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Maklergebühr ohne Vertrag


| 10.08.2008 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen eine Immobilie zu kaufen. Diese wurde über einen Makler angeboten mit dem Hinweis im (Webseite) Angebot, dass für die Immobilie eine Maklercourtage in Höhe von 2,38 Nettokaltmieten anfallen würde. Der Makler zeigte uns die Wohnung mehrmals mit dem Verkäufer zusammen und wir übernahmen nach einiger Zeit den Kontakt mit dem Verkäufer, so dass der Makler lediglich uns die Wohnung mehrmals zeigte bzw. mit uns telefonierte. Bis zu unserem Entschluss haben wir den Kontakt vollständig übernommen. Nächste Woche ist nun auch der Notartermin. Am Freitag rief mich der Makler an, dass wir uns dringend treffen müssen. Nach einigen hin- und her bin ich beim Makler vorbeigefahren und habe eine einseitige Faxkopie einen "Maklervertrags" in Empfang genommen. Dort steht plötzlich etwas von 3,57% Maklercourtage. Er wollte diese sofort unterschrieben haben. Dies lehnte ich ab...

Aktuell ist die Lage so, dass ich eigentlich von 2,38 Nettokaltmieten ausgegangen bin. Zugegeben, vielleicht etwas wenig für einen Kauf, aber laut meiner Bank durchaus möglich, dass man solche Courtagen vereinbart. Ist das ein Angebotsirrtum, oder kann ich mich im Streifall auf dieses geschrieben Angebot im Internet verlassen? Es wurde in Anwesenheit des Maklers niemals über eine Courtage oder ähnliches gesprochen. Beim ersten Gespräch in der Wohnung fragte ich den Makler lediglich wie hoch die monatliche Nettokaltmiete sei. Dies beantworte er auch ohne zögern.

Wie muss ich nun weitervorgehen? Mir sind die 3,57% ehrlich gesagt zuviel, da der Makler, wirklich nur

- 3x Wohnungsbesichtigung und
- mehrere Telefonate
- Wohnung ins Internet auf Immobilienbörse gestellt

hat.

Alle Fragen rund um die Immobilie bzw. Probleme und sogar den Kaufvertrag habe ich selbstständig mit dem Verkäufer bzw. einem Notar gemacht. Für soviel Geld sehr wenig Leistung...

Was kann ich hier machen? Am Dienstag ist bereits Noartermin und ich weiß nun nicht ob ich diesen wahrnehmen soll, da ich ja sonst die Maklercourtage in Höhe von 3,57% annehme, oder? Muss ich den Makler informieren, dass ich mit der Courtage nicht einverstanden bin? Ich habe auch Angst, dass der Makler evtl. den Termin tropediert, wenn wir uns weigern die Courtage zu bezahlen. Was sind die nächsten Schritte, dass ich zu meiner neuen Immobilie komme und evtl. weniger Courtage zahlen muss.

Über eine Antwort bzw. Hilfestellung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

den Kaufvertrag schließen Sie mit dem Verkäufer und nicht mit dem Makler.
Wenn in dem Kaufvertrag stehen sollte, dass sie eine Maklercourtage in dieser Höhe zahlen müssen, dann müßten Sie sich entscheiden, ob Sie das Grundstück trotzdem wollen, mit dem Verkäufer vereinbaren, diese Klausel vor der Beurkundung aus dem Kaufvertrag zu streichen oder das Grundstück nicht kaufen.

Wenn in dem notariellen Kaufvertrag nicht ausdrücklich steht, dass Sie 3,57 % zahlen müssen, dann kann man aus der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags auch nicht entnehmen, dass Sie der Maklercourtage in dieser Höhe zugestimmt haben.

Somit können Sie dann den Termin am Dienstag wahrnehmen und den Kaufvertrag beurkunden lassen.

Der Makler müßte dann, wenn er die Maklercourtage haben will, nachweisen dass ein Vertrag geschlossen wurde.
Nach § 653 II BGB gilt dann, wenn eine Vergütung nicht bestimmt ist der übliche Lohn als vereinbart.

Dabei muß der Makler beweisen, dass keine Vereinbarung besteht, wonach er weniger als die übliche Maklercourtage bekommen soll. ( BGH NJW-RR 96,952 zitiert nach Palandt Randnummer 3 zu § 653 BGB Randnummer 18 zu § 632 BGB)

Sie können behaupten, dass nur 2,38 Nettokaltmieten vereinbart waren und dabei unter Protest gegen die Beweislast einen Ausdruck des Angebots auf der Webseite bzw. Zeugen, die das Angebot auch gelesen haben, als Beweis anbieten.

Dies sollte meines Erachtens ausreichen, um die Beweisführung des Maklers zu erschüttern. So dass ein Urteil in einem Rechtsstreit nur auf 2,38 Nettokaltmieten lauten wird.

Wenn in dem Kaufvertrag nicht ausdrücklich steht, dass Sie mehr bezahlen müssen, dann sollten Sie am Dienstag den Kaufvertrag beurkunden lassen, danach die 2,38 Nettokaltmieten auf das Konto des Maklers überweisen und abwarten, wie der Makler reagiert.

