Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit, § 652 BGB
.
Hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es darauf an, ob es sich um einen sog. Nachweismakler oder einen sog. Vermittlungsmakler handelt. Vorliegend kommt nur die Tätigkeit als Nachweismakler in Betracht.
Bei einem sog. Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Dieser besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei können das nachgewiesene Objekt und sogar die Abschlussmöglichkeit dem Auftraggeber bekannt sein, wenn der Makler nur zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen.
Bei einem Immobilienkauf erfordert der Nachweis in der Regel die eindeutige Bezeichnung des Objekts (z.B. Lage und grundbuchmäßige Bezeichnung) sowie, auch ohne Verlangen des Auftraggebers, so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag eintreten kann (vgl. BGH NJW 2006, 3062
ff.).
Das Vorliegen eines solchen Nachweises über die Gelegenheit zum Abschluss des (Haupt-)Vertrages, dürfte jedoch in dem von Ihnen geschilderten Fall zu verneinen sein, da das Ihnen vom Makler übersandte Exposé gerade keine konkrete Adresse oder Kontaktperson benannte. Das Erfordernis, ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen mit der betreffenden Person eintreten zu können, liegt damit nicht vor.
Neben den oben ausgeführten Argumenten, setzt ein Provisionsanspruch des Maklers weiter voraus, dass seine Tätigkeit für den Abschluss des (Haupt-)Vertrages ursächlich war. Der Vertragsabschluss muss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Makler geschaffenen Gelegenheit darstellen.
Im Vorfeld der Besichtigung des selben Objektes mit Ihrem Partner hatten Sie jedoch bereits entschieden, das Haus nicht käuflich zu erwerben. Erst die tatsächliche Besichtigung gemeinsam mit Ihrem Partner, welcher eigenständig mit dem Eigentümer/Verkäufer in Verbindung getreten war, gab den Ausschlag, das Objekt tatsächlich käuflich zu erwerben.
Eine entsprechende Kausalität dürfte daher nicht anzunehmen sein.
Im Hinblick auf die obigen Ausführungen dürfte sich die Beantwortung Ihrer zweiten Frage mithin erübrigt haben. Sollten Sie dennoch eine Beantwortung wünschen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
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Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 26.02.2008 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Elster,
vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Gesetzt des Falles, dass ich das Risiko, verklagt zu werden, scheue und mich mit dem Makler einig werden möchte - wovon ich momentan noch nicht ausgehe -, wie wäre dann meine zweite Frage zu beantworten? Müsste ich dann für den vollen Kaufpreis die Provision zahlen oder nur für meinen anteiligen Erwerb?
Danke vorab für Ihre fachkundige Auskunft!
Mit besten Grüßen
Nonens
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:
Für den Provisionsanspruch muss der Hauptvertrag grundsätzlich zwischen dem Dritten und der im Maklervertrag vorgesehenen Person zustande kommen. In der Regel ist dies der Auftraggeber.
Es genügt jedoch auch, wenn durch den Abschluss mit einer anderen Person als im Vertrag vorgesehen das vom Auftraggeber gewünschte wirtschaftliche Ergebnis erzielt wird.
Da Sie von Beginn an das Vorhaben verfolgt haben dürften, das gewünschte Objekt gemeinsam zu erwerben, dürfte es dementsprechend als nicht ausschlaggebend angesehen werden, dass Sie lediglich hälftiger Miteigentümer des Objektes geworden sind. Der angestrebte wirtschaftliche Erfolg, nämlich der Erwerb des Anwesens durch Ihren Lebensgefährten und Sie, wurde letztlich so erreicht.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
