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Maklergebühr ohne erbrachte Leistung

03.08.2009 08:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wusste seit längerem, dass ein Haus im Ort von einer Erbengemeinschaft verkauft wird und kannte entsprechend das Haus. Als das Haus dann von einem Makler ausgeschrieben wurde, wendete ich mich an diesem, um das Haus von innen zu besichtigen. Der Verkäufer war mir zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt, stand jedoch wegen der großen Entfernung bis dahin nicht zu einer Besichtigung zur Verfügung.
Bei der Besichtigung sagte ich dem Makler, dass ich das Objekt bereits kenne. Der Makler behauptete, dass er dass exklusive Verkaufsrecht an dem Haus habe und nur über ihn gekauft werden könne, wobei sich später jedoch herausstellte, dass kein Vertrag mit dem Grundstücksverkäufer besteht.
Nachdem ich einen Betrag geboten hatten und darum bat, die Verbindung zum Verkäufer herzustellen um den endgültigen Preis zu verhandeln, erntete ich nur ein Kopfschütteln und eine deutliche Ablehnung mit der Behauptung, dass andere potentielle Käufer einen wesentlich höheren Preis böten. Eine Vermittlung zum Verkäufer fand nie statt. Stattdessen bot mir der Makler ein anderes, teureres Anwesen zum Kauf an, wofür er uns auch ein Expose überreichte.

Nachdem wir vom Makler keine Unterstützung erwarten konnten, kontaktierten ich den Verkäufer direkt. Wir einigten uns schnell auf einen Preis, konnten den Vertrag jedoch erst nach vier Monaten abschließen.

Zwischenzeitlich hat der Makler wohl ein höheres Angebot dem Verkäufer mündlich vermittelt, das dieser jedoch ablehnte, da er sich bereits mit uns einen Notartermin vereinbart hatte. Der Verkäufer hatte ursprünglich dem Makler zwar die Schlüssel ausgehändigt, jedoch versichert, nie einen Vertrag unterschrieben zu haben.

Nachdem nun der Verkauf an uns komplett abgewickelt ist, erhalten wir vom Makler regelmäßig Einschreiben mit der Zahlungsaufforderung der vollen Maklergebühr. Diese Gebühr berechnet er sogar von einer fiktiven Kaufsumme, da er den echten Betrag nicht kennt.


Nun die Frage:
Müssen wir die Maklergebühr bezahlen und wie sollten wir am besten reagieren


Hier noch eine 2. Frage.
Ein Bekannter hat von seinem Onkel ein Haus gekauft. Dieser hatte allerdings vorher eine Exklusivvertrag mit oben genannten Maklerbüro geschlossen. Damit musste sowohl der Onkel als auch er die volle Maklerprovision bezahlen, obwohl unser Bekannter bis zum Notartermin keinen Kontakt zum Makler hatte. War die Gebühr rechtens?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Frage 1: Müssen wir die Maklergebühr bezahlen und wie sollten wir am besten reagieren?

Hier kommt es zunächst darauf an, ob ein Vertrag zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Makler besteht. Der Makler muss also beauftragt gewesen sein, also auch berechtigt gewesen sein, die Immobilie anzupreisen und mit potentiellen Interessenten Termine zu vereinbaren und schlußendlich auch, einen Kaufvertrag zu vermitteln. Hier müsste ein Auftrag zwischen Verkäufer und Makler über den Verkauf der Immobilie vorliegen.

Wenn dieser Schritt schon nicht erfüllt ist, konnte der Makler auch mit Ihnen keinen wirksamen Maklervertrag nach § 652 BGB schließen. Daher kann in diesem Fall auch keine Maklercourtage verlang werden.

Allerdings teilen Sie mit, dass der Verkäufer dem Makler den Schlüssel für die Immobilie überlassen hat, um Interessenten das Objekt zu zeigen. Dies spricht zumindest für einen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Makler.

Für diesen Fall kann auch zwischen Ihnen und dem Makler ein Vertrag zustande gekommen sein. Dies ist auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln der Vertragspartner möglich.

Ein Maklervertrag kommt regelmäßig durch Angebot und Annahme zustande. Hier sind Sie auf den Makler zugegangen und haben um Besichtigung des Hauses gebeten. Der Makler hat Ihnen sogar die Besichtigung ermöglicht. Daher kann in Ihrer beider Verhalten ein konkludentes Angebot und eine konkludente Annahme erblickt werden und damit der Abschluss eines wirksamen Maklervertrages, der am Ende unter Umständen auch zur Zahlung der Courtage verpflichtet.

