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Maklercourtage ja oder nein

26.02.2008 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Sachverhalt habe ich Fragen:

Mein Lebensgefährte und ich waren seit längerer Zeit auf der Suche nach einer Immobilie zum Erwerb. Eine Immobilie war für uns beide interessant, auf die wir unabhängig voneinander aufmerksam wurden. Ich über das Internet, er über Bekannte, die im gleichen Wohnort wohnen, in dem die Immobilie steht und die durch Mundpropaganda mitbekamen, dass besagte Immobilie zum Verkauf steht.

Fast zeitgleich schrieb ich den Makler an mit der Bitte um Zusendung des Exposés, während mein LG bereits den Verkäufer privat kontaktierte, noch ohne mein Wissen, dass es sich um die gleiche Immobilie handelt.

Ich sah das Exposé und den Lageplan, beschloss, aufgrund des Lageplans (ohne Adressangabe!) das Gebäude zu suchen, fand dieses auch und entschied mich wegen eines kleinen Mangels dagegen. Dies schrieb ich den Maklern so.

Nun verhielt es sich so, dass mein LG einen Besichtigungstermin vereinbarte und wir diesen gemeinsam wahrnahmen. Ich war überrascht, können Sie mir glauben, dass wir auf das gleiche Haus gestoßen waren. Nach einigem Hin- und Herüberlegen beschlossen wir, das Haus doch zu kaufen. Ohne Makler.

Wir sind beide zu je 50% im Grundbuch eingetragen.

Der Makler verlangt jetzt auf den vollen Kaufpreis eine Provision von mir, die ich nicht bereit bin zu bezahlen, da hier der Kauf ohne seine vermittelnde Tätigkeit stattgefunden hat. Dies teilten wir dem Makler mit. Dieser besteht jedoch weiterhin auf seine Provision, da die Vorgeschichte, wer das Haus ursächlich gefunden habe, irrelevant sei und nur ich die Schuldnerin sei.

Meine Fragen:

- Besteht aufgrund der Vorgeschichte tatsächlich ein Rechtsanspruch auf die Provision? Ich habe im Internet recherchiert und gelesen, dass es ohne vermittelnde Tätigkeit nicht zwingend einen Anspruch gibt, trotzdem ein Maklervertrag zustandegekommen ist.

- Ggf. die Provision ist rechtens: muss ich dann tatsächlich auf den vollen Kaufpreis Provision verlangen, trotzdem ich nur die Hälfte des Hauses bezahlt habe (da diese mir auch nur zur Hälfte gehört)? Der Makler bestätigt ja, dass nur ich die Schuldnerin bin. Wäre dann eine Provision zu 50% vorauszusetzen?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich sehr herzlich!

Mit den besten Grüßen
Nonens

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit, § 652 BGB.

Hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es darauf an, ob es sich um einen sog. Nachweismakler oder einen sog. Vermittlungsmakler handelt. Vorliegend kommt nur die Tätigkeit als Nachweismakler in Betracht.

Bei einem sog. Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Dieser besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei können das nachgewiesene Objekt und sogar die Abschlussmöglichkeit dem Auftraggeber bekannt sein, wenn der Makler nur zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen.

Bei einem Immobilienkauf erfordert der Nachweis in der Regel die eindeutige Bezeichnung des Objekts (z.B. Lage und grundbuchmäßige Bezeichnung) sowie, auch ohne Verlangen des Auftraggebers, so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag eintreten kann (vgl. BGH NJW 2006, 3062 ff.).

Das Vorliegen eines solchen Nachweises über die Gelegenheit zum Abschluss des (Haupt-)Vertrages, dürfte jedoch in dem von Ihnen geschilderten Fall zu verneinen sein, da das Ihnen vom Makler übersandte Exposé gerade keine konkrete Adresse oder Kontaktperson benannte. Das Erfordernis, ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen mit der betreffenden Person eintreten zu können, liegt damit nicht vor.

Neben den oben ausgeführten Argumenten, setzt ein Provisionsanspruch des Maklers weiter voraus, dass seine Tätigkeit für den Abschluss des (Haupt-)Vertrages ursächlich war. Der Vertragsabschluss muss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Makler geschaffenen Gelegenheit darstellen.

Im Vorfeld der Besichtigung des selben Objektes mit Ihrem Partner hatten Sie jedoch bereits entschieden, das Haus nicht käuflich zu erwerben. Erst die tatsächliche Besichtigung gemeinsam mit Ihrem Partner, welcher eigenständig mit dem Eigentümer/Verkäufer in Verbindung getreten war, gab den Ausschlag, das Objekt tatsächlich käuflich zu erwerben.

Eine entsprechende Kausalität dürfte daher nicht anzunehmen sein.

Im Hinblick auf die obigen Ausführungen dürfte sich die Beantwortung Ihrer zweiten Frage mithin erübrigt haben. Sollten Sie dennoch eine Beantwortung wünschen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2008 | 20:11

Sehr geehrter Herr Elster,

vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Gesetzt des Falles, dass ich das Risiko, verklagt zu werden, scheue und mich mit dem Makler einig werden möchte - wovon ich momentan noch nicht ausgehe -, wie wäre dann meine zweite Frage zu beantworten? Müsste ich dann für den vollen Kaufpreis die Provision zahlen oder nur für meinen anteiligen Erwerb?

Danke vorab für Ihre fachkundige Auskunft!

Mit besten Grüßen
Nonens

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2008 | 22:44

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Für den Provisionsanspruch muss der Hauptvertrag grundsätzlich zwischen dem Dritten und der im Maklervertrag vorgesehenen Person zustande kommen. In der Regel ist dies der Auftraggeber.

Es genügt jedoch auch, wenn durch den Abschluss mit einer anderen Person als im Vertrag vorgesehen das vom Auftraggeber gewünschte wirtschaftliche Ergebnis erzielt wird.

Da Sie von Beginn an das Vorhaben verfolgt haben dürften, das gewünschte Objekt gemeinsam zu erwerben, dürfte es dementsprechend als nicht ausschlaggebend angesehen werden, dass Sie lediglich hälftiger Miteigentümer des Objektes geworden sind. Der angestrebte wirtschaftliche Erfolg, nämlich der Erwerb des Anwesens durch Ihren Lebensgefährten und Sie, wurde letztlich so erreicht.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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