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Maklercourtage berechtigt?


13.11.2006 20:56 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Über die Internetseite Immobilienscout24.de haben mein Lebensgefährte und ich eine Wohnung gefunden. Diese wurde über einen Makler angeboten. Mein Partner vereinbarte mit diesem telefonisch einen Besichtigungstermin.
Zu diesem kam es allerdings nicht, denn in der Woche vor dem angesetzten Besichtigungstermin habe ich dieselbe Wohnung über den Vermieter selbst auf der gleichen Internetseite gefunden. Ohne jeglichen Hinweis auf einen tätigen Makler.
Nach einem Telefonat mit dem Vermieter versicherte dieser uns, keinen Maklervertrag abgeschlossen zu haben. Der Makler war seinerzeit auf den Vermieter zu gekommen und hatte ihm angeboten, seine Wohnung unverbindlich ebenfalls zu inserieren (sagt der Vermieter).
Die Wohnung habe ich dann schließlich (über den Vermieter) zunächst auf meinen Namen gemietet, mein Partner (der seinerzeit den Makler kontaktierte) zog erst 2 Monate später hinzu.
Der Makler ist somit in keiner Weise tätig geworden. Nun, fast 1 Jahr später, kommt der Makler mit einer Courtageforderung auf meinen Partner zu. Auf unsere Antwort hin, er sei nie tätig geworden, und habe die Wohnung auch gar nicht an meinen Partner vermitteltt (da ich sie zunächst als alleinige Mieterin bezog und der Makler mit mir nie in Kontakt getreten ist), bekamen wir Post vom russischen Inkasso. Hat der Makler einen Anspruch auf die Courtage? Sollen wir uns für alles Weitere an einen Rechtsbeistand wenden?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Der Makler hat Anspruch auf eine Provision, wenn es zu einem Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber gekommen ist, der Makler der vertraglich vereinbarten Leistungen (Nachweis- oder Vermittlertätigkeit) erbringt und ein wirksamer Hauptvertrag durch das Tätigwerden des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB).

Nach Ihren Ausführungen mangelt es bereits an dem Vorliegen eines Maklervertrages zwischen Ihnen und dem Makler, da keine Vereinbarung darüber geschlossen worden ist, dass der Makler Nachweis- oder Vermittlungsleistungen zu erbringen hätte.

Allerdings sind nach der Rechtsprechung des BGH typische Maklerdienste die Wahrnehmung eines Besichtigungstermins, wenn der Kunde Objektunterlagen anfordert oder sich konkrete Angaben zum Objekt vom Makler geben lässt.
Insoweit bitte ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrage zu diesem Punkt weiter vorzutragen.

Wenn der Makler dem Auftraggeber ermöglicht, selbst zu verhandeln und den Hauptvertrag zu schließen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers nach der Rechtsprechung als erbracht anzusehen.
Gibt der Makler allerdings lediglich das Objekt und einen potentiellen Vertragspartner bekannt oder verschafft seinem Kunden nur eine Ermittlungsmöglichkeit, so dass dieser eigene Nachforschungen anstellen muss, mangelt es an einer Nachweistätigkeit des Maklers.

Eine Vermittlungstätigkeit setzt voraus, dass der Makler mit beiden Vertragspartnern verhandelt. Dies liegt in Ihrem Fall nicht vor.

Prozessual obliegt dem Makler die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen des Provisionsanspruchs.

Meine Rechtsauffassung geht dahin, dass bereits kein Maklervertrag besteht, den man nur darin sehen kann, dass Sie bzw. Ihr Partner mit dem Makler einen Besichtigungstermin vereinbart. Der Makler hat bei dieser Vereinbarung nicht deutlich gemacht, dass er bereits hierdurch eine Provision verlangen wolle.
Da Sie auch nicht weitere Dienste des Maklers in Anspruch genommen haben, ist nach meiner Rechtsauffassung der Abschluss eines Maklervertrages zu verneinen.

Wie bereits erwähnt liegt die Beweislast auf Seiten des Maklers. Da auch nichts Schriftliches vorliegt, dürfte Ihre Position, die geltend gemachte Forderung nicht zu bedienen, nach dem derzeitigen Sachstand gut sein.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie aber einen Kollegen vor Ort mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen und gegenüber dem Inkassounternehmen Waffengleichheit zu gewährleisten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2006 | 22:21

Sehr geehrter Herr Roth,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Unser Anliegen ist es in erster Linie weitere Anwaltskosten zu vermeiden. Denn ansonsten erscheint uns die Bedienung der Forderung (1276,- €) als die günstigere Alternative. Aus Mangel an Erfahrung sind für uns evtl. Kosten (einschl. Folgekosten sowie die Aussicht auf Erfolg) für einen Anwalt schwer abzuschätzen.
Wir haben zwar eine Rechtsschutz Versicherung, allerdings erst seit Oktober 2005. Der Versicherungsfall ist meiner Meinung nach allerdings bereits beim Bezug der Wohnung (im Juli 2005) eingetreten, auch wenn der Makler erst im Mai 2006 an uns heran getreten ist, oder?
Besteht die Möglichkeit, und macht es überhaupt Sinn, Ihre Antwort als Kopie (oder als verfassten Brief, dürfen wir Sie dann namentlich zitieren?) an das Inkassounternehmen zwecks "Wahrung der Chancengleichheit" zu senden?
Grundsätzlich stellt sich für uns die Frage, warum sich der Makler nicht um einen Mahnbescheid beim Gericht bemüht, sondern ein so zwielichtiges Inkassounternehmen beauftragt hat. Vielleicht ist er sich seiner schwachen Rechtslage bewusst?
Ich hoffe, wir haben die Möglichkeit der Rückfrage nicht überstrapaziert, und verbleiben mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2006 | 22:35

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Aufgrund der zeitlichen Abfolge sollten Sie in jedem Fall bei Ihrer Rechtsschutzversicherung nachfragen, ob für den vorliegenden Streit eine Deckung gegeben ist.
Wird dies bejaht, so können Sie einen Kollegen vor Ort das Mandat erteilen.

Nach meiner vorläufigen rechtlichen Bewertung sind Sie in der besseren Position, da der Makler das Vorliegen des Maklervertrages sowie der anderen genannten Voraussetzungen darlegen und beweisen muss.
Darüber hinaus fallen bei dem genannten Streitwert Anwaltsgebühren von EUR 136,50 (netto) an. Bei einem Prozess wären es dann EUR 262,50 (netto).

Liegt keine Deckung seitens der Rechtsschutzversicherung vor, sollten Sie dem Inkassounternehmen mitteilen, dass Sie die geltend gemachte Forderung nicht bedienen werden. Hierbei können Sie selbstverständlich auf die von mir genannten Argumente zurückgreifen, ohne dass Sie allerdings meinen Namen ins Spiel bringen. Hierfür haben Sie bitte Verständnis.

Wenn es danach zu einem Zivilprozess kommen sollte, ist es für Sie aber angezeigt, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


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