Hier ist aber auch noch zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler zu entscheiden. Es kommt also darauf an, ob der Makler den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages geleistet hat, dann wäre er ein Nachweismakler. Im Gegensatz zum Nachweismakler hat der Vermittlungsmakler es dem Interessenten zu ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Dritten einzugehen und auf den Willen des Vertragspartners zum Vertragsschluss einzuwirken. Er muss also einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten abschlussbereit führen.

Es ist also zu differenzieren. Für gewerbliche Makler ist es üblich, sich ihren Lohn bereits für den Nachweis einer Abschlussgelegenheit versprechen zu lassen. Ist ein Nachweis erfolgt, kommt es für den Lohnanspruch dann nicht mehr darauf an, ob auch eine Vermittlungstätigkeit entfaltet wurde.

Die Abgrenzung zwischen den beiden gesetzestypischen Maklerleistungen ist nicht nur von theoretischer Bedeutung, sondern im Einzelfall auch praktisch relevant, da etwa der bloße Nachweis keinen Lohnanspruch begründet, wenn Gegenstand des Maklervertrags ausschließlich die Vermittlungstätigkeit ist.

Auch insoweit muss der Makler daher bereits im eigenen Interesse auf eine klare und eindeutige Vereinbarung Wert legen. Kann die vereinbarte Maklerleistung nach dem Vertragswortlaut nicht zweifelsfrei bestimmt werden, wird sie von den Gerichten unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalls ermittelt.

Hier ist also zunächst zu bestimmen, welcher Art Maklertätigkeit vorlag. Ist der Makler hier als Nachweismakler aufgetreten, wird der Zahlungsanspruch allein dafür begründet sein, dass der Makler Ihnen die Gelegenheit vermittelt hat, den Kaufvertrag mit dem Verkäufer zu schließen.

Ist der Makler hier als Vermittlungsmakler aufgetreten, wird der Zahlungsanspruch nicht begründet sein, da der Makler hier nicht weiter tätig war und auch keine Details über den Verkauf kannte.

Sollte der Makler also vom Verkäufer mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt worden sein und auch ein Maklervertrag mit Ihnen zustande gekommen sein, besteht der Zahlungsanspruch des Maklers grundsätzlich auch.

Allerdings kann der Makler natürlich keinen fiktiven Kaufpreis zur Berechnung ansetzen. Wenn zwischen Ihnen keine Courtage im Einzelnen vereinbart wurde, richtet sich die Vergütung des Maklers nach den üblichen Werten, § 653 BGB. Diese wären dann zu ermitteln.

Nach Ihren Schilderungen hatte der Makler aber offensichtlich keine Kenntnis von dem vereinbarten Kaufpreis über die Immobilie. Das Verhalten des Maklers mutet insgesamt etwas seltsam an.

Zum weiteren Vorgehen hinsichtlich der Maklerrechnungen: Sie sollten klären, inwieweit eine vertragliche Verpflichtung des Maklers bestand, das Haus zum Verkauf anzubieten bzw. einen Käufer zu ermitteln.

Weiterhin sollte nachvollzogen werden, inwieweit eine vertragliche Verpflichtung zwischen Ihnen und dem Makler bestand.

Erst danach kann beurteilt werden, ob der Zahlungsanspruch des Maklers begründet ist.

Zunächst sollten Sie der Rechnung des Maklers schriftlich widersprechend und Nachweise verlangen, ob der Makler vom Verkäufer beauftragt war. Dann sollten Sie einer vertraglichen Beziehung zwischen Ihnen und dem Makler widersprechend und Abwarten inwieweit der Makler das Vorliegen eines Vertragsverhältnisses zu begründen versucht.

Auch sollten Sie der Höhe der Rechnungssumme widersprechen. Dies aber nur hilfsweise, da ja schon dem Grunde nach der Anspruch nicht bestehen soll.

Für das weitere Vorgehen gegen den Makler stehe ich Ihnen gern im Rahmen einer weitergehenden Mandatierung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu am einfachsten per Email.


Frage 2: Ein Bekannter hat von seinem Onkel ein Haus gekauft. Dieser hatte allerdings vorher eine Exklusivvertrag mit oben genannten Maklerbüro geschlossen. Damit musste sowohl der Onkel als auch er die volle Maklerprovision bezahlen, obwohl unser Bekannter bis zum Notartermin keinen Kontakt zum Makler hatte. War die Gebühr rechtens?