Die Chancen, dass eine Klage des Maklers auf höhere Bezahlung abgewiesen wird, stehen schon wegen der Beweislast sehr gut.

Der Anruf des Maklers vom Freitag deutet zudem darauf hin, dass der Makler weiß, dass seine Chancen schlecht stehen.
Sonst hätte er nicht versucht Sie zu überrumpeln, dass Sie einen Vertrag unterschreiben sollen, der von dem abweicht, wovon Sie aufgrund des Angebots auf der Webseite ausgehen durften.

Sollte der Makler nachdem Sie die 2,38 Nettokaltmieten gezahlt haben, noch mehr fordern, dann können Sie den Makler zusätzlich darüber informieren, dass Sie den Fall der Verbraucherzentrale bzw. wenn der Makler in einem Verband ist, auch diesem zur Überprüfung melden werden.

Bei dem Verhalten des Maklers dürfte es sich um einen Verstoß gegen das UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) handeln.

Spätestens dann, wenn Sie ihm dies klar vor Augen führen, sollte der Makler einsehen, dass nicht mehr als 2,38 Nettokaltmieten herauszuholen sind, und auf eine Zahlungsklage, die sowieso kaum Erfolgsaussichten hätte verzichten.

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2008 | 15:54

Sehr geehrter Herr Müller,

danke für die ausführliche Antwort. Allerdings sind noch folgende Punkte offen geblieben?

Sie sprechen nach §653 II BGB vom üblichen Lohn als vereinbart. Ist es generell so, dass der Makler eine Courtage von 3,57% bekommt? Gibt es hier eine gesetzliche Veranlassung, oder sind die 3,57% lediglich eine Empfehlung vom Maklerverband? Laut Aussage meiner Ortsansässigen Bank wird nämlich bei guten Kunden bzw. bei Schwervermittelbaren Objekten oft eine verminderte Courtage in Rechnung gestellt. Interessant ist für mich die Frage deshalb, da ich als Verbraucher ja nicht wissen kann dass die 3,57% üblich sind. Ich habe mich ja auf das Angebot im Internet verlassen.

Weiterhin würde mich interessieren, wie der übliche Prozess beim Kauf einer Immobilie ist, wenn man als Mittler einen Makler eingeschaltet hat? Besteht überhaupt ein Rechtsanspruch, wenn ich keinen Vertrag unterschrieben habe bzw. wenn ich nie über eine Gebühr aufgeklärt wurde? Selbst bei der Übergabe des "Vermittlungsvertrags" wurde ich nicht auf die Gebühr aufmerksam gemacht? Oder ist durch konkludendes Handeln der Vertrag bereits zu Stande gekommen? Ich musste ja bis Freitag davon ausgehen, dass die Maklercouratage lediglich 2,38 Nettokaltmieten beträgt, sofern ein abweichen von einer solchen Courtage möglich ist? Muss ich vor Unterzeichnung den Makler über die Nicht-Akzeptanz der 3,57% informieren, oder reicht es nach der Kaufvertrags unterzeichnung? Im Vertrag steht keinerlei Courtage als vereinbart, da der Kauf zwischen zwei Privatleuten stattfindet...

Danke schon mal für die Antwort. Sehr kompetent. Freut mich, dass Sie mir helfen konnten.

Schöne Woche.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2008 | 17:04

Sehr geehrter Fragesteller,

der übliche Weg währe erst schriftlich festzulegen, wie hoch die Courtage ist und wann sie zu zahlen ist, entweder bei Abschluß des Kaufvertrags (Abschlußmakler) oder bei Bekanntgabe der Adresse der Immobilie (Nachweismakler) und erst danach tätig zu werden.

Dieser übliche Weg ist nicht vorgeschrieben, sondern es ist auch konkludentes handeln möglich.

In Ihrem Fall dürften die 2,38 Nettokaltmieten durch konkludentes handeln vereinbart sein. Sie haben diese im Web gelesen und die Dienste des Maklers in Anspruch genommen. Dieser hat seine Leistung zunächst erbracht, ohne Ihnen mitzuteilen, dass er mehr haben möchte.

Den Wunsch 3,57 % zu erhalten, hat er erst geäußert, nachdem er Ihnen die Immobilie gezeigt hat. Dieses Angebot auf Änderung des Vertrags haben Sie nicht angenommen, weil Sie die Faxkopie des "Maklervertrags" nicht unterschrieben haben.

Den Makler müssen Sie vor Beurkundung des Kaufvertrags nicht informieren. Es reicht, wenn Sie ihn danach informieren, indem Sie nur die 2,38 Nettokaltmieten überweisen.

Der übliche Lohn gilt nur dann nach § 653 II BGB als vereinbart, wenn nichts anderes vereinbart ist. Wie hoch der übliche Lohn ist, wird im Gesetz nicht festgelegt.

Hier würde das Gericht zur Ermittlung des üblichen Lohns auf Statistiken zurückgreifen, was in vergleichbaren Fällen im Durchschnitt vereinbart wurde.

Dabei würde das Gericht dann auch berücksichtigen, ob das Objekt schwer vermittelbar ist.

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