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Maklercourtage für Sparkasse?

16.04.2010 08:38 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


17:46

Durch den Baufinanzierungsberater meiner örtlichen Sparkasse habe ich Anfang März eine Empfehlung erhalten mir eine Eigentumswohnung anzusehen, welche er mir anbieten könnte. Daraufhin habe ich mit ihm einen Besichtigungstermin vereinbart. Zum Besichtigungstermin war dieser als auch ein mir nur namentlich vorgestellter Kollege vor Ort der bei der Wohnungsbesichtigung ebenfalls mit anwesend war, dessen eigentliche Funktion mir jedoch nicht genannt wurde. Nachdem ich mich entschieden habe die Eigentumswohnung zu kaufen habe ich dies dem Baufinanzierungsberater mitgeteilt, welcher dies sogleich weitergeleitet hat. Der mir nur namentlich bekannte Kollege meldete sich daraufhin bei mir und hat mir dann einen Vorschlag bzgl. des Notariatstermins mit dem Verkäufer zur Unterzeichnung des Kaufvertrags unterbreitet, welchen ich dann auch bestätigt habe. Ende März, zum Termin beim Notar war dieser mir als "Sparkassenmitarbeiter" bekannte Herr ebenfalls anwesend. Nach Abschluss des Kaufvertrags habe ich nun von der Sparkassen Immobilien Vermittlungs GmbH eine Rechnung (Ausstellungsdatum 31.03.2010) über eine Netto-Vermittlungscourtage von 3,00 % des Kaufpreis erhalten.
Während der ganzen Abwicklung zum Wohnungskauf wurde mir seitens der Sparkasse weder mitgeteilt dass es sich hierbei um deren Makler handelt und ebenfalls keine Angabe über eine Vermittlungscourtage gemacht. Desweiteren sind hierzu keine schriftlichen Unterlagen vorhanden in denen über die Vermittlung unterrichtet wird. Ebenfalls wurde von meiner Seite aus hierzu keine Unterschrift geleistet mit der ich bestätige dass mir eine solche Courtage bekannt ist noch dass ich diese anerkenne. Auch im Kaufvertrag der Wohnung ist von dieser Courtage bzw. der Vermittlung nichts angegeben.
Bei mir stellt sich nun die Frage ob ich aufgrund der geschilderten Vorgehensweise zur Zahlung der Courtage in ganzem Umfang oder überhaupt verpflichtet bin?

16.04.2010 | 09:45

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung sehe ich gute Chancen, das Provisionsbegehren der Sparkasse anzugreifen:

Damit ein Provisionsanspruch entsteht, ist der Abschluss eines Maklervertrages (§ 652 Abs 1), einer Provisionsabrede erforderlich.

Ein solcher Vertrag zwischen Ihnen und der makelnden Sparkasse kann auf die übliche Weise geschlossen werden; also durch Angebot und Annahme.

Dies kann zwar auch durch schlüssiges Handeln geschehen.
Dabei muss sich jedoch zumindest aus den Umständen ergeben, dass eine Provisionspflicht zu tragen ist.

Die Rechtsprechung stellt hier recht hohe Anforderungen an die Annahme einer solchen stillschweigenden Willenserklärung (seit BGH NJW 1958, 358 ).

In einer neueren Entscheidung formuliert der BGH (Urteil vom 22. 9. 2005 - III ZR 393/04 ) dies wie folgt:
„II. […]
1. Allerdings kann eine Provisionsabrede nach § 652 BGB auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten” werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zu Stande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet […]. Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus […].
2. Diese Erwägungen lassen sich nicht auf den Fall, dass die Initiative vom Makler ausgeht und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nimmt, beschränken. Sie gelten ebenso, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriert […] und darüber hinaus, entgegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier - ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen „Bestand” benennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liegt in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt, mangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen darf, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags […]. Soweit der früheren Rechtsprechung des BGH […] eine andere Rechtsauffassung entnommen werden könnte, hält der jetzt für das Maklerrecht allein zuständige erkennende Senat hieran nicht fest.“

Dies gilt erst recht für den Fall, dass ein Makler auf einen Interessenten zugeht.

Nach Ihrer Schilderung gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass die Tätigkeit der Sparkasse nur gegen Zahlung der Provision zu erwarten war.

Die Sparkasse hätte dies auch ggf. zu beweisen. Sie muss das Zustandekommen des Maklervertrages nachweisen (BGH NJW 1984, 232 ).
Auch gegenüber dem Verkäufer wurde mit dem Kaufvertrag keine Übernahme der Provision vereinbart.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.
Falls Sie noch Fragen haben: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!
Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2010 | 13:08

Kann bzw. sollte ich als nächsten Schritt ohne Beistand eines Rechtsanwalts etwas unternehmen?
Wenn ja, wie? Und müssen hier Fristen eingehalten werden, z. B. bzgl. der Rechnungsausstellung (Ausstellungsdatum wie gesagt 31.03.10, jedoch Zahlungsziel erst wenn die endgültige Bezahlung bei Bezug der Immobilie vorgenommen wird, vrsl. Ende Juni 2010)?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2010 | 17:46

Vielen Dank für ihre Nachfrage.
Es gibt keine Pflicht nun auf bestimmte Weise zu reagieren. Auch läuft keine Frist, nach deren Ablauf Sie den Verlust von Rechten befürchten müssen.

Es kann jedoch zweckmäßig sein, Ihre Einwände bereits jetzt gegenüber der Sparkasse deutlich zu machen, indem Sie z.B. die von Ihnen hier beschriebenen Einwände und die von mir beschriebene höchstrichterliche Rechtsprechung darstellen mit dem Hinweis, dass Sie eine Zahlungspflicht ablehnen.

Natürlich können Sie auch bereits jetzt einen Rechtsanwalt mit der Abwehr der Forderung beauftragen. Rufen Sie mich dazu gerne an. Ich erläutere Ihnen auch gerne, mit welchen Kosten zu rechnen ist, je nach dem, zu welchem Zeitpunkt Sie einen Rechtsanwalt einschalten.

Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt

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