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Maklergebühr gerechtfertigt?

| 02.10.2008 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
auf der Suche nach einer Immobilie, haben wir auf Immobilien(……).de ein interessantes Objekt gefunden und den Anbieter, ein Maklerbüro, über das Kontaktformular kontaktiert.

Darauf hin hat sich der Makler gemeldet und uns ein Exposee zugestellt. Im Exposee wird unterhalb des Preises auf eine Käufercourtage hingewiesen. Ferner wird auf der zweiten Seite auf die „umseitigen AGB’s“ hingewiesen, ohne dass diese beigelegen haben – weder im email, noch in der später zugestellten Papierform.

Im Zuge eines Telefongesprächs mit dem Makler habe ich signalisiert, dass unser finanzieller Rahmen begrenzt ist und wir am ausgeschriebenen Preis von 250k€ noch etwas tun müssten, darauf hin sagte der Makler, dass der Eigentümer bereits ein Angebot von 220k€ ausgeschlagen hätte.

Im späteren email-Schriftverkehr haben wir einen Termin fixiert und es hat eine Besichtigung mit dem Makler und dem Immobilieneigentümer stattgefunden.

Während der Besichtigung hat mich der Verkäufer direkt angesprochen und darauf hingewiesen, dass sein Vertrag mit dem Makler bis Ende September läuft – gleichzeitig hat er mir seine email-adresse mitgeteilt. Wir haben während der Besichtigung nichts unterschrieben.

Wir haben dann im Laufe des Septembers direkten Kontakt zum Verkäufer aufgenommen, um noch Schönheitsreparaturen zu diskutieren. Schließlich haben wir uns heute auf einen Preis für die Immobilie geeinigt – 200k€. Der Makler wurde weder von uns, noch vom Verkäufer informiert.

Fragen:

1.) Hat der Makler generell Anspruch auf eine Vergütung, obwohl wir nichts unterzeichnet haben und zudem die AGB’s nicht Bestandteil des Vertrages wurden?
2.) Hat die Bindung des Verkäufers an den Makler bis Ende September irgendetwas mit potentiellen Forderungen des Maklers uns gegenüber zu tun?
3.) Wie lange müssten wir mit dem Kauf warten, damit die Ansprüche des Maklers erlischen?
4.) Können wir aus der telefonischen Äußerung des Maklers, der einen Betrag von nicht unter 220k€ signalisiert hat - letztendlich aber 200k€ möglich sind, ableiten, dass vermutlich über den Makler ohnehin kein Vertrag zustande gekommen wäre?
5.) Wie sollten wir uns hier generell verhalten – auf den Makler zugehen und ggf. eine niedrigere Courtage aushandeln, oder es darauf ankommen lassen?

02.10.2008 | 16:23

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Der Vergütungsanspruch eines Maklers entsteht gem. § 652 I BGB bei Vorliegen eines wirksamen Maklervertrags und wenn der Makler eine Maklerleistung erbracht hat, die für den Abschluss des Hauptvertrags zumindest mitursächlich geworden ist.

Dadurch, dass Sie das Kontaktformular ausgefüllt haben und der makler daraufhin tätig geworden ist, ist ein Maklervertrag konkludent (durch schlüssiges Verhalten)zustande gekommen. Falls Sie keine Möglichkeit zur Kenntnisnahme der AGB hatten, beeinträchtigt dies den Vertrag als solchen nicht, sondern bedeutet bloß, dass die AGB nicht wirksam in den Verrag einbezogen sind und keine Wirkung entfalten. Sollte darin z.B. geregelt sein, dass Sie dem Makler Aufwendungen zu erstatten haben, müssten Sie dies nicht, da § 652 II BGB verlangt, dass dies vereinbart wird.

