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Maklergebühr gerechtfertigt

14.10.2008 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Ich verkaufe eine Wohnung, die sowohl privat, als auch über eine Maklerin im Internet angeboten wird. Ein Interessent hatte zuerst telefonischen Kontakt mit der Maklerin, die ihn später zurückrufen wollte um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. In der Zwischenzeit hatte der Interessent meine privat Anzeige entdeckt und direkt mit mir Kontakt aufgenommen und mit mir die Wohnung besichtigt, die er nun kaufen möchte. Die Maklerin hat den Interessenten nicht mehr telefonisch erreicht, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, fordert nun aber die Maklergebühr vom Käufer ein. Ist das rechtens?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit, § 652 BGB .

Bei einem sog. Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Ein solcher Nachweis besteht in der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch welche dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Bei einem Immobilienkauf erfordert der Nachweis in der Regel die eindeutige Bezeichnung des Objekts (z.B. Lage und grundbuchmäßige Bezeichnung) sowie, auch ohne Verlangen des Auftraggebers, so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag eintreten kann (vgl. BGH NJW 2006, 3062 ff.).

Das Vorliegen eines solchen Nachweises über die Gelegenheit zum Abschluss des (Haupt-)Vertrages dürfte vorliegend davon abhängig sein, welche konkreten Informationen der potenzielle Käufer von der Maklerin erhielt. Insbesondere ist ausschlaggebend, ob der potenzielle Käufer durch die übermittelte Information in der Lage gewesen wäre, ohne weiteres in konkrete Verhandlungen mit Ihnen als Verkäufer eintreten zu können.

Neben den oben ausgeführten Argumenten, setzt ein Provisionsanspruch des Maklers weiter voraus, dass seine Tätigkeit für den Abschluss des (Haupt-)Vertrages ursächlich war. Der Vertragsabschluss muss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Makler geschaffenen Gelegenheit darstellen. Die vom Makler entfaltete Nachweistätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages zwar nicht allein, aber mit ursächlich geworden sein und sich bei wertender Beurteilung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen.

Diesbezüglich besteht das sog. Erfordernis der Identität der nachgewiesenen mit der wahren Gelegenheit. Eine solche liegt bei einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gerade nicht vor.

Eine entsprechende Fallgestaltung dürfte auch vorliegend anzunehmen sein. Nachdem ein mit dem Makler geplanter Besichtigungstermin nicht stattfand, trat der potenzielle Käufer unabhängig vom Nachweis des Maklers mit Ihnen als Verkäufer in Kontakt, wodurch es letztlich zum Erwerb des Objektes kam.

Anders ist die Sachlage dann zu beurteilen, wenn der Käufer nur auf Grund eines Exposés der Maklerin bzw. von dieser gegebener Informationen in der Lage war, mit Ihnen als Verkäufer in Verbindung zu treten. Hier wäre eine Mit-Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers anzunehmen.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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