Entsprechend den Ausführungen zum Maklervertrag ist zumindest der Käufer verpflichtet, die vereinbarte Maklercourtage an den Makler zu zahlen, wenn ein Maklervertrag nach § 652 BGB zustande gekommen ist.

Wenn hier aber kein Kontakt zwischen dem Käufer und dem Makler zustande kam, der Kaufvertrag also zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ohne Zutun des Maklers zustande kam, ist der Makler nicht tätig geworden. Ein Maklervertrag konnte daher auch nicht konkludent zustande kommen.

Der Zahlungsanspruch des Maklers besteht dann auch nicht.

Hier kann allenfalls der Verkäufer zur Zahlung einer Gebühr verpflichtet sein, wenn dies vertraglich vereinbart war. Eine Verpflichtung des Verkäufers, auch die Courtage an den Makler zu bezahlen, ergibt sich zumindest nicht aus dem Gesetz, kann aber vertraglich zwischen dem Makler und dem Verkäufer vereinbart gewesen sein. Hier liegt zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Makler ein Auftrag über den Verkauf der Immobilie vor. In diesem Vertragswerk kann auch vereinbart sein, dass der Verkäufer eine Gebühr an den Makler zu zahlen hat.

Hier sollte also geprüft werden, ob eine solche Vereinbarung in dem Vertrag getroffen wurde.

Da aber der Kaufvertrag insgesamt ohne Zutun des Maklers zustande kam, ist auch eine Zahlungsverpflichtung des Verkäufers fraglich.

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2009 | 22:29

sehr geehrter Herr Schwerin,

erstmal Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Dennoch möchte ich Sie bitten, die noch offenen, oder ´neu geöffneten´ Fragen zu klären:

Durch Nachfrage beim Verkäufer kam ich zum Ergebnis, dass kein Vertrag mit dem Makler bestand. Auch die Schlüsselübergabe durch den Anwalt des Verkäufers (der Anwalt hatte keine Vollmacht) stellt nach dessen Angaben keinen „Auftrag für den Makler“ dar.

Der Makler hat auf ein mündliches Angebot von mir die Vermittlung zum Verkäufer ablehnend reagiert. Hätte ich durch konkludentes Verhalten einen Maklervertrag abgeschlossen, wäre doch dieser Maklervertrag durch den Makler nicht erfüllt gewesen. Das heißt, ich hätte dann den Maklervertrag zwar angenommen, aber er nicht.
Dafür kann er doch keine Rechnung stellen, oder doch?

Nachweismakler oder Vermittlungsmakler: Da ich keinen Vertrag zu diesem Haus bekommen habe (keine schriftlichen Vertragsbedingungen) weis ich es nicht. Jedoch behauptet er, das „Objekt nachgewiesen“ zu haben.

Vielen Dank im voraus für Ihre Erläuterung


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2009 | 07:46

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich gern wie folgt beantworten:

Nach Ihren Schilderungen ist davon auszugehen, dass der Makler nicht vom Verkäufer beauftragt war das Haus zu verkaufen, bzw. einen Kaufinteressenten zu finden. Jedenfalls hatte der Makler insoweit keine Vollmacht.

Somit konnte auch zwischen Ihnen und dem Makler kein wirksamer Maklervertrag zustande kommen. Damit besteht auch der Zahlungsanspruch des Maklers nicht. Sie müssen die Courtage also nicht bezahlen.

Teilen Sie dies dem Makler schriftlich mit. Widersprechen Sie der Forderung und berufen sich darauf, dass kein Maklervertrag zustande gekommen ist.

Selbst wenn hier der Makler beauftragt gewesen wäre, das Objekt zu vermitteln, ist die vertragsgemäße Erfüllung seiner Aufgaben anzuzweifeln. Nach Ihren Schilderungen hätte es sich dann wohl um eine Nachweistätigkeit gehandelt. Diese bedarf keiner sonderlichen Tätigkeit des Maklers. Aber auch diese scheint nicht vorgelegen zu haben, so wie Sie das Verhalten des Maklers schildern.

Im Ergebnis kann daher die Ausgangsfrage, ob die Maklergebühr bezahlt werden muss oder nicht, mit nein beantwortet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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