Maklerleistungen liegen auch vor, da der Makler Ihnen ein Exposé übersandte und zudem einen Besichtigungstermin ermöglichte und wahrnahm. Diese Leistungen sind für den Kaufvertrag auch mitursächlich geworden, da Sie ohne diese Leistungen keine Gelegenheit zur Besichtigung und Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer gegeben hätte.

Daher ist ein Makleranspruch dem Grunde nach gegeben.

Der im Ergebnis abweichende Kaufpreis ändert hieran nichts. Nach der einschlägigen Rspr. zum Maklerrecht entfällt ein Makleranspruch bloß dann, wenn keine wirtschaftliche Identität zwischen angebotenem und tatsächlich zustandegekommenem Vertrag mehr gegeben ist. Davon ist bei dieser Abweichung jedoch noch nicht auszugehen.

Ein Schriftformerfordernis besteht im Maklerrecht nicht. Der Maklervertrag kann (wie die meisten Verträge) mündlich geschlossen werden.

2.) Die zeitliche Bindung bewirkt bloß, dass der Makler nach Ablauf der Frist keine Maklerleistungen mehr zu erbringen hat. Dies wirkt sich jedoch in dem zwischen Ihnen und dem Makler bestehenden Verhältnis nicht aus.

3.) Grundsätzlich gilt o.g. Voraussetzung, dass Mitursächlichkeit genügt, die ja durch einen bloßen Zeitablauf nicht wieder entfällt. Andererseits ist in der Rspr. auch anerkannt, dass eine zeitliche Zäsur von mindestens 6 Monaten einen Wegfall des makleranspruchs bewirken kann. Dies bezieht sich jedoch vor allem auf Fälle, in denen der Interessent nach der maklerleistung kein Interesse am Objekt hatte, nach anderen Objekten Ausschau hält und später doch wieder mit dem Verkäufer des Erstobjekts in Vertragsverhandlungen eintritt. In Ihrem Fall dürfte Ihnen die Zäsur nicht helfen, wenn Sie sich jetzt bereits zum Kauf entschlossen haben. Das Abwarten würde dann ja bloß mit dem Zweck erfolgen, den Makleranspruch entfallen zu lassen, was gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt.

4.) Nein, da dies eine bloße Vermutung ist. Beweisen können Sie das ja nicht.

5.) Sie sollten erst einmal nicht von sich auf den Makler zugehen, sondern abwarten, ob dieser überhaupt eine Forderung gegen Sie geltend macht. Erst wenn Sie eine Rechnung erhalten haben, sollten Sie versuchen, eine geringere Courtage auszuhandeln, da es ja sein kann, dass der makler sich ansonsten gar nicht meldet.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Lars Liedtke

Rückfrage vom Fragesteller 02.10.2008 | 16:32

Hallo Hr. Liedtke,
vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort und die Empfehlung in diesm Fall abzuwarten.

Zwei Fragen hätte ich noch ergänzend:
1) Entstehen mir durch das Abwarten ggf. Nachteile irgendwelcher Art auch immer, ich meine kann mich der Makler wegen Täuschung oder ähnlichem belangen und ggf. neben der Provision zusätzlich Schadenersatz oder sonstige Aufwendungen geltend machen?
2) Wie lange müssten wir warten, bis wir sicher gehen, dass da nichts mehr kommt?

Vielen Dank!!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.10.2008 | 16:43

Sehr geehrter Fragesteller,

1.) Ihnen entstehen erst dann Nachteile (wie z.B. Ansprüche des Maklers auf Verzugsschadensersatz oder Verzugszinsen), wenn Sie sich mit Ihrer Zahlungsverpflichtung in Schuldnerverzug befinden, was wiederum voraussetzt, dass der Zahlungsanspruch des Maklers fällig ist. Er muss Ihnen also zuerst eine Rechnung erteilen und zur Zahlung auffordern.

2.) Juristisch betrachtet bis zum Eintritt der Verjährung des Makleranspruchs. Die Vejährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Schuldner hiervon Kenntnis erlangte oder aufgrund grob fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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