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Maklercourtage fällig bei Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters bei Hausverkauf


14.12.2015 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ende der 90er Jahr durch Vermittlung eines Maklers ein Reihenhaus angemietet und bewohne es seitdem. Dieser Makler hat sich im Auftrag des Vermieters, der nicht vor Ort wohnt als Hausverwalter betätigt, Nebenkostenabrechungen erstellt, sich um die Handwerkervermittlung gekümmert etc. Vor 3 Monaten hat er mir nun eröffnet, das mein Vermieter beabsichtige, Ende des Jahres das Haus zu verkaufen und mir angeboten, im Rahmen meines Vorkaufsrechts das Haus zu kaufen. Ich bin mit dem Hauskauf einverstanden.
Das Problem ist folgendes:
Der Makler hat mir vor wenigen Tagen eine Rechnung zugestellt und eine Maklercourtage von 3 % zzgl. MWST gefordert. Ich habe den Makler weder mündlich noch schriftlich beauftragt, ich habe keinen Maklervertrag unterschrieben, es wurde kein Expose erstellt, das Haus nicht besichtigt. Als Hausverwalter ist er ja vom Vermieter angestellt, wird hierfür honoriert und muss mich im Auftrag des Vermieters über mein Vorkaufsrecht informieren. Rechtfertigt diese "Leistung" schon die Maklercourtage, auch ohne meinen Auftrag und ohne jegliche Vermittlungstätigkeit? Gibt es hierzu Urteile?

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Sehr geehrter Fragesteller,




Frage 1:
"Rechtfertigt diese "Leistung" schon die Maklercourtage, auch ohne meinen Auftrag und ohne jegliche Vermittlungstätigkeit?"


Das ist - vorbehaltlich einer Prüfung der maßgeblichen Unterlagen - leider nicht von vornherein auszuschließen.

Jedenfalls sollten Sie die Forderung zunächst einmal unter Vorbehalt nachweislich zurückweisen und sich darlegen lassen inwieweit der Makler meint trotz Verwaltertätigkeit nur durch Information der Verkaufsabsicht Ihnen gegenüber eine Rechnung stellen zu können, weil Sie sich jedenfalls nicht freiwillig ohne Rechtsgrund zu einer solchen Provision verpflichten wollen.

Nach Ihrer Schilderung erscheint die Leistung des Maklers auch eher dürftig, was aber vermutlich daran liegt, dass Sie ggf. einige Zwischenschritte ausgelassen haben. So ist ein Vorkaufsrecht regelmäßig schriftlich innerhalb einer bestimmten Frist nach der vollständigen und wahrheitsgemäßen Unterrichtung des Mieters über den Vorkaufsfall auszuüben. Ebenso gehört dazu die Unterrichtung von Einzelheiten bezüglich des Kaufvertrags. Sollte dies ebenfalls vom Makler übernommen worden sein, ist seine Leistung sicherlich umfangreicher als von Ihnen geschildert - zumal der Verkäufer ja bekanntermaßen die Abwicklung seiner Geschäfte in die Hände des Maklers gelegt hat.

Im Normalfall kann allerdings auch ein Vorkaufsberechtigter zur Zahlung einer angemessenen Maklercourtage verpflichtet werden, wenn dieses im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben ist (sog. Maklerklausel). Diese Kosten sind dem Kaufvertrag insoweit nicht wesensfremd und wären auch angefallen, wenn nicht an den vorkaufsberechtigten verkauft wird. Dann aber besteht regelmäßig kein Grund dafür den Vorkaufsberechtigten von diesen Kosten zu entlasten, wenn keine Anzeichen für einen Mißbrauch zulasten des Vorkaufsberechtigten vorliegen.


Ohne eine solche solche Klausel dürfte das Provisionsverlangen des Maklers Ihnen gegenüber regelmäßig ins Leere gehen, da Sie weder ein vertragliches noch tatsächliches Interesse an der Leistung des Maklers haben.




Frage 2:
"Gibt es hierzu Urteile?"



Ja.

Z.B. LG Köln ( Urteil vom 10. Januar 2012 , 21 S 15/11 ) ; LG Berlin (Urteil vom 1.8.2013, 20 O 44/13 ) ; OLG Düsseldorf (Urteil vom 16.11.1998 , 9 U 103/98 )

BGH ( Urteil vom 13. Dezember 2007 , Az. III ZR 163/07)



Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2015 | 18:23

Eine schriftliche Information über das Vorkaufsrecht erfolgte nicht.
Im Auftrag des Verkäufers wurde vom Makler bzw. dessen Mitarbeiterin ein Kaufvertrag für das Haus entworfen, ein Entwurf wurde mir zugestellt. Von einer Maklercourtage ist nicht die Rede. Es ist nur ein Passus enthalten:

Die Kosten des Vertrages und seines Vollzugs einschliesslich etwaiger Genehmigungen und Zeugnisse sowie die anfallende Grunderwerbssteuer trägt der Käufer. Ist das eine Umschreibung für die Courtage?

Insgesamt hätte ich erwartet, dass der Makler mir - auch nach vermuteter mündlicher Auftragserteilung - eine schriftliche Auftragsbestätigung für den Maklerauftrag gibt samt der zu erwartenden Kosten.

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2015 | 21:15

Nachfrage 1:
"Ist das eine Umschreibung für die Courtage?"


Nein, dies beschreibt in der Regel die Kosten für das notarielle Vertragswerk selbst.


Normalerweise findet sich bei Maklerbeteiligung die Formulierung "Der Vertrag erfolgt durch Vermittlung von ...".

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