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Maklercourtage nach Zwangsversteigerung?


23.10.2006 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Wir beabsichtigen in naher Zukunft auf ein Zwangsversteigerungsobjekt zu bieten. Dies scheint für uns die letzte Möglichkeit, diese Immobilie zu erwerben. Doch zunächst zur Vorgeschichte:
Das Objekt haben wir zunächst im Versteigerungskalender gefunden und waren daher umso überraschter, ein Exposé zur gleichen Immobilie etwa zwei Wochen später auch im Internet zu finden. Auf Nachfrage teilte uns der Makler mit, dass es möglich sei, die Immobilie noch vor der Versteigerung zu erwerben, der Eigentümer habe von der Bank ein OK dazu erhalten - einem Kaufvertrag stünde nichts im Wege.
In der Folge besichtigten wir die Immobilie und unterzeichneten gemeinsam mit Eigentümer und Makler einen Auftrag zur Objektreservierung. Danach wurde im Auftrage des Maklers sehr zeitnah ein notarieller Kaufvertrag formuliert. Um sicher zu gehen, alle für die Bank notwendigen Unterlagen zum Unterzeichnungstermin mitzuliefern, riefen wir selbst dort an und erfuhren folgendes: Die Gläubigerbank strebe aufgrund des zeitlich für sie zu knappen Rahmens (keine Prüfung unseres Notarvertrages möglich etc) trotzdem die Zwangsversteigerung an. Weder Eigentümer noch Makler wussten lt. eigener Angabe zum Zeitpunkt der Reservierung, dass der Vertrag aufgrund dieser Zeitknappheit "platzen" wird. Wir haben den notariellen Vertrag nun nicht unterzeichnet, da er unseres Erachtens vor der womöglichen Erteilung eines Zuschlages in der Versteigerung ungültig ist (da er lediglich unsere ABSICHT, das Objekt zu erwerben, kundtut). Sollten wir aber in der Versteigerung selbst den Zuschlag erhalten: ist es rechtens, dass der Makler auf seine Courtage besteht? Schließlich käme es eben NICHT aufgrund seiner Bemühungen zu einem Erwerb, sondern durch die Versteigerung. Zudem mussten wir aufgrund der unzureichenden Informationen einige Unannehmlichkeiten und nun die Versteigerung in Kauf nehmen.
Oder müssen wir davon ausgehen, dass er lediglich durch seine Beteiligung am "Wecken unseres Interesses" einen rechtlichen Anspruch auf die Courtage hat? In welcher Höhe dürfte sich diese Courtage bewegen?
Wir wüssten gern um die Rechtmäßigkeit der Ansprüche, weil davon auch abhängt, mit welchem Limit - und ob - wir mitbieten werden. Vielen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:

Voraussetzung für den Maklerlohn ist das Zustandekommen eines Hauptvertrages (§ 652 BGB).

Der Erwerb durch Zwangsversteigerung genügt hierfür nicht, sondern müsste vertraglich dem Kaufvertrag gleichgestellt sein (vergl. BGHZ 112, 59).

Wenn es also keine derartige Vereinbarung gibt, dürfte kein Maklerlohn geschuldet sein.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2006 | 15:56

Guten Tag Herr Steininger,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich habe als "Nicht-Jurist" dennoch eine Rückfrage: gehe ich recht in der Annahme, dass es sich bei einem "Hauptvertrag" gem. § 652 um den beim Notar zu beurkundenden Kaufvertrag für die Immobilie handelt? Diesen haben wir ja nicht unterzeichnet (- davon abgesehen stand nichts von einer Gleichstellung des normalen Erwerbes mit dem in einer Zwangsversteigerung darin).

Kann der "Auftrag zur Vermittlung einer Objektreservierung" (ohne Notar geschlossen) nun dennoch zu Ansprüchen uns gegenüber führen? Andere Verträge oder individuelle Regelungen wurden NICHT abgeschlossen oder unterzeichnet.
Gemeinsam mit diesem Auftrag haben wir eine Vergütungszahlung geleistet. Können wir diese zurückfordern, da dem Makler die "Herbeiführung eines Reservierungserfolges" nicht gelungen ist? Von uns wurde das Nicht-Zustandekommen des Vertrages ja nicht verschuldet.
Nochmals Danke für Ihre Hilfe bzw. die Beantwortung unserer Fragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2006 | 16:04

Vielen Dank für die Nachfrage.

Der Maklervertrag richtet sich nach § 652 BGB. Das ist der Vertrag, den Sie ohne No-tar mit dem Makler geschlossen haben.
Hieraus kann der Makler die Courtage fordern, wenn u. a. ein Hauptvertrag ge-schlossen wird. Ein solcher Hauptvertrag wäre der notarielle Kaufvertrag, der aber nicht abgeschlossen wurde.

Ohne den notariellen Kaufvertrag fehlt die Grundlage für den Mäklerlohn.

Unklar ist hier, was konkret mit der „Objektreservierung“ gemeint ist. Hierzu müsste diese Vereinbarung eingesehen werden. Nur dann ist auch klar, wofür Sie den Betrag konkret gezahlt haben. U.U. hat der Makler einen Anspruch auf Aufwendungsersatz – aber das kann ich leider hier nicht abschließend beurteilen.

Einen normalen Maklerlohn schulden Sie aber wohl nicht.

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