11.08.2014 20:40 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Partner und ich haben ein Reihenhaus in München gekauft.

Die Verkäuferin beauftragte für den Verkauf des Hauses eine Maklerfirma, die ein Angebot erstellte und dieses im Internet inserierte. Wir haben uns aufgrund des Inserats gemeldet und von dem Makler das Exposé erhalten, indem eine Käuferprovision von 3,57% ausgewiesen ist. Zusammen mit dem Makler haben auch Besichtigungstermine für das Haus stattgefunden. Nach Einigung auf einen Kaufpreis haben wir dem Kauf des Hauses zugestimmt. Der Notartermin für den notariellen Kaufvertrag hat stattgefunden. Im Kaufvertrag steht folgende Maklerklausel mit Bezug auf den Verkäufer:

"Der Verkäufer bestätigt, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung des Maklers ... zustande gekommen ist und dass dem Makler aus der mit ihm getroffenen Vereinbarung eine Maklerprovision in Höhe von drei v. H. des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer zusteht, die mit Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags zur Zahlung fällig wird."

Wir haben eine Rechnung über die Maklercourtage von 3,57% erhalten. Nach einem Telefonat mit dem Makler haben wir erfahren, dass dem Verkäufer sein Anteil Maklercourtage erlassen worden ist. Laut Makler ist die Formulierung im Kaufvertrag ein Irrtum.

Wer ist nun zwingend zu welcher Zahlung der Maklerprovision verpflichtet?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der "Irrtum" im Hauptvertrag (= Kaufvertrag) ist rechtlich aller Voraussicht nach nicht relevant, wobei jedoch etwas anderes eine Rolle spielt:

Die Vertragsregelung spricht nach meiner ersten Einschätzung für die Verpflichtung auch für den Verkäufer seinen Anteil zu zahlen.

Eine ist ja eine Teilung vereinbart:

Soll die Provisionspflicht von einem auf den anderen Vertragspartner übertragen oder - wie hier - zwischen ihnen verteilt werden, ist die Mitbeurkundung dieser Abrede wegen § 311 b BGB zwingend.

Dieses ist so jedenfalls nicht geschehen (Ansonsten teilen Sie mir dieses bitte im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion, s. u., mit, auch ob es hier eine Abrede in einem IHNEN bekannten/ausgehändigten Maklervertrag schriftlicher Art gibt), womit der Makler ein Beweisproblem haben dürfte und sich deshalb wohl auf den "Irrtum" beruft.

Darauf würde ich mich nicht einlassen und eine Zahlung verweigern - das hätte der Makler besser und rechtlich zu seinen Gunsten vereinbaren müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2014 | 07:26

Sehr geehrter Herr Hessenberg,

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Wir verstehen, dass der Verkäufer eine Zahlungsverpflichtung eingegangen ist. Es besteht kein uns bekannter/ausgehändigter Maklervertrag, welcher eine Teilung der Provision beschreibt. Wir gehen davon aus, dass wir als Käufer aufgrund konkludenten Handelns einen Vertrag eingegangen sind.

Folgende Unklarheit besteht unsererseits noch:
Inwiefern entbindet uns als Käufer die notariell beurkundete Zahlungsverpflichtung des Verkäufers ganz oder teilweise von der eigenen Zahlungsverpflichtung (entgegen konkludenten Handelns)?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2014 | 09:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Die notarielle Form gilt nach der zumindest überwiegenden Auffassung nicht nur für den Kaufvertrag, sondern bei einer Teilungabrede wie hier auch für die Maklerklausel.

Liegt ansonsten kein Maklervertrag vor, kommt es zwar in der Tat auf ein konkludentes Handeln und einen dazugehörigen Vertragsschluss an, aber der Makler hat dafür die Darlegungs- und Beweislast.

Das der Verkäufer nichts zahlen soll, ist zwar für Ihre (ptentielle) Zahlungsverpflichtung zunächst egal, aber der notarielle Vertrag spricht dagegen, wenn dort nur von dem Verkäufer die Rede ist.

Alles andere muss der Makler mangels der notariellen Form beweisen und der Formmangel ist wohl schon allein ein Unwirksamkeitsgrund.

Ich würde daher nichts zahlen und bei weiterem Vorgehen des Maklers einen Anwalt ggf. einschalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.08.2014 | 22:07

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"Sehr netter Kontakt. Verbesserungsvorschlag: Die erste Antwort war etwas schwer verständlich und es wurde uns nicht direkt klar, wer nun welcher Zahlungsverpflichtung unterliegt. Die zweite Antwort war viel deutlicher und hat uns sehr geholfen."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.08.2014 4,2/5,